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溫州炒房團全國有名,這支近10萬人的炒房大軍,手中有超過1000億元的資本,他們先後到上海、北京、深圳等東部城市炒作房產,所到之處,卷起不小的房產熱,更抬高了當地房產的價格。
攜婦將雛去炒樓
成都大型房展會尚未開始,由28人組成的神秘溫州炒房團日前就已抵達成都,住進了凱撒大酒店,開始了他們的西部炒房之旅。
剛下飛機,這一群人就馬不停蹄,考察成都樓市。記者發現,在炒房團中,有不到20歲的年輕炒家,也有夫妻雙雙抱著年僅10個月的孩子參與炒房的。
一位女士告訴記者,此前她丈夫在溫州投資了一套房出現了虧損,這次自己不放心,帶著孩子跟來了。在成都的第一天,她就看中了兩個商鋪。
根據成都市統計局公布的商品房銷售情況看,2000年,成都市的商品房銷售量為434萬平方米,2001年701萬平方米,2002年816萬平方米,2003年則飆昇到了966萬平方米,三年時間翻了一番多。商品房均價也從2002年的每平方米1907元,上昇到2003年的2100元,今年前兩個月的均價漲到了2300元。
目前,成都的商品房在建規模達到了2717萬平方米。一些溫州炒家分析,成都的房價還有一定的攀昇空間。盡管房展會大幕剛剛拉開,但從一些開發商那裡傳來的消息已經顯示了溫州購房團強勁的購買力,此前兩天時間,他們達成的意向性成交額就達到了1900萬元。
對於溫州購房團投資成都房市的行為,當地市民表現出了擔懮。一位接收采訪的成都市民告訴記者,從消費者的角度來說不是很有利,整個房價被炒起來了,本來價格低一點可以買的,都買不起了。從消費者角度來說,這並不是什麼好事。
炒高上海房價抽資走人
成都市民的擔心不是沒有道理。當年,溫州炒房團首次出手就讓人感受到了他們的威力。2001年的8月份,溫州炒房團來到上海,投入5000多萬元,3天買走100多套房子,使世貿濱江花園的房價幾乎在一夜之間上昇了三分之一。
位於上海浦東陸家嘴地區的世貿濱江花園,目前這個樓盤每平方米的售價都在1萬9千元以上,在這裡有10%的購房者都是來自於溫州。
李海彥,溫州購房團最主要的組織者,至今仍對去年他們購買上海世貿濱江花園第3期項目的火爆場面記憶猶新。當時一天就訂了200套。去年這個時候,世貿濱江每平方米的售價還在1.3萬元左右,而現在已經上漲到了1萬9千元到2萬4千元,
上海世貿房地產有限公司高級銷售主管方傑說,當時很多溫州客人表示有意向要購買我們的房產,那預定的話我們濱江花園和湖濱加起來有400-500張。方傑說,在今年7月第4期濱江花園開盤之前,他們仍打算到溫州去作推廣。
與每套總價在400萬元左右的世貿濱江相比,另一個價位在100多萬元的湖濱花園更受到大多數溫州人的歡迎,目前,湖濱花園中有25%的購買者都是溫州人。
目前,外地投資者在上海樓市中所佔的比例已達到18%左右,非常接近20%的國際警戒線。據相關統計資料,最近幾年,上海市的房價每年平均上漲近25%,到今年3月,均價達到了5118元/平方米,超過北京成為了全國房價最高的地區。
隨著獲利空間的逐步減少,一部分溫州炒房人已經撤離了上海市場。
溫州炒房團遭遇冷熱待遇
對溫州購房團的到來,各地態度不一。有的地方對他們夾道歡迎,有的則閉門謝客,甚至出臺措施限制他們的炒作行為。
溫州購房團來到了東北城市沈陽,目前,他們一直在對當地的房地產市場進行考察,對他們的到來,沈陽房地產協會有關負責人表示,他們願意敞開大門夾道歡迎。
沈陽房地產開發協會副會長王俊鑾說,我們非常歡迎他們到來,因為沈陽今後按照市政府定的發展目標應該說還有很大差距,特別需要不同程度的一些像溫州購房團這樣的團體,來進入沈陽,將遼寧和沈陽的資源盡快盤活。
在沈陽,積壓一年以上的商品房超過100萬平方米,其中90%是中高檔住宅。2003年,沈陽市商品房平均價格為每平方米2915.9元,比2002年增長6.5%,在全國40個大中城市中處於偏下水平。
在南京,為了遏止房地產炒作,當地政府將從4月1號起實施新的商品房預售管理辦法,新辦法被當地市場叫做『禁炒令』。『禁炒令』明確規定:對於參與房地產銷售炒作的企業和營銷人員,將吊銷資質;對於購房人認購商品房則規定必須使用實名,認購後不得更改購房人姓名。
南京市房產局產權市場處舒建紅則認為,現在看起來已經初見成效,首先是老百姓課齊聲叫好,外地來寧炒房團已打道回府,一些房蟲急於轉讓手中的期房,今天到我們產權市場處注銷合同的就有20多件。
在杭州,由於溫州炒房團的進入,當地商品房的價格從1999年開始暴漲,平均每年漲幅超過了20%,中高檔商品房的平均價格超過了7000元每平方米。為進一步遏止商品房買賣炒作和轉手交易,杭州市政府決定取消當初為促進二手房交易而實施的免征交易所得稅政策,恢復對二手房交易征收20%的交易所得稅。
專家呼吁:協助政府化解危機
人們建房子的目的,主要還是為了讓人居住。炒作商品房雖然無可厚非,但專家提醒,炒作房地產背後蘊藏著一定風險。
有關調查顯示,目前溫州市民投資房地產獲得的回報率大多都在20%以上。不過炒樓者是賺足了銀兩,卻常常會對樓市造成不利的影響。
中國房地產業協會副會長顧雲昌說,本來是一種消費需求,居住需求,那麼炒房者進去以後,增加了投資需求,很容易造成房地產的泡沫,因為投資者他買房子的目的是為了昇值、為了賺錢,他希望房價越來越高。像股市一樣,這種市場又是一種買漲不買落的市場,大家都來投資,炒的人更多。
專家建議,有關部門應對炒樓的比例做出限制,最好不要超過20%,這是防范風險的臨界點。
此外,溫州人炒房其實還帶來了一個更大的潛在的風險,在炒房者中,相當一部分人並不是用自己的餘錢進行投資,而是靠銀行按揭貸款。這意味著溫州購房團在投入大量資本炒樓時,同時也把數量幾倍於它的銀行資本拖了進來,假如有一個環節出現問題,銀行必然要遭遇還貸風險。
中國人民大學金融學院教授趙錫鈞認為,按照我們目前的機制來看,風險的分擔機制是不成熟的。炒房炒好了,掙的利潤是歸炒房者自己所有,但是炒不好,一旦還不了款,風險是由國家或存款人來承擔,這種風險綜合利益的分擔機制是不公正的。
按照現在的房地產市場模式,只要首付三分之一甚至更少的錢,就可以擁有一座完整的房產,那麼溫州人1000億的炒房資金,即使只有一半是通過貸款方式炒樓,那麼它托起的就是一個規模達2000至2500億的房地產市場,加上跟進的炒作資本,銀行實際在承擔著大部分風險。
每當溫州炒房團的游資大量注入某一城市,其房地產市場頓時便呈現一片『繁榮景象』。對此,著名地產商潘石屹日前明確表示『不歡迎』。社科院的尹中立博士博士也著文稱,『炒房團』所帶來的虛假繁榮對地產業相當危險,『泡沫終究是要破滅的,指望炒房者刺激本地經濟增長,其危害猶如吸毒,如果繼續吹大房地產泡沫,那麼將來的後果不堪設想!』
尹博士還提出了『房地產炒作的八大危害』,稱『房地產市場和股票市場一樣容易產生價格操縱行為,這正是房地產市場需要政府外部監管的原因所在。完全依靠市場競爭解決不了問題,房地產市場需要政府對它公平、公正地實行強制性的外部監管。而溫州炒房團利用資金優勢左右房地產價格牟取暴利,該行為和股票市場的莊家行為如出一轍,我們認為,應該約束類似溫州炒房團的操縱房地產市場的行為』。
尹博士希望大家都能立刻關注『溫州炒房團』這樣的現象,展開全社會的討論,並最終協助政府化解其中隱藏著的危機因素。
溫州炒房團南征北站路線圖
上海、杭州等城市房價上漲的可能已不大,溫州炒房團把目光更多地投向了那些房地產價格仍處在上昇階段,且有較大投資與獲利空間的城市。看一看溫州炒房團過去幾年的炒房線路,或許能知道溫州人瞄准的下一個目標是誰。
溫州人的炒房首先是從家門口開始的,從1998年到2001年,民間資本的進入,促使當地房地產市場價格以每年20%的速度遞增,市區房價快速從2000元/平方米左右,?昇到超過7000元/平方米,並一度無房可炒。精明的溫州人之後迅速把資金轉向臨近的杭州與上海。
從1999年開始,杭州房價一路暴漲,直到現在維持在7000元/平方米的高位。在杭州,購房者中20%是溫州人。而在上海,炒房高峰時每年有數十億資金從溫州進入。
繼杭州、上海之後,東起遼寧大連、西至新疆伊犁,南到海口,北達內蒙,溫州炒房團的足跡開始遍布全國的省會與中心城市、二級城市,甚至縣級城市,這些城市房價最低的如安徽黃山、江西九江等地,為1000--2500元/平方米,最高的如上海、杭州等地,超過5000元/平方米。溫州炒房團所到之處,往往大批量采購,甚至整棟成片購買,統計顯示,目前溫州至少有10萬人在參與全國范圍內的投資性購房,用於購房的資金量在1000億元以上。
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