五、上海市2003年至2006年二手房成交分析

　　通過上面對上海市二手房成交圖表中數據分析可知：

　　在對北京、深圳、天津、上海這四大城市的二手房成交面積對比中雖然從各年絕對數量上看，上海市處於絕對優勢地位。但對上海市自身03年至06年二手房成交面積來看，2004年同2003年增幅為22.94%，而從2005年開始上海市二手房成交面積則出現不同程度地下降現象，其中，2005年同2004年相比，降幅為11.28%，2006年同2005年相比，降幅則為13.43%。

　　分析其原因，北京中原三級市場部研究人士分析認為：

　　1)2004年上海二手房成交面積的大幅增長主要是受到上海作為國際化大都市，二手房市場發展規范化程度較高，二手房購房需求巨大；另外，上海的國際化發展趨勢吸引眾多外資投入上海市場，這些都成為上海2004年二手房成交面積出現大幅上漲的主要原因；

　　2)2005年和2006年上海二手房市場成交面積出現下降的一個重要因素是受到國家系列調控政策影響，如稅收、加息、限制外資購房等一些旨在抑制投資需求政策。這些政策的出臺對於投資客比重較大的上海來說，無疑打擊很大，再加上一些自住客戶由於受稅收政策影響，有部分客戶暫緩購房計劃，購房需求量的減少成為2005年和2006年上海二手房成交面積出現下降的主要原因。

　　綜上所述，北京中原三級市場部研究人士認為，在2003年至2006年北京、深圳、上海、天津四大城市的發展過程中，由於各城市所處狀況、市場化水平、二手房發展規范程度不同，以及受國家系列調控政策影響程度不同，由此帶來各城市二手房成交面積出現漲跌不一現象。但對於2007年來說，從各城市進一步穩步房價的角度考慮，各城市勢必會通過大力發展二手房(作為一手房滿足居住需求的有效補充)，來達到穩定房價的目的。但由於各城市的經濟收入水平、市場化發展不同，其漲幅勢必會出現有多有少現象。