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住房、房地產、房價、安居……有關房子的話題已經連續多年成為兩會的熱點話題。有關調查顯示,今年兩會,物權法草案、企業所得稅法草案、節能減排等,都將成為熱點新話題。而不變的是,住房問題依然還會繼續『蟬聯』熱點話題。
2006年,國家對房地產業宏觀調控的力度不可謂不大。5月17日『國六條』的出臺,開始從住房結構、住房保障、土地政策等環節梳理樓市的深層矛盾。從單個部門唱獨角戲到多部門攜手合作,從銀行加息手段到稅收征收,從限制外資炒樓到嚴查房地產行業的腐敗,政府在房地產市場上的調控手法也日益純熟。
然而,不少地方房市依然高燒不退,許多城市房價上漲依然較快。在這樣的形勢下,房價注定會繼續成為今年兩會上熱議的話題。
全國政協委員、享受國務院特殊津貼專家、中國建築工程總公司學術委員會主席陳祥福在提案中建議,我國城鎮可以考慮實行『一戶一房制』,即倡導『一對夫妻擁有一套房子』,並呼吁國家出臺相關法律法規確保該制度實施。
陳祥福委員的構想是,國家可以對目前的房子,按照戶口或居民身份證進行清查;對『一戶一房制』之外的房子,國家對之進行回購。
部分不願意房子被回購的房主,需要根據相關法律法規對持有此類房子付出高昂的代價;回購來的房子中,國家拿大多數用作出租房,提供給有住房需求但又未購房者;而且,老百姓可以根據各自不同的住房需求,支付相應的租金自由選租。
而面對現有的『經濟適用房』政策,陳祥福委員的態度並不樂觀。他認為,『經濟適用房』政策從目前國內推行的現狀看,固然是解決了一部分住不上房子的老百姓的問題,但從整體上說,並未很好地達到國家預期的效果,也並未在最大程度上解決普通市民的住房問題,倒是增加了一些『腐敗因素』。
『通過政府參與投資建設經濟適用房和廉租房,讓每一戶中低收入家庭都能夠在不久的將來實現「居者有其屋」的夢想。』這份由民革中央提交的《關於政府參與投資建設經濟適用房和廉租房的建議》的提案,被本次全國政協會議提案組定為第1號提案。
提案從經濟適用房的公平目標與市場效率、普通商品房的限地價與限房價兩對矛盾出發詳細闡述了實施政府建房的必要性,並具體提出了四點建議。
·一是要界定政府建房的目標群體,明確受惠對象。
·二是區別對待普通商品房和經濟適用房。
·三是利用市場機制建造公共住房。
·四是中央和地方政府需要成立專門的、以發展公共住宅為職能的機構。
關鍵提問
投資房產成了『投機游戲』
針對自己的提案,陳祥福委員接受了記者的專訪。
-部分擁有多套房者,鑽了『房改政策』的空子
記者:您提出『一戶一房制』,出發點是什麼?
陳祥福:國家出臺了兩大政策,依然未能解決房價上漲的問題。有小部分人擁有兩套或者兩套以上的房子。大家可以看到,新開發一處房產,總是很快一購而空,但同時新房的空置率也不低。與此同時,大多數老百姓都買不起房,甚至沒有房住。這是不利於社會和諧的一個狀況,同時也不僅僅是社會分配不公的問題。
記者:此話怎講?
陳祥福:房改本身就有問題。有些人通過『房改』擁有了很多套房子,通過『房改』佔了大家的便宜。
記者:比例佔多大?在一戶多房者當中?
陳祥福:相當比例。
-『一戶一房制』,即倡導『一對夫妻擁有一套房子』
記者:怎麼理解『一戶一房制』?
陳祥福:根據婚姻狀況,一對夫妻一套房子。
記者:怎麼確保實施『一戶一房制』?
陳祥福:這就需要對現有的房子,按照戶口或身份證清查。首先,要制定『一戶一房』的相關法律政策和配套的規章制度,現在我國法律在這一點上是空白。西方對『一戶一房』有詳細的條例,買第二套房子有很多的法律限制,不完全是價格上的問題。其次,面積也要限制。結合個人對社會的貢獻、社會經歷和年齡大小、職務職稱等各種因素,制定一個社會公認的『面積標准』。
記者:已經有多套房子的家庭怎麼辦?
陳祥福:國家清查了,你想擁有多套房子,可以,但得付出相當的代價,譬如,按照商品房重新估價,不再是以前你買的價;你不願意繼續擁有,也可以,國家回購,作為出租房提供給市民。不同的房子需求,不同的租金。我不提倡『居者有其屋』,提倡『居者有屋住』。
-提高房產投資的門檻,遏制炒房
記者:國家推出的『經濟適用房』政策,您怎麼看?
陳祥福:這一政策的推行,本意是想讓普通老百姓受惠。但事實上呢?我不贊成搞『經濟適用房』。從目前推行的現狀看,『經濟適用房』增加了很多腐敗因素。還不如國家回購房子,分為『出租房』和『商品房』:前者為大多數,解決居住問題;後者為少數,用於投資。
記者:您的意思,就是要提高房產投資的門檻?
陳祥福:對,不要鼓勵和引導老百姓參與房地產的投資。現在,很多老百姓參與炒房。借助銀行的貸款,投資房產,賣了或把它出租,自己還是住在以前的房子裡。房子跟其他商品不一樣,佔用的是土地這一不可再生資源。這種不可再生資源,現在是不好估價的。所以,投資房產,成為了許多人都躍躍欲試的『投機游戲』。
記者:您預想過實施後的效果嗎?
陳祥福:我估計會很有效。少數人會極力反對,但大多數人會贊成。並且大多數擁有多套房子的人,都會紛紛把房子退出來,如果國家出臺相關法規的話。
現狀掃描一人多房現象普遍存在
『一人購買多套商品房甚至是經濟適用住房無論是在北京還是在上海、廣州、杭州、天津等一線大城市,甚至在浙江、江蘇、廣東等地區的縣級城市或者城鎮都普遍存在。』昨天(3月3日),當記者就『一人購買多套房』的話題采訪北京中原地產、上海復地、浙江金都集團、深圳招商地產、廣州宏宇集團等負責商品房銷售的相關管理層時,他們的回答幾乎一致。
據介紹,從2001年申奧成功至2006年上半年國家出臺從交易環節進行稅費調控的政策以前,上海、北京、杭州、廣州等地的中高檔樓盤,尤其是那些交通便利或者位置在城市中心或在公園邊上等區域的高檔樓盤,幾乎有40%的客戶都是些『熟悉的面孔』———一次購買多套或者是跟隨公司開發進展多次買房的『老客戶』。
從2004年起相關部委和各省市政府陸續出臺或者正在醞釀出臺的一些政策以及北京市統計局和北京市房地產協會1月初發布的一份調查報告中也告訴了我們一個事實:一人購多套房的現象客觀存在。建設部、商務部等6部委去年出臺『限外令』,明確規定外籍人士購買自住商品住宅須在滿足居住滿一年以上的情況下限購一套。廣東省國土資源廳廳長林浩坤本月3日透露,該廳正在制訂方案,探索開征『城鄉建設用地土地使用費』,對於一人多房現象征收費用,方案力爭在年內完善成型。而北京市房地產協會1月初發布的一份調查報告指出,造成房價上漲、住房緊張的主要原因在於,北京實際上閑置房比空置房要多好幾倍,少數人擁有多套住房,而這和不久前北京市統計局公布的北京1/10的人擁有兩套住房的結果相一致。
『一人購多套房』是問題還是正常的市場現象,昨天記者就此采訪時,業界以及專家學者看法不一。
中原地產總經理李文傑從美國的做法說起:美國人一人只能有一套政府支持的住房,享受政府給的優惠政策等。賣這套房子要符合一個條件就是買房後必須要居住兩年以上纔能賣。如不符合這一條件或一人有多套住房的,買賣就要繳納高額的稅費。房屋產權人是誰,每年誰就繳納地皮稅。『這個政策應在中國執行,因為規定一人只能購買一套住房是不符合市場經濟規律的,政府要做的就是從稅費以及戶型設計等方面進行調整。』
而北大不動產研究中心的有關人士指出,在國家住房保障體系尚沒有健全的當下討論『一人多套房』的問題毫無意義。他認為住房問題必須靠『兩條腿同時走路纔能得到解決』,兩條腿是指政策保障性住房和市場上的商品住房。『現在的問題是政策保障性住房體系無論是從准入制度還是退出機制以及違規購買處罰機制上都還沒有到位。以經濟適用住房為例,真正需要經濟適用住房的人買不到,然而直到今天也沒有不該買經濟適用住房而買了的人為此受到相應的處罰,相反輿論指責的多是很多按照市場價格購買了多套商品房的所謂投資或者投機人。』也正因如此,他提出應該從政策完善和稅費制度建立上雙管齊下解決『一人多套住房』問題。對購買了多套政策保障性住房的人要處罰,對購買商品房進行投資或者投機的則要從交易或者保留環節提高稅費。
符合條件者只能一人享受一套保障性住房
建設部有關負責人回應商品房也應有所限制
建設部有關負責人介紹,要看『一人多套房』問題,必須先分清楚『房』是什麼房。該人士強調,目前就住宅而言中國從大方面看有兩類房,一是政策保障性住房,一是商品房。對於前者,該負責人肯定地說,符合條件的人一人只能享受一套;而後者,要在遵循市場規則的前提下購買,因為中國的房地產市場目前還不成熟,所以對很多投機購房人應當限制。而且從土地資源的稀缺看,也應該限制,這也是2006年相關部門聯合出臺符合條件的外籍人士限購一套自住房政策以及征收二手房交易環節的個人所得稅、營業稅等稅費政策的背景。
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