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美國地產模式是指購房者出資委托地產開發商購地建房的地產經濟方式,在美國比較流行,所以被成為美國模式。據朋友介紹,在美國地產商要蓋房子前,先在媒體上做廣告,告訴公眾他准備在某地蓋房子,欲在該處置業的人就會聞訊前去報名交款,預定房子,開發商用購房者交的錢很快就會把房子蓋起來,自己從中提取一定的利潤或者叫傭金,沒有貸款利息,也沒有銷售風險,建設周期也很短,當然,利潤也遠沒有中國這麼高。
在中國大陸,自從上世紀80年來房地產市場化改革啟動以來,盛行的或者說一統天下的是香港模式,香港模式的特點是地產商采取協議或竟拍的方式取得建設用地,以土地抵押從銀行貸款開發,面向公眾售房,有的開發商甚至空手套白狼,基本以貸款完成整個開發。這種模式下,開發商要承受相當的風險,要有相當的利息費用、廣告費用、銷售費用,所以利潤率肯定要高一些,同時由於土地價格飛漲、各種稅費翻番、公關費用可觀、壟斷定價、哄抬房價等原因,中國大陸的房價與醫療價格、教育收費一樣,是坐了火箭般地一路飛漲,中國大陸的房價已超過美國,趕上寸土寸金的香港,可廣大人民群眾的收入水平卻是人家的幾十分之一,也就是說相對房價已是世界房價最高的國家和地區的數十倍!群眾購買力與偏高的房價之間的差距也導致了地產經濟的危機即生產相對過剩,一方面老百姓買不起買不到適合的價位和戶型的房子,一方面大量土地被囤積,大量商品房空置。國家的調控也往往由於措施缺乏科學合理性、執行中變味走形一次次成為調空,甚至助漲了房價,這不僅嚴重扭曲和破壞了經濟環境、社會公平,降低了國家和地區的綜合競爭力,也幾乎使黨和政府在人民群眾中的威望和威信喪失殆盡,群眾對高房價抱怨真是怨聲載道,成為一個突出的社會問題。
個人合作建房、合作購房是指有同類購房需求者聯合起來,委托專業機構或專業公司去定制或訂購自己所需要的價位、戶型、地點的住房。合作建房、合作購房可以為購房者省下相當一筆費用,解決群眾購買能力與房價存在差距導致的地產業銷售乏力的困境,也可以根據購房者的需求量身定做購房者中意的戶型,對控制成本、平抑房價、銜接產銷、滿足中等收入群體的住房需求都具有積極意義,上和政策,下應民心,既符合國家的法律、政策,也有利於融洽政府、群眾、地產商之間的關系,促進社會和諧。合作建房、合作購房使房地產企業由地產制造商變為地產服務商,可以加快開發周期、降低銷售費用、減少利息支出、加強民主監督,從而壓縮開發成本,降低開發風險,促進地產經濟的健康發展,實現購房者與地產商的互利共贏,這與地產的美國模式有著類似之處,也有著類似的優點。
所謂經濟,就是在不損害他人和整體利益的前提下以最小的代價滿足人的需要,提高效率,節約投入,不管是地產的美國模式,還是合作建房、合作購房,不管是對整個社會還是對個體的開發商、購房者,都能夠一定程度上實現更經濟的目標。據報道美國模式已在上海登陸,而合作建房、合作購房已在全國遍地開花,風起雲湧,成為烽火燎原、洶湧不可阻擋之勢。這個現象是地產經濟發展的必然,也是老百姓的熱切期盼,對於減少房地產泡沫和風險、縮小群眾購買力與高房價之間的反差、實現政府平抑房價解決群眾住房困難的承諾乃至促進社會和諧、政治穩定都具有積極意義,所以,我們有一萬個理由為這一天的到來而歡呼,有一萬個理由為地產合作建房、合作購房和地產美國模式在中國大陸的發展而努力!
中國大陸的房價及地產經濟已經到了一個拐點,何去何從,是擺在每一個地產商面前的抉擇,是擺在各級政府面前的抉擇,也是擺在每一個有購房需求的人們面前的抉擇。讓我們一齊努力,推動中國地產經濟新模式的發展壯大,使中國地產經濟不僅有美好的今天,更有美好的明天,使革命前輩志士仁人居者有其屋的理想變成現實,使人民國家的主人住房的基本人權得到保障,使節約型經濟、和諧社會的新時期奮斗目標真正落到實處!(作者為天津合作建房發起人之一劉革學)
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