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開發區發展速度的日益加快,發展前景的普遍看好,吸引了越來越多的企業和個人將目光投向了這塊淘金之地。無論是如潮而至的外來企業,還是欲試水濱海開創事業的個人,他們所必須考慮的一個問題就是如何為自己的企業尋找到一個合適的安身立命之所,而這自然越來越加大了對開發區寫字樓的需求以及配套設施的要求。縱觀開發區的寫字樓市場,我們可以發現相對於星羅棋布的多家高級酒店,開發區寫字樓的數量並不為巨,檔次也不盡相同,整體上仍然處於日趨完善的發展過程之中。
三大類型各有千秋
以曾經作為標杆式建築的克瑞思大廈為發端,直至近年以5A生態型寫字樓群為標榜的濱海金融街的逐漸開發,開發區的寫字樓市場已經走過了十幾年的發展歷程,建設的檔次也在不斷攀昇。根據客戶群以及檔次的不同,可以簡略地將開發區的寫字樓分成三種類型。
第一個類型就是定位中高檔,客戶群多為中小企業的寫字樓,這個類型的寫字樓在開發區的寫字樓中佔有很大份額,豪威大廈、銀座大廈、泰達新天地以及明珠園都是這個類型寫字樓的典型代表。在走訪中發現,這些大廈在很多方面具有很多的相同相似之處。比如:其一,地理位置優越,都處於開發區較為核心的地帶,集中分布在交通便利、配套設施齊全的二三大街上。其中銀座大廈和泰達新天地坐落於第二大街與南海路的交口附近,而豪威大廈則位於第三大街上,且它們所在的區域都具有較為濃厚的商業氛圍以及文化氛圍,鄰近開發區管委會、投資服務中心等重要機構也往往成為這些大廈的地理優勢所在。其二,戶型相對適中,銷售情況良好,其中,小戶型更受客戶歡迎。負責銀座大廈的物業管理公司的趙經理介紹說,銀座大廈8-16層均為寫字樓,分為200多平方米與400多平方米兩種戶型,已經全部售出了,現在仍然在銷售的1-7層的面積則主要集中在150多平方米至190多平方米之間,目前銷售情況極好,其中小戶型的房子尤其受到歡迎,前來諮詢者眾多。而負責泰達新天地的三榮物業管理有限公司的王先生也表示了相似的觀點,他說,泰達新天地的寫字樓已於2006年全部售出,雖然不乏一個公司買斷整層700多平方米的情況,但是總體而言,還是購買100多至200多平方米小戶型的客戶居多。第三,物業服務正規,質量較高。負責這些大廈的物業公司一般較為正規,其中,泰達新天地引進的國際物業管理顧問行——第一太平戴維斯,就是國際著名品牌。這些物業公司的收費處於中檔水平,能夠為寫字樓客戶提供各項水平較高的服務,尤其是他們在安全保障方面一般都較為嚴格。
第二個類型的寫字樓是以濱海金融街東西區為代表的高檔寫字樓群,就開發區的寫字樓而言,金融街寫字樓代表了其最高水平。相對於同一區域的其他寫字樓,它具有十分不同的特點。首先,建築自身風格獨特,設備先進。無論是金融街的整體規劃,還是建築設計,都較好地體現了現代化的特點,而建築本身防止靜電的設計以及良好的中央空調設備,都使其成為開發區寫字樓中的標志性建築。其次,所具有的客戶群以國企以及大型跨國公司為主。據金融街長城物業管理股份有限公司天津分公司的王主管介紹,以金融街西區為例,現在已經出售了90%以上,其中已經入駐的絕大多數為國企,特別是一些大型的金融機構如銀行等。只有極少部分為私人企業。他表示,這些入駐的企業一般都是較為高端的客戶,所佔寫字樓面積一般較大,多數集中在2000平方米左右,還有的企業可以達到五六千平方米。
第三個類型的寫字樓是以泰豐桐景園為代表的SOHO公寓。以開發區首家SOHO公寓為宣傳的桐景園在2002年出售之初並沒有引起很大的關注,但是在近一段時間卻受到了普遍的歡迎。據桐景園的物業管理公司的趙小姐介紹,桐景園共有SOHO公寓111戶,面積集中在130到190平方米之間,現在已經只剩下三四套190多平方米的沒有出售,售出率達到了90%以上。趙小姐認為,相對於純寫字樓,SOHO小戶符合市場小企業的需求,並且價格低廉,無論是出售價格還是物業費用都比純商務寫字樓要低一個檔,可以為中小企業提供更多的選擇。
市場發展各有側重
雖然開發區的寫字樓大致按照戶型和適用客戶群的不同分成了三種類型,但是由於SOHO公寓這種形式在開發區極少,因此,大致上開發區的寫字樓市場還是以前兩種類型的寫字樓為主,但兩者在戶型和客戶群上存在著很大的差別。
其中,由於金融街西區的高檔寫字樓具有較為明顯的優勢,符合國家大型金融、保險、證券企業以及跨國公司對於寫字樓檔次以及物業服務的比較高的要求,因此受到了特定高端用戶的歡迎。但是由於這些高檔寫字樓在戶型上一般較大,物業費用高,因此一般中小企業鮮有實力問津。長城物業的王主管認為,目前,金融街的高檔寫字樓能夠滿足高端客戶的要求,供需平衡。這是由於開發區更加濃厚的商務氛圍尚需要時間來營造,開發區高檔寫字樓的市場還需要一段時間來培育。這還有待於開發區進一步發展的力度以及對於城市的定位。從小的方面來說,他認為,開發區的高檔寫字樓還應當在建築細節上有所改進,纔能在未來的競爭中贏得不敗地位。比如對於房型的選擇應當更加合理,在技術上更加先進,提高在其中工作與生活的業主的舒適度,吸引更多的高端業主前來入駐。
而對於以泰達新天地和銀座大廈為代表的中高檔寫字樓來說,由於戶型的設計以及合理的性價比滿足了眾多的中小企業的需求,因此在開發區具有很高的人氣,特別是小戶型充分適應了很多初步創業的個人需求,更是供不應求。正如銀座的物業管理公司的趙經理所言,小戶型的寫字樓滿足了市場上很大一部分物流、貿易等中小公司的要求,豐富了市場,也實現了自己的盈利。而且在銀座大廈的業主中也出現了一些出於投資目的進行的購房,這也說明這些業主看到了此類寫字樓的巨大昇值潛力。
雖然在開發區這一部分寫字樓需求旺盛,但是正如長城物業的王主管所言,未來的寫字樓在數量上將有大的增加,小戶型的寫字樓將成為其中一個發展趨勢,從而達到更加實用化,適應市場的需求。這必將導致小戶型寫字樓競爭的加劇。因此,我們可以預見未來的小戶型寫字樓的競爭除了硬件的比拼之外,軟件的服務也將成為競爭的重點。能否提供高品質、更加人性化的服務將成為此類寫字樓比拼的重點。
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