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喬遷新居本是件令人開心的事,但不少買房人的真實感受卻是幸福中難隱『窩火』。『且不說房價高,你傾盡所有,還得從頭到尾任人宰割。』楊光先生憤憤不平,在整個商品房交易中,為什麼購房人總不能擺脫受擺布的『綿羊』角色?更多的買房人則在網上表達新年願望:消除商品房交易中的三大『霸王』行為。
三大『霸王』行為令人憤憤不平
楊光先生在上海浦東買了套房,農歷春節前正式交付。交房當日,開發商臨時通知業主,由物業公司代為交付;物業公司則要求,業主必須先簽協議,並交清6個月的物業管理費、公共維修基金及其他各項費用,然後纔給房屋鑰匙。收房時究竟該先驗房還是先簽協議、先交費?楊先生的質疑所指的正是眼下房屋交易環節的投訴熱點之一:『霸王交付』。
所謂『霸王交付』,就是驗房在先、繳費在後的交房順序被開發商強制性地顛倒了,目的在於逃避其應承擔的房屋質量責任。楊光說,因為想『息事寧人』,他按照物業公司的要求簽了約、交了錢,結果,拿了鑰匙後纔發現,物業公司根本不管驗房的事。楊先生只好自己請來驗房師,發現一堆質量問題:水泥地高低不一、門框不正、甚至客廳的開間兩端不等長……等到再去找開發商時,開發商竟回答:房子已經簽收了,找物業公司維修吧。
驗房師羅斌指出,開發商之所以逼著業主先交錢、辦交接手續,隨後纔給鑰匙,其真實意圖就在於規避業主驗房發現問題後拒絕收房。通過如此強制性交付,開發商將房屋質量問題推卸掉了,留給買房人的是與物業公司之間的維修扯皮。因為不清楚房屋交付的正規流程、不想『多事』,很多買房人選擇忍氣吞聲,結果使『霸王交付』司空見慣。
如果說先繳費還是先驗房尚屬程序上的霸道,那麼,『霸王險』『霸王約』則屬於實體性霸道了。
所謂『霸王險』,是指買房辦抵押貸款時,借款人(也就是買房人)竟要為銀行房貸投保。保險的購買人是買房人,而保險的受益人則是銀行。既然房屋已經抵押給了銀行,並且銀行已經賺取了所放貸款的利息,貸款風險理當由銀行自負。但現實中,買房人必須為銀行購買保險,開發商還與銀行聯手指定保險公司,買房人只得為此付出少則數千元,多則上萬元的保費。
『霸王約』的不公平性與『霸王交付』『霸王險』相比,有過之而無不及。盡管商品房預售、銷售合同已經是主管部門統一的制式合同,但合同中的選擇性條款、補充條款,定奪權在開發商,買房人只有『簽字畫押』的份。再不公平的條款,買房人的反對往往只能得到售樓人員千篇一律地回答:『公司就這樣規定的,條款不能修改,要麼你不簽合同。』
網友大胡抱怨,當他發現所購房屋的公攤面積高達25平方米時,他提出增加一約束性附加條款:『若是測量面積與合同面積有增減,那麼套內面積要和公攤面積同比增減。』但這一公平性的要求卻遭到了開發商拒絕:『你不買房可以,增加條款不可能。』
『霸王』行為何以止?
房屋交易中『霸王』行為已經成為網絡論壇上買房人集中申討的內容,人們迫切希望徹底改變『開發商為「刀俎」,買房人為「魚肉」』的交易現狀。業內人士指出,面對『霸王交付』『霸王險』的猖獗,有關主管部門應該適度乾預,明確規則;而對於『霸王約』,則要更多地依靠供求關系來改變。
一位取名『天下寒士』的網友說,交鑰匙是買房人與開發商完成購房合同的最後一道手續,拿到鑰匙後,買房人纔開始和物業公司發生新的契約關系。現在,拿鑰匙之後纔應該發生的物業管理費、公共維修基金以及契稅等費用的交付,卻成了能否拿到鑰匙的前提條件,於法無據。許多物業公司與開發商有千絲萬縷的聯系,巨額維修基金等費用常常被滯留,被開發商挪作他用,或從中吃『利息』。
業內人士指出,主管部門統一制作的購房合同應明確公共維修基金交納時間,譬如規定:由業主個人交納的,需在房屋實測面積出來之後、在辦理入住手續之前交納;如業主自願讓開發商或物業公司代繳的,可在購房合同中約定,代繳方必須在多少工作日之內提供專用發票,以避免資金被挪用。
而對於『霸王約』,業內專家認為,解決之道在於供求。供不應求的市場是賣方市場,在賣方市場中,購房人無論怎樣運用法律工具結果很可能都是徒勞的,因為可供開發商選擇的買家很多,而供購買人選擇的房子少。要想獲得房子,購房人往往得放棄權利,遷就交易。要改變這一現狀,就得先改變商品住宅的供求關系。
但正如房地產研究者李開發指出的那樣,目前房地產市場一個大問題有待解決:各類房屋計劃供應量與社會需求量沒有管理與供應指標,供需不搭界,開發沒有指標,位置沒有明確,囤地待漲價成了普遍現象。
在供求緊張的形勢下,交易環節中的『霸王行為』的存在也就不足為怪了。只有緩解了供求關系,購房人纔會不再是任開發商左右的『綿羊』。
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