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隨著改革開放的繼續深入,全國各城市房地產市場都在如火如荼地發展著,從2003年開始至今,各城市無論是一手房還是二手房,供給、需求上都出現一定程度增長,二手房市場在一手房的快速發展及價格上漲的刺激下,二手房以其價格優勢吸引眾多消費者青睞。為了更好地了解各城市的市場狀況,下面北京中原三級市場部研究人士對北京、上海、深圳、天津四大城市2003年至2006年的二手房成交情況作一詳細分析:
一、四大城市對比分析
通過上面對2003年至2006年四大城市二手房市場成交面積走勢,北京中原三級市場部研究人士分析如下:
1、在四大城市中上海市二手房成交面積遙遙領先,但同其它城市相比,成交面積之比有不斷縮小之勢。上海、天津、深圳、北京四城市二手房成交面積的比例,2003年為4.77:1.82:1.31:1,2004年該比例為3.27:1.2:1.01:1,2005年該比例為2.33:1.01:0.99:1,2006年該比例為1.79:0.65:1.06:1(後附表)。由此可見,在這四大城市中,上海市二手房成交面積雖處高位運行狀態,但與其它三大城市相比,成交面積有趨近的走勢。這充分證明了一方面,上海市受宏觀調控影響,成交面積有所減少;另一方面,其它三大城市雖然受政策影響,但在強勁市場需求影響下,二手房成交面積仍有所上昇,致使其它三城市二手房成交面積與上海相比,比例在逐漸縮小。
2、從2003年至2006年來看,北京、深圳、天津三大城市的二手房成交面積不相上下,處於交錯分布狀態。從2003年至2005年這三大城市的二手房成交面積均呈上昇趨勢,但到2006年北京、深圳、天津這三大城市卻出現不和諧發展趨勢,北京、深圳仍呈上昇狀態,但天津卻出現成交面積下降現象,降幅為27.13%.
綜上,北京中原三級市場部研究人士分析認為,具體到四大城市而言,由於各城市消費者經濟狀況差異、市場化水平不同以及各城市受到宏觀調控的影響程度不同,進而導致各城市在03年至06年之間二手房成交面積又出現漲跌起伏變化現象。
下面具體對各城市進行分析:
二、北京市2003年至2006年二手房成交分析
通過上面圖表中數據分析,北京中原三級市場部研究人士認為:
2003年至2006年北京二手房成交面積一路增漲,其中,2004年漲幅最高,為79.54%,而從2005年開始,二手房成交面積漲幅有所減小,其中,2005年同2004年相比漲幅為24.51%,而2006年同2005年相比成交面積漲幅則為12.82%。
分析原因:
1) 2004年成交面積的大幅增長,主要是受到2003年出臺一系列針對二手房的利好政策,如取消收益分成、土地出讓金交費稅率由3%下調到1%、央產房允許上市交易等政策刺激影響,極大活躍2004年北京二手房交易市場,導致2004年二手房成交面積出現大幅度上漲。
2)從2005年開始北京二手房成交面積雖仍在不斷增漲,但增漲幅度卻不斷下降。主要原因 是從2005年開始,北京二手房成交量不斷增長,由此二手房成交價格也出現快速增長狀態,為了進一步抑制二手房價格,政府於2005年和2006年針對房地產市場出臺一系列宏觀調控政策,利用稅收、金融等杠杆作用來調控市場,抑制部分投資需求,但北京以其首都的巨大吸附作用,再加之08年奧運在京的召開,這些都為北京的購房剛性需求的增長提供巨大支橕。由此,2003年至2006年北京二手房成交面積從2005年開始成交面積仍然上漲,但漲幅在不斷減小。