|
||||
濱海新區:市場供需兩旺板塊競爭加劇
2006年受政策利好的影響,濱海新區房地產市場繼續保持快速發展的勢頭。一些大型基礎設施的建設,引來大量人流和資金流。濱海各區商品住宅價格也繼續保持穩中有昇的態勢。那麼,2006年具體成交情況如何?房價走勢如何?區域發展又是怎樣的情況?
市場供應:
2006年區域商品住宅成交169萬平方米
據統計,2006年1至12月,濱海區域商品住宅成交面積為169萬平方米,成交均價為3753元/平方米。濱海新區三區商品住宅,成交面積塘沽區位居榜首,成交面積為111.5萬平方米,大港區為45.3萬平方米,漢沽區為8.9萬平方米。
2006住宅類物業上市規模突破488萬平方米
據統計,2006年濱海新區在售住宅類項目共計65個,住宅類物業上市規模已突破488萬平方米,為濱海新區創建以來住宅類物業供給量最大的一年。
2006年塘沽區的住宅類物業上市規模最大,上市量突破220萬平方米,為濱海新區總上市量的46%;其次是開發區,2006年住宅上市量突破137萬平方米,創下1994年開發區開發以來住宅年度供應量的最高值。
縱觀2006年濱海新區項目的上市節點,上半年在售項目基本以2005年度的尾盤銷售為主,新增項目基本集中在下半年上市,據統計濱海新區2006年下半年新增項目上市量突破330萬平方米,為濱海新區2006年年度供給量的68%。
2006年濱海新區新增項目基本以2004年、2005年的土地供給開發為主,而2006年的土地供給中已開發的數量僅有50萬平方米左右,還有近400萬平方米的居住類以及居住和商服綜合類用地有待開發。
根據2006年新上市土地的綜合容積率要大於2,如果仍按容積率為2保守計算,那麼2007?2008年兩年內新增住宅類物業上市量將突破800萬平方米。如果再加上2005年未開發的土地和各大地產商的原有儲備用地都將在2006年以後有所舉動,那麼未來兩年濱海新區的房地產市場將出現『井噴』現象。
價格變化:
塘沽區住宅價格四年遞增37%
從濱海區域來講,2003年以前塘沽、開發區的住宅市場發展緩慢,但隨著區域經濟的不斷發展,各項配套設施的不斷完善,特別是塘沽作為濱海新區的核心區域的定位,區域價值迅速增加,許多外地投資者紛紛到此置業投資,區域住宅市場價格也節節攀昇。
據數據統計,濱海三區商品住宅成交價格,以塘沽區成交價格最高為4007元/平方米,漢沽區3478元/平方米,大港區成交均價為3159元/平方米。其中,塘沽區住宅價格已從2002年的2000元/平方米,上漲到2006年的5000元/平方米,年均遞增37%。
另外,作為核心區域的開發區,2006年商品住宅均價為6500元/平方米,一些較高檔項目的均價已經達到7500元/平方米以上。如萬通新城國際2005年10月,一期開盤價格5800元/平方米,目前精裝A3產品均價為8000元/平方米,二期毛坯均價為7500元/平方米;伴景灣2005年9月,一期開盤價格6600元/平方米,二期均價達到7400元/平方米,最高已經達到1萬元/平方米,已超出了目前天津市中心城區大部分高端住宅的銷售價格。
相對核心區域而言,大港區和漢沽區房地產市場發展相對滯後,但目前依托濱海新區的大環境,區域房地產也呈現出快速發展的勢頭,價格也一昇再昇。漢沽城區住宅價格由2003年的1750元/平方米,攀昇至2006年的4200元/平方米左右,最高已經突破5000元/平方米;大港城區的住宅價格也由2003年前的1600?2000元/平方米,上漲到2006年的4200?4500元/平方米。
天津濱海新區的開發在2006年3月正式納入未來五年的國家規劃之中,濱海新區重新定位以後,吸引了海內外各界的投資者進來。住房需求繼續增長,二手房交易持續火爆。
2006年1至12月,濱海區域二手住宅總成交面積為74.7萬平方米,成交均價為2672元/平方米。濱海新區三區二手住宅中心區成交下降,外圍區域成交量上昇。塘沽區成交面積為26.7萬平方米,大港區為38.8萬平方米,漢沽區為8.8萬平方米。濱海三區二手房住宅成交價格,以塘沽區成交價格最高為3880元/平方米,漢沽區1924元/平方米,大港區成交均價為1984元/平方米。
土地市場:
493萬平方米住宅用地成交創歷史高點
2006年,濱海新區的開發開放已經榮昇為國家戰略,在濱海新區開發開放的熱潮持續昇溫的同時,濱海土地也成為各大地產商目光集聚之地。
根據《天津濱海新區國民經濟和社會發展『十一五』規劃綱要》,濱海新區陸域面積為2270平方公裡,其中城鎮建設用地為360平方公裡,到2020年城鎮建設用地將達到510平方公裡。
同時根據《天津市住房建設規劃(2006-2010年)》,到2010年濱海新區住房建設將達到1850萬平方米。2006年天津市為濱海新區確定土地利用計劃指標為1239公頃,佔全市計劃總量的34%,是2005年下達濱海新區土地利用計劃指標的4.3倍。從實際客觀情況來看,濱海新區土地具有得天獨厚的規模優勢。在一個港口城市擁有堅定的國家政策做導向,同時擁有大量可開發利用的土地資源做發展的基礎,其蘊藏的增值空間是不可限量的。
據統計,2006年濱海新區通過招拍掛等形式共成交土地70幅,成交面積突破587萬平方米,其中住宅類用地以及住宅和商服綜合類用地上市成交面積最大,本年度成交面積將近493萬平方米,佔到土地成交總量的83%,創下歷年來濱海新區土地供給量的最高點。特別是塘沽區,2006年的土地成交量突破246萬平方米,將近2005年土地成交面積的2倍。
塘沽土地成交量領軍濱海市場
從成交地塊幅數來看,塘沽區的土地成交數量成為濱海新區的領軍者,2006年共成交土地33幅,其次是大港區14幅。成交地塊分布較密集的區域有大港港東新城片區、漢沽河東片區、空港物流區、塘沽海河南岸片區和塘沽中心區,各片區2006年度平均成交地塊數量超過8幅。
從土地成交面積來看,2006年區域冠、亞軍依次為大港區、塘沽區,土地成交量均突破240萬,遙遙領先於其他區域。板塊成交冠軍為大港官港板塊,土地成交面積將近143萬;其次是大港區港東新城板塊和高校園區板塊以及塘沽區的海河南岸板塊,土地成交面積均突破60萬。
區域地價高速攀昇
2005年以來,濱海新區土地價格有了明顯上昇,特別是一些重點開發的區域,土地價格攀昇速度較快,其中開發區的土地價格已經遠遠高於塘沽一些區域的土地價格。2005年6月,萬通地產以3.3億元拍得開發區內6.35萬平方米土地,折合樓面地價2890元/平方米,而到了2005年年底,與此地塊僅隔300米的天津弘澤建設集團,以樓面地價5540元/平方米拍得6.58萬平方米土地。也就是說經過半年的時間,萬通的樓面地價每平方米就昇值了2000多元。
除了開發區土地價格高速上漲外,塘沽區一些熱點區域的土地價格也在快速提昇。2006年度塘沽新河板塊的平均樓面地價超過1000元/平方米,而該地區在2003年順馳集團拿地時土地出讓金不足400元/平方米;塘沽上北地區由於受水域未來城等一些大盤效應的影響,加之政府對『上北生態居住區』的定位與規劃,給予該區域土地的增值提供了相當大的推動力,2006年該區域的土地成交價格最高已經達到1313元/平方米;與此同時塘沽海河南岸的土地樓面地價也已經接近1000元/平方米,較之歷年漲幅很大。
漢沽、大港兩區的房地產市場發展一直較為緩慢,被列入濱海新區規劃范圍之後,兩區的房地產市場明顯昇溫。漢沽區在2006年6月份拍賣的兩塊居住和商服綜合類用地,樓面地價最高為1210元/平方米,而到了12月中旬掛牌的一塊佔到1277平方米的綜合用地,最終被天津瀚森投資有限公司以550萬元獲得,折合樓面地價為2392元/平方米,僅僅時隔半年漢沽的地價就上漲了將近一倍。
區域發展:
濱海新區房地產市場的逐漸完善,各區的發展特質越加明顯,不同的區域房地產市場發展各不相同。同時各區規劃各有不同,今後濱海地產上的對峙並非區域之間,而集中表現在區域內部各板塊之間的較量。
大港、漢沽自給自足型發展迎來新機遇
2006年,在濱海新區和環渤海經濟發展格局中,漢沽、大港兩區充當了舉足輕重的角色,同時根據天津市城市總體規劃,大港、漢沽被列入新規劃的11座新城之中。受各項政策的良好帶動以及區域內各項規劃建設的向前推進,2006年大港、漢沽兩區的房地產市場也呈現出快速發展的勢頭。
在大港區內,2006年的住宅項目主要集中在城西的大學城附近,老城區由於土地資源的短缺造城新增項目的逐漸萎縮;而港東新城因為處於開發建設的初級階段,目前上市項目較少。
從2006年土地供給來看,將近60%的地塊來源於大港東部,而西部城區的土地供應部分來自老城區內,部分來自城西北部邊緣的大學城片區內。伴隨老城區土地供給的遞減其新增項目數量必將隨之下滑,未來一段時間內城西的新增供應將主要源於大學城片區內,大港生態高教園區的定位將給周邊的商品房市場帶來巨大的發展契機。
2007年以後,漢沽、河東區將繼續加快發展建設,區域內住宅項目將不斷增加,而河西區的舊城改造也將加快建設步伐,在河東、河西兩區的房地產市場開發建設並駕齊驅之時,兩板塊之間的競爭也將隨之打響。
投資型客戶力推開發區樓市
目前開發內的房地產市場以高端住宅為主,150?180平方米的大戶型為開發區房地產住宅市場的主力軍,百萬住宅已成為目前開發區房地產市場的供給潮流。由於開發區區域經濟發展較快,整體區域環境優越,導致眾多實力派消費群體首選在開發區投資、置業。
目前來自山西、內蒙、河北、北京等地的房產消費群體,非常看好開發區房產巨大的昇值潛力,紛紛在開發區進行房產投資。以開發區某一住宅項目為例:外地購房者佔到40%以上,遠遠高於天津16%的平均水平。這些投資型物業主要是流入三級市場,用於房產出租。
綜合型需求強化塘沽南北爭雄
據統計,截止到2006年初塘沽區常住人口與外來人口之比為3.5:1,外來人口的急劇增長,形成了強大的剛性需求,再加上由於人民生活水平的日益提高所帶來的改善型需求的不斷增長,同時區域價值的提昇所帶來的投資型房產的不斷增加,直接拉動區域房地產市場的快速發展,目前已形成一個集『自住、改善、投資』三位一體的房地產需求市場格局。
目前塘沽的商品住宅供給市場也呈現出多元化的格局:建築類型多元化,以高層住宅發展為主力,多層洋房、小高、高層同步發展;戶型面積小到40平方米左右的一室,大到200平方米的四室。為適應社會發展的需要,產品從建築形式、建築風格等多方面都在不斷推陳出新等等。
2006年塘沽城區在銷住宅項目主要分布在海河北岸,以中心城區為主,新港、上北兩大新興板塊平分秋色,其次就是海河南岸板塊。
海河以北區域發展較快,同時擁有上北、西部、新港三大新興居住板塊,除西部板塊剛剛啟動之外,上北、新港兩大板塊的發展已初具規模,因而北岸在銷項目之多且在情理之中。
相比之下,海河南岸正處於剛剛萌發期,眾多地塊尚未啟動,在銷項目相對較少則是必然。從2006年新增項目上市量來看,近45萬平方米的泰和新都打響了決戰海河南的第一炮,而近70萬平方米的貽港城則成為進軍塘沽西部新城的首只艦隊。
附錄:濱海大事記
3月3日,國務院同意給予天津濱海新區的五項扶持政策,包括將濱海新區作為綜合改革試驗區、設立東疆保稅港區、進行金融改革試點、擴大建設用地供應、將區內510平方公裡范圍高新技術產業的所得稅稅率降為15%等。
3月5日,國務院總理溫家寶在十屆全國人大四次會議上作政府工作報告時指出,『繼續推動區域協調發展』。3月10日,天津市人民政府舉行推進濱海新區重點項目新聞發布會。
3月14日,渤海銀行發放3億元貸款,助推濱海新區港口建設。
3月22日,國務院總理溫家寶主持召開的國務院常務會議,審議並原則通過了《天津市城市總體規劃(2005—2020年)》,會議指出要努力把天津市建設成為國際港口城市、北方經濟中心和生態城市。
4月17日,濱海新區響螺灣商務區合作項目簽約,總投資119億。
4月20日,首屆中國港口城市市長高峰論壇在濱海新區召開。
4月26日,國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議,研究推進天津濱海新區開發開放的意見。
5月8?9日,戴相龍率天津代表團啟程赴中國香港特別行政區和英國、法國進行工作訪問,成功推介濱海新區。
5月20日,南開區政府在南開大學省身樓舉辦『2006年南開發展高層論壇』,服務濱海新區開發開放。
5月30日,國務院召開推進天津濱海新區開發開放座談會。
6月2日,市委召開常委擴大會議,加快推進濱海開發開放。
6月5日,國務院發布《關於推進天津濱海新區開發開放有關問題的意見》。
6月6日至7月上旬,天津全市范圍內集中展開『加快開放型經濟發展服務月活動』,加大宣傳濱海新區開發開放。
6月8日,中國政府批准A320系列飛機總裝線,選址天津濱海新區。
6月19日,天津海關出臺新舉措服務濱海新區,全面推行『一點通全關區,不用跑第二處;一個窗口全可辦,不用找其他部門;一次性告知;一次性全解決,不用跑第二趟』的『四個一工程』,確保所有進出口企業都能在天津關區任意一個海關監管機構辦理各種海關手續。
7月,中央大道一期7月啟建,貫通塘漢大三區。
7月,開發區經濟指標創六年來新高。
8月,濱海拿出3%稅收支持優勢產業。
9月,首只天使投資基金在新區誕生。
9月,國務院批准天津籌渤海產業投資基金規模200億。
10月,泰達控股公司與塘沽區政府就海濱休閑旅游區項目合作簽訂框架協議。
10月,開發區首列『小輕軌』到津,列車行駛不用方向盤。
10月,泰達成立全國首家循環經濟促進中心。
11月,中遠集團200億元投資濱海新區。
11月,中興北方基地落戶濱海。
11月,阿聯酋船務公司首次在天津港開闢集裝箱航線。
11月,兩大物流中心全建在濱海,南疆散貨物流中心和北疆集裝箱物流中心。
11月,漢沽區采取五措施建設現代濱海衛星城。
11月,濱海新區將建成國內最大的生物醫藥產業基地。
11月,moto全球會計中心遷入開發區。
12月,啟動區東疆保稅港已投資8.4億,東疆保稅港區將創四個之最。
12月,世界最大物流地產商美國普洛斯落戶保稅區空港加工區。
12月,渣打銀行營運中心將落戶開發區。
12月,濱海新區稅收優惠政策出臺。
12月,津東南啟建平原森林,投資8億建官港森林公園。
12月,濱海新區構築立體交通1小時到達京冀等地。
12月,濱海新區中心商務區響螺灣與於家堡之間建設開啟大橋,正式開工建設。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||