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易憲容:中國社會科學院金融研究所金融發展室主任
中國的房地產市場,凡事遵守國際慣例早已成了開發商的口頭禪。現在又有一則國際慣例:韓國建設部官員日前表示,韓國政府正在考慮采取措施,要求房地產開發商公開某些公寓房的建築成本以平抑過快增長的房價。先不說韓國政府如何做,本來要求房地產商公布其建築成本是國際慣例,但是到國內房地產開發商那裡,則中國的情況不同,房地產開發商建築成本自然不能公開了。為什麼?因為,房價成本是房地產開發商的商業秘密。
無論是從國內開發商十分崇尚的國際慣例來說,還是從市場經濟的基本法則來說,房價成本公布早就是天經地義的事情,也是根本就不需要爭論的事情。因為,從國際慣例來說,這是各國政府最為普遍的職責,也是各國政府最為平常的事情;從經濟學理論來說,市場信息的公開透明是市場秩序的基本要求,而對一個壟斷性的房地產市場,政府更是有職責要求房地產開發商盡其市場的基本要求。
保護消費者避免做出錯誤決策
我們只要對房價成本的不同層面作一個區分,就能夠理解要不要公開房價成本了。
曾有政府的物價部門說,他們不可以對房地產企業的房子定價,這是市場的事情。而一些地方政府的建設部門則說,房價成本是房地產開發企業的商業秘密,他們沒有理由公開企業的商業秘密。上述說法其實是在混淆視聽,以便尋找不願意承擔責任的理由。
在一個完全競爭的市場經濟中,民眾都知道商品的價格是由市場的供求關系來決定的,而不需要政府什麼部門來給企業的商品定價。因此,一些政府的物價部門說不會給房地產企業的房子定價。其實民眾要求的是房價的市場公開信息如何聚集,如何讓民眾便利地了解。
還有,民眾要求政府部門公布的房價成本,也不是房地產企業的會計成本。無論是物價部門還是建築管理部門,確實無法獲得房地產開發企業的會計成本,除非國家審計部門要對該企業進行審計。因此,政府職能部門所要公開的房價成本只是基本的公開信息,比如土地交易價格、建安成本、城市各地收費、建築材料價格、建築工人人工成本等這些公開的市場信息。這些信息或成本根本就沒有什麼商業秘密可言。政府職能部門有責任與義務把這些公開的市場信息告訴消費者。這不僅是政府部門的基本職能,也有利於保護消費者由於信息不對稱的情況下作出錯誤決策,甚至由於信息不對稱而為賣者所欺騙。
此外,住房價格並不僅僅是住房產品的本身,還應該包括住房周邊的環境,政府職能部門也應該對相關樓盤的周邊環境及規劃的信息告訴消費者,以便幫助消費者來了解這些產品價格所在。
政府有義務為消費者服務
再就是,目前整個社會都認為房地產市場是一個暴利的市場,是一個價格與價值嚴重背離的市場。在這種情況下,政府的物價部門就有責任對所在地方的房地產市場價格信息作一些較系統及全面的研究與分析,寫出權威性報告,把市場真實信息告訴消費者。既然納稅人已經交出權力給政府的職能部門了,政府職能部門就有義務來為消費者服務,不能在行使權力時手舞足蹈,而要承擔責任時或是推辭或是不知道。
住房是壟斷性定價下的一種特殊商品。它的特殊性表現為其私人品與公共品交遞的性質。作為私人品,投資者可能購買房子進行投資;作為公共品,它是現代居民的生活必需品,特別是土地公有制的條件,任何住房產品就具有公共的性質。
因此,在一個壟斷性的市場,無論是對私人品還是對公共品來說,民眾都有權利了解這些壟斷性定價的產品成本。如果這些壟斷性定價的產品具有公共品性質之時,那麼政府就得通過強制性方式要求企業公開其產品的運作成本,從而減少由於壟斷性定價使得民眾公共福利水平受到侵害。比如城市公共汽車的定價、出租車的定價都會在政府嚴格的監督下進行。而住房產品也屬於國內壟斷性定價的公共產品,公開房地產企業的產品成本也是政府的基本職責。
總之,住房作為一種壟斷性定價的公共產品,政府還有責任制定強制性法律要求房地產開發企業公開住房成本定價,只有這樣纔能減少房地產開發商借壟斷性定價來掠奪消費者財富。所以有些政府職能部門所說的看上去是冠冕堂皇,實際上無論是從理論上或邏輯上來說都只在推卸責任或為自己錯誤辯護。如果這個結不解開,房地產市場永遠暗無天日。
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