二手商品房租賃市場：三地都穩定

　　北京市住宅禁商的政策更是將一些大戶型高檔住房重新推向租賃市場，但成交量並未發生明顯的增長且租賃價格變化不明顯。

　　與買賣市場波動不同，二手房租賃市場總體基本保持穩定。據21世紀不動產監測數據顯示，隨著調控政策的出臺，京、滬兩地租賃市場中房源量均呈現增長，北京4.8%，上海7.7%，為了應對調控政策中交易成本的增加，京、滬兩地物業持有者紛紛將物業投入租賃市場，在觀望後市走向同時希望通過租金收入降低負擔、減少損失。

　　另外北京市住宅禁商的政策更是將一些大戶型高檔住房重新推向租賃市場，但成交量並未發生明顯的增長且租賃價格變化不明顯。21世紀不動產分析認為：主要是因為高檔住房並非市場中的租賃熱點，且租賃價格較高，因此成交並不活躍，並不能成為影響租賃價格的主要因素，因此兩地租賃價格並未出現量增價跌的走勢。同時部分購房人因采取觀望態度也進入租賃市場，造成部分熱點區域租賃房源依舊緊張，租金價格上漲。相比京、滬兩地，天津租賃市場保持了較穩定的增長，年均增幅4.6%。

　　交易結構變化(租售比)：四季各跌宕

 　　北京二手房市場逐步冷卻，業主心態逐漸平和，觀望的策略使更多房源轉入租賃市場，造成買賣房源連續數月遞減。上海市場隨即進入調整期，更多的業主采取觀望的對策，房源供應量下降交易冷清，但進入年底市場開始松動。

　　從市場交易結構變化看，調控政策對各地市場的不同影響反應出各自市場的特點，根據21世紀不動產檢測數據顯示，北京市場在年中調控政策出臺後，市場基本保持平穩，5、6兩個月交易結構變化較小，但隨著8月份開始征收個人所得稅，北京市場有業主急於將物業出售，因此在7月底8月初北京市場迎來買賣房源供應量的高峰。但隨後土地增值稅的征收並沒有引起市場的強烈反應，經過多輪政策的洗禮，北京二手房市場逐步冷卻，業主心態逐漸平和，觀望的策略使更多房源轉入租賃市場，造成買賣房源連續數月遞減。與北京不同，在調控政策出臺後上海市場隨即進入調整期，更多的業主采取觀望的對策，房源供應量下降交易冷清，但進入年底市場開始松動，受新房價格持續走低的影響以及對後市的不確定，業主開始將物業投入市場。根據21世紀不動產監測數據顯示，從10月份開始上海房源供應量上昇了10%。

　　二手市場觀察：二手房－房產價值過濾器

 　　某些交易熱點地區由於新房的開發量日益減少，二手房價值更加凸現，造成部分地區新房與二手房價格倒掛。

　　在過去的2006年，二手房價格越來越成為新盤定價的參照標准，在很大程度上影響並支橕了新房的價格。以北京市場為例，根據21世紀不動產監測數據顯示，北京二手房成交均價年增長幅度為10%-15%，尤其部分交易熱點地區交易均價的漲幅超過30%，已經接近甚至超過了新房價格的增長幅度。根據21世紀不動產對北京100個樓盤監測數據顯示，北京珠江帝景下半年價格漲幅為34.1%，富力城下半年價格漲幅為17.1%。這主要是由於二手房的位置優勢決定的，再加上某些交易熱點地區由於新房的開發量日益減少，二手房價值更加凸現，造成部分地區新房與二手房價格倒掛。另外新政實施後使二手房交易成本增加並向買方轉移，也直接推動了二手房價格的上漲。

　　根據北京2006年房地產統計數字顯示，今年北京全年商品房成交量為16.9萬套，成交面積為2087.9萬平米，北京全年二手房成交量為7.8萬套，新房與二手房的交易比為2.2：1。而同時根據天津市2006年統計數字，截至11月天津商品房成交面積為990.2萬平米，二手房成交面積為577.7萬平米，新房與二手房的交易比為1.7：1。雖然北京房地產市場規模要大於天津市場，與天津相比，即使今年天津二手房成交量下降了25%，但天津二手房與新房的交易比仍優於北京，既反映出目前二手房市場區域間發展不平衡，同時也說明北京住房市場中自住需求仍佔主體，住房換手率低，進入二手房市場的房源較少，但從目前來看，北京城區內新盤供應量日趨減少，未來想要在城區購房，主流的選擇只能是二手房。

　　2006年二手房市場總體仍處於上昇通道， 2003年北京二手交易3萬套到06年的7.8萬套，次新房為主體的二手房市場部分流了新盤的消費人群，開拓了消費者的多元化選擇空間和理性消費房屋產品的趨勢，對平抑房價起到積極的作用。

　　2007年趨勢預測：亦剛亦柔打太極

　　由於07年北京新房的供應量沒有明顯的增長，且北京住房市場的供需矛盾仍然存在，因此北京市場仍將延續今年上漲的趨勢，但上漲的幅度應將有所回落。

　　06年各種調控政策一方面通過增加小戶型供給加大住房的供應量；另一方面通過增加交易成本降低投資回報來抑制房地產市場中投資過熱現象。希望通過開源節流的方式解決住房市場供需失衡的矛盾。但從政策實施的效果來看，政策對於各地房價的調控作用存在很大偏差，上海市場由於前期炒作過度，政策的威懾作用立即顯現，房價開始回調；而北京市場效果卻不明顯，尤其在二手房市場，反而刺激了價格的上漲。隨著交易熱點地區新房的開發量逐漸萎縮，更加凸現出二手房的位置優勢，面對注重位置選擇的二手房需求的不斷擴大業主顯得有恃無恐，交易成本的轉嫁順理成章。而二手房市場的交易受阻，將需求轉向新房市場，助推了新房的價格。

　　對於2007年二手房的價格走勢，21世紀不動產分析師認為，由於07年北京新房的供應量沒有明顯的增長，且北京住房市場的供需矛盾仍然存在，因此北京市場仍將延續今年上漲的趨勢，但上漲的幅度應將有所回落。

　　上海二手房市場近期成交開始松動，已有業主開始出手減負，隨著觀望僵局的打破，預計明年上海二手房市場成交將會逐步回暖，價格仍會維持小幅走低的趨勢，但熱點區域的價格未必會下跌。