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上海與京津兩極分化
總體回顧
2006年初,大部分地產專家和機構都對今年的房地產市場一致看好,北京二手房市場年成交量突破十萬套,多數人認為是較合理的數字。隨著年中一系列調控政策的出臺,二手房市場陷入觀望的僵局,但京、津、滬三地住房市場的迥異,注定政策調控後的三地市場的差異走勢。
政策回顧:一個沒想到
二手房交易的受阻使得二手房市場並不能有效地對新房市場起到分流作用,相反隨著二手房交易成本的增加部分向買方轉移,二手房價格在調控後的增長成為支橕新房價格增長的因素之一。這與政府規范二手房市場穩定二手房價格,與新房市場形成梯次消費的意願相悖。
2006年進入年中政府針對住房價格的調控政策相繼出臺,尤其是下半年針對二手房市場調控政策的力度與密集程度非常少有,隨之而來的二手房市場的交易量應聲而下。
延長營業稅的征收年限,明確個人所得稅和部分城市土地增值稅的征收等,無疑是通過增加二手房交易成本來抑制二手房市場中的投機行為,尤其是二手房交易資金監管政策的出臺,有效地保障了二手房交易的透明與交易資金的安全,同時杜絕不法中介利用交易資金現金屯房,擾亂市場秩序,抬高房價。
從防止市場投資過熱保證二手房市場健康發展的角度看,調控政策無疑是收到了一定的效果,二手房投資風險正隨著交易成本的增加逐步顯現。但另一方面,正常的二手房交易也受到影響,在下半年因政策調控帶來的新盤供應量減少的現實下,二手房交易的受阻使得二手房市場並不能有效地對新房市場起到分流作用,相反隨著二手房交易成本的增加部分向買方轉移,二手房價格在調控後的增長成為支橕新房價格增長的因素之一。這與政府規范二手房市場穩定二手房價格,與新房市場形成梯次消費的意願相悖。當然在政策出臺後,因各地市場的交易特點不同,所以政策對於京、津、滬三地市場的影響程度亦有差別。
二手商品房買賣市場:冰火兩重天
伴隨著三地交易量的一致下滑,各地交易價格確呈現不同的走勢。北京交易價格全年呈現增長的格局,全年增幅為11%;而上海交易價格在下半年出現量價雙跌的局面,下半年價格平均降幅為2.5%;天津市場交易價格保持平穩並未出現較大的波動,整體仍呈小幅上昇趨勢,全年價格增幅為11.5 %。
根據21世紀不動產監測數據顯示,2006年上半年各地二手房市場交易量依然保持了較高增長幅度,其中北京1—6月份交易量同比去年增長了38.7%;上海1—6月份交易量同比增長了10%;天津1—6月份交易量同比增長了28.1%;但隨著年中調控政策的相繼出臺,三地市場觀望氣氛漸濃,交易量下滑明顯。其中上海交易量下滑最為明顯,即使下半年“金九銀十”的銷售旺季並未給市場帶來多大的轉變,與去年同期相比上海下半年交易量下滑30%;天津全年交易面積為577.7萬平米,與去年同比下降了25%;北京略好全年交易量小幅增長7%。
伴隨著三地交易量的一致下滑,各地交易價格確呈現不同的走勢。據21世紀不動產監測數據顯示,北京交易價格全年呈現增長的格局,全年增幅為11%;而上海交易價格在下半年出現量價雙跌的局面,下半年價格平均降幅為2.5%;天津市場交易價格保持平穩並未出現較大的波動,整體仍呈小幅上昇趨勢,全年價格增幅為11.5 %。
從三地市場對於調控政策的反應來看,上海市場一直是房產投機者的主要投資方向,上海房產價格經過多輪炒賣已處虛高,調控政策對於上海市場中投機行為的抑制取得一定的效果,因此部分投機者見回報有限,又恐國家後續政策更為嚴厲,因此希望將房產出手減少損失,價格開始出現松動,但上海市場受觀望氣氛影響接盤的人較少,造成上海市場價量雙跌的局面。北京市場有別於上海市場,市場中雖有一部分房產投資行為,但受剛性需求的支橕,同時與上海相比北京房價仍存在較大的差距,因此業主對於後市較有信心,並不急於將房產出手,甚至將政策帶來的交易成本的增加轉嫁給購房人,造成交易價格的上漲。天津市場投資價值有限,並未出現投資過熱現象,因此市場受政策影響小,目前在政策消化期期間交易量雖減少,單價格依然較穩定。