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房價成本近日再次成為公眾關注的焦點,而導火索就是近日南京市物價局公布的該市棲霞區的『官方』房價成本清單。對比民間版和官方版的房價清單,『誰更接近真實』的爭論再次引發了公眾對房價成本的關注。
官方版公布的是『房價清單』?
中原地產華北區總經理李文傑認為,南京官方版公布的是『房價清單』,是在商品房房價中土地、建安等成本所佔的比例,而沒有公布棲霞區商品住宅的各項成本具體數值。
根據南京市棲霞區日前發布的《2006年房地產價格管理情況分析》報告,官方版房價成本清單是這樣界定『商品房價格組成』的:
1.土地成本佔到了37%;
2.建安費用約佔總成本28%;
3.公共基礎設施費約佔10%;
4.前期工程費用和附屬公共配套設施費各佔2%;
5.各項稅、費及利潤約佔21%。
也正是如此,該分析報告指出,棲霞區商品房價格『成本費用有所上昇首當其衝的就是土地成本,約佔商品房價格的37%』。
民間版公布的是『房屋成本清單』?
而對南京民間版的房價成本清單,李文傑認為民間版公布的僅僅是房屋成本構成清單。事實上,由『我愛南京』自建房網公布的南京民間版房屋成本已經有三個版本。
最早的一份發布於去年的12月19日,名為『南京河西地區部分樓盤價格成本』。統計的結果是,南京河西區樓盤的成本約在3500元-4500元/平方米,而目前的售價在每平方米5000多元到9000多元不等。
今年6月初,『我愛南京』公布了第三次房價成本清單,該成本清單的主要負責人邵角表示:『這個房價成本清單得到了許多業內人士的支持。』按照邵角的介紹,房價成本通過綜合成本累加法計算,即房價成本=土地使用權費+住宅建造成本+住宅建造期間費用+稅費。其中:
1.土地成本是將地價攤入小區住宅建築面積,得出商品房的地價成本;
2.住宅建造成本=前期工程費用+建築+安裝工程費用+設備附屬工程費,多層為800元/平方米;小高層為1400元/平方米;高層為2000元/平方米;
3.住宅建造期間費用=管理費用+財務費用+銷售費用;
4.稅金=銷售單價×(10-15)%。
按照這份成本清單的測算,『銷售價格』與『房屋成本』相比,101家樓盤中,近七成樓盤高出30%至50%,兩成樓盤高出近100%。
不同經營模式成本計算方式不同?
對於兩個版本,北京首開、首創、城建地產三位主要負責人的說法大致有二:首先,對成本的計算,不同的經營模式有不同的計算方式,比如是單個樓盤核算還是公司集團核算,這將直接影響到前期費用、管理費用、財務費用、設備材料采購費用等成本構成;其次是對影響成本的因素可能考慮不周等。他們認為,民間版和官方版最大的區別就在於『開發利潤』構成的不同。北京某開發商以自己的實例告訴記者,如果按照南京民間版的計算方法,不算利潤,這個項目的土地成本在房屋成本中佔52%,建安成本佔37%;而如果按照南京官方版的計算方法,土地成本在房屋成本中佔38%,建安成本佔27%。
由此,我們不難看出,清單版本不同,計算方式不同,成本構成就會出現不同。不管民間版也好,官方版也好,購房人都要在了解背景的基礎下去讀。