|
||||
2006年,國六條過後緊跟著是未封頂樓盤不得辦理個貸業務,接踵而來的政策使開發商感嘆:下一個『爆破點』在哪裡?話音未落,『上海、北京等大城市將嚴查房地產開發商成本、要求利潤透明化』的呼聲又起,一時間,『成本究竟是商業秘密還是消費者知情權』的爭論成為業內當前最熱門的話題。
自從近兩年土地招拍掛政策出臺後,土地透明化決定了成本的一定真實性。那麼,房地產成本是怎麼算出來的呢?房價是怎麼算出來的呢?
我想拿具體的項目給大家算一筆帳,通過這樣的簡單計算,消費者可以簡單的根據成本加利潤得出一個樓盤的比較真實的價格。
以下分析計算是以北京地區為准計算的:
首先,通過土地招拍掛得出一塊土地的樓面價格,即土地價除以該項目的總建築面積。
其次,是建築安裝成本費用(簡稱建安費),普遍的價格基本在每平方米1500元——2000元之間(北京的高層);每平方米900元——1500元之間(框架多層);每平方米700元——1200元之間(磚混多層)... ...由於受地區、環境、設計、結構、時間、管理等因素,建安費不盡相同,基本圍繞合理區間波動。
第三,設備安裝費用、大小配套費,普遍價格基本在每平方米500元左右。
第四,園林、綠化等費用,普遍價格在每平方米300元左右。
第五,項目公司管理、銷售成本,普遍價格在每平方米1000元左右。
將以上5個因素相加,基本得出一個房地產項目的成本,然後乘以20%——30%的期望利潤,就能算出該項目的房價。
比如:知名樓盤『橡樹灣』,土地樓面價是3800元/平方米,加上建築安裝成本2000元/平方米,設備安裝費用500元/平方米,園林綠化費用300元/平方米,以及管理成本1000元/平方米,最後加上25%的平均毛利潤,房價應該在9500元/平方米左右。
而為什麼現在『橡樹灣』開盤時會賣到8200元/平方米——8600元/平方米呢?原因在於:激烈的市場競爭,招拍掛使得樓面價格提高,采用較為穩妥的價格入市,能夠吸引抓住大量的客源,為將來價格的穩步上昇做一個好的鋪墊。隨著工程進度的不斷加快,資金佔用的緊迫,未來的價格會不斷提高。總之,該項目的最終房屋價格肯定會在9500元/平方米左右,甚至更高。
根據以往經驗,對於一個小區或者樓盤項目,如果是分三期開發的話,一般情況是:一期售價成本價;二期售價平衡價;三期售價最高價。
實際上,房地產公司在操作具體項目的時候,成本的計算可以像以上計算出來,但實際上,任何一個開發商人都是想方設法的降低自己的成本,於是纔造成了社會的行業利潤不均衡性。有的違規操作,有的要紅頭文件(免相關廢稅等),有的招標壓級壓價,有的市場建材采購選用低劣產品,有的克扣工人民工辛苦工資,有的行賄減少政府應該收取費用等等,這些使得一些開發商從中獲得高額的利潤,於是出現暴利的跡象。
如果出現以上的行為活動,就會形成政府各主管部門跟開發商人的『勾結』問題,他們為了獲取更高的利潤分成,於是就聯合起來想方設法的抬高房價,於是房價突飛猛進,節節高昇!所以,房價的攀高與政策運行和監管也有一定的關系。
如上所述,簡單的房價成本是這樣算出來的!
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||