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劉革學:三方受益何樂不為?
完全可以稱之為暴得大名。
作為一個20多年工齡的老共產黨員、政府公務員,劉革學除了其工作之外,還是一個業餘作家,出版了大量的作品,沒想到讓他成為社會關注焦點的,既不是因為他的工作,也不是因為他的作品,而是他一個比較“自私”的想法———由於想住得舒適點,於是想到了買房子。因為市場上面沒有他承受得起的房子,因而想到了集資建房。
正是這個無心插柳的“行為藝術”讓劉革學成為眾人矚目的焦點,眾多中低收入購房的希望所在。
“合作建房是有法律依據的”
1月17日下午,劉革學應邀赴天津電臺經濟臺聚焦房地產節目就合作建房做了一期直播,節目之前就有人打電話到電臺要求報名,節目中直播間的熱線電話不斷,節目現場的兩部聯系電話都打爆了,要求報名、繳款的超過200人,當天辦理民生銀行帳戶的多達30多人。由此引起很多人的疑問:這種行為是不是變相集資?
“這不應該叫集資建房,確切的說法是合作建房”,劉革學明確地說。他認為,非法集資是非集資對象以盈利為目的,而合資建房是購房者聯合起來的消費行為,是為解決和改善自己住房的消費行為,不存在非法集資,所以稱之為合作建房更加合適。
劉革學指出,在中國,集資建房和合資建房有法律依據,《經濟住房管理辦法》當中便明確指出,集資建房應納入經濟建房的統籌考慮、統一規劃。“在房價居高不下、房價缺乏透明度的情況下,也應該允許老百姓探索一種或者多種解決住房問題的途徑。”劉革學如是說。
為了合作建房,劉革學研究了大量的資料。據劉革學介紹,合作建房在國外是一種流行的解決住房問題的模式,在英國最早出現,有100多年歷史,在各發達國家都存在。合作建房在地產市場中佔的比例一般在10%左右,社會主義運動的發源地德國程度最高,達到30.9%,“它是完全合法的,正當的,也有利於解決中等收入工薪階層的住房問題”。
“比團購取得更大的實惠”
從北京發端的合作建房活動,現在已經呈現燎原之勢,深圳、溫州等地也出現了合作建房活動,不過多為“但聞樓梯響,不見人下來”,除了溫州、深圳之外,真正操作成功的案例非常少。采用何種方式運作,是擺在天津合作建房者面前最大的問題。
對於發展模式的問題,劉革學等人進行了仔細的研究,2007年1月29日晚上,劉革學及另外十個發起人、參與者,以及投資公司、銀行開會研究,討論操作方式的問題。“大家經過長時間熱烈的討論,最後覺得深圳的合作建房可操作性更強一些,效率更高一些,風險周期控制都比較好。”劉革學所說的深圳,合作建房采取“參加競拍,盤活爛尾樓”的方式進行,被購房者稱之為深圳模式。劉革學等人在深圳模式的基礎上,結合天津的情況,進行了深入的探索。
“我們的設想是:第一,考慮將大家聯合起來,委托投資公司尋找、購買在建或者是將建的樓盤,比如說我們現在需要四、五萬平方米,大的開發商開發項目面積遠遠要超過這個數字,有幾十萬平方米甚至更大。我們想到時候找一家合作的地產公司,從裡面分兩、三棟樓,以集團名義購買,規劃沒有做之前可以提出意見,讓它的設計更符合我們的需求。如果規劃做了也不要緊,按照新政的政策要求,我們就要90平方米以下的房子。”
這種模式類似於團購,或者可以稱之為團購昇級版。劉革學認為,這種操作能夠實現和開發商的雙贏,“我們在那裡面選擇一部分集體購買,給開發商省下投資風險、銀行的利息,減少了管理費用,省下銷售提成、營銷費用”,而這些節省出來的成本空間,能夠優惠給購房者,讓購房者得到實惠。“同時由於在購買之前我們已經集資,還可以減少開發商的資金壓力,開發商何樂而不為呢?”
這個方案在合作建房的參與者中也得到認同。合作建房參與者王建栓先生認為,“合作建房既是建房者又是最終的購房者,從價格上來說,會比團購取得更大的實惠”。
“陽光是最好的殺菌劑”
目前由劉革學發起的合作建房每個人的出資額為10萬元,隨著參與者的增多,這個數額將如滾雪球一樣越滾越大。在目前社會誠信缺失的情況下,隨著大量資金的匯入,資金監管也成為了目前市民相當關注的一個問題。
對這個問題,劉革學非常坦蕩:“需要澄清一下,我是發起人之一,發起人不光我一個,每一個發起人到時候也要按我們的合作建房的方案拿出10萬元的資金,每一個都是公平的投入到建房合作中,由法律程序監控。到時候會簽字,不是把錢交給我個人,你交給我我也不能收,我不願意承擔這種風險,這是我們集體聯合起來做的事情。”
劉革學也承認,如果將錢交給個人風險確實很大,“我們想交給一個有資質的、有誠信、有運作能力和有這方面興趣的專業公司去運作。我們前期聯系有投資公司,到時候每個人和這家投資公司簽協議:我給你10萬元,到時候你給我提供30萬元、40萬元的住房,如果是團購價格還可以高一些”。
劉革學並不認為這種方式的風險很大,“做任何事情都會有風險,關鍵是建立資金控制的制度,大家共同監督,凡事事在人為”,劉革學介紹,一般開發商有專門的監理公司去監理工程,而“我們比他們還有一個優勢,我們可以成立自己的監理小組,假如發起人有400人,分成四個組,每組成立一個監理小組,推出代表來監督,這樣就是雙保險了”。
劉革學用了一個富有詩意的比喻表達了他對於風險控制的看法:“陽光是最好的殺菌劑”,他希望“大家共同參與、共同監督,共同作主”,他堅信公平、公正、公開的操作能夠最大限度地規避風險。
對於這種操作方式,華廈博成策劃總監康軍認為,這樣操作也要求開發商有社會責任感,而且開發商內部財務比較清楚。同時銀行對於資金的監管比較到位,通過多方合力來將這個事情辦好。
“現代雷鋒”
目前,暫命名為“家園”正在緊鑼密鼓地推進,劉革學透露,其區域限定在河東、東麗兩區。和我們印象中的“知其不可為而為之”不一樣,劉革學堅毅而自信,更多的人開始加入到合作建房的行列來,並對此給予了較高的評價。
合作建房者劉德柱先生說,“我覺得集資建房是很好的一件事情,比較符合和諧社會的要求,……我希望它成功,我抱有很大的希望。”劉德柱甚至給劉革學取了一個啼笑皆非綽號:“現代雷鋒”———雷鋒其實也不是古人。
社會心理專家王旭認為,在法國十萬美元可以買到一處不錯的房子,比北京、上海還要便宜。從這方面考慮的話,合資建房至少是一個有效的補充,無論它將來是不是能取得成功,至少是一種解決矛盾的方法。
附記
整個采訪結束後,印象深刻的是:劉革學,這位自稱“住的房子是30多平方米,冬天沒有暖氣”、20多年工齡的共產黨乾部,從車棚推出自行車,很從容地走向回家的路。
推進存在四大難點
溫州模式、深圳模式、鄭州模式的相繼成功,對在全國各地分別發起個人合作建房的人來說,無疑是一劑強心針,以至於在短短幾個月內,多個城市再度掀起高潮。但在采訪中,記者聽取多方觀點發現,目前無論是哪一種模式,在全國范圍內存在的幾大普遍問題已成為導致個人合作建房躊躇不前的關鍵所在。
一、合作者之間的法律關系
“我覺得個人合作建房過程中,合作者內部的協調是最大的難點,眾口難調,意見不統一很容易造成麻煩,導致操作停滯。”這是天津市個人合作建房參與者之一,天大建築設計院王建栓的最直白表述,同樣也是願意嘗試個人合作建房的各合作單位,包括投資公司、開發商、建築單位等的最基本顧慮,畢竟在投資參與者之間沒有形成有效的法律關系的情況下,松散組織帶來的必定是更大的風險。
北京個人合作建房發起人孟憲生介紹,使個人合作建房參與者形成有效法律組織的最好方式是成立“個人合作建設住宅合作社”。合作社既是有效法律機構,同時又是非盈利性組織,在稅費上可以得到減免。在歐美國家,合作社是最為成熟和常見的運作組織。但是目前在我國“個人合作建設住宅合作社”的形式還並未得到充分的認識,在國內很多地方也沒有得到相關部門的批准。其次,在合作社不被允許的情況下,可以采用信托或者是合伙人委托的形式。而後者的關鍵是建立合作者之間的信任和合理的表決機制。
目前,本市個人合作建房發起人劉革學表示,天津計劃的操作模式即是合伙人委托,下一步將把所有參與人分為若乾個小組,每個小組各自產生代表,在重大決議時,由這些代表商議表決,類似於我國公民通過人民代表大會行使自己的權力,通過這個工作努力完善合伙人的代表和表決機制。而有關專家提醒,在受委托的投資公司進入實操階段的時候,還應制定詳細的,對參與人權利和義務的規定,以加強約束性。
二、地方政府支持與否,及支持程度
雖然說“形式不重要,省錢纔是目的”,但團購能夠省下的錢畢竟很有限,個人合作建房的誘惑力在於拿到土地的基礎上,省下稅費、營銷費用和利潤。而這些都需要相關政策的支持。
首先是拿地。我國相關法律規定,中華人民共和國境內外的公司、企業、其他組織和個人,除法律另有規定者外,均可依照規定取得土地使用權,進行土地開發、利用、經營。但從實操層面看,房地產畢竟是資金密集型行業,個人合作建房成立或委托的機構融資能力有限,在土地拍賣中並不佔優勢,深圳的屢戰屢敗已經足以說明問題。一位不願透露姓名的業內人士認為,既然個人合作建房屬於對解決中低收入者住房問題的一種探索,那麼其土地出讓應該參照其它社會保障型住房的用地出讓政策,只有這樣纔能降低個人合作建房的拿地門檻。其次是個人合作建房有效機構的成立也離不開政策的支持,如批准成立非盈利性機構,以減免營業稅、土地增值稅、所得稅等等。
在我國,對於個人合作建房法律上沒有明確否定,也沒有明確肯定,由於缺少明確詳細的法律條文依據,因此政府對個人合作建房行為明確表態支持與否相對比較困難。政府和發起人都是在摸著石頭過河。
本市國土房管局有關人士表示,目前劉革學發起的個人合作建房,方案還不是很成熟,缺少必要的避險機制,如果政府出面支持,社會風險很大。但目前正密切地關注。
三、融資和資金監管
通過近兩年的摸爬滾打,雲南個人合作建房聯盟的發起人崔建群終於明白“個人合作建房的最大障礙是資金”。
第一是融資。按照劉革學的方案,參與人每人在興業銀行賬戶內打入10萬元作為項目運作的前期資金,即使達到方案中描述理想狀態,即以參與者達到500人計算,前期啟動資金共有5000萬元。據開發商介紹,在房地產項目開發過程中,5000萬元可能連交足土地出讓金都不夠。這就需要合作的開發商(或稱房地產服務商)具有足夠強的品牌和信貸能力。
第二是資金的監管。但是南開大學經濟學博士劉玉錄指出,劉革學的做法是個人合作建房行為中資金風險控制方面的一大進步,但監管力度還是不夠。資金監管要想行之有效,必須有公立權威的第三方監管機構。別說是合作人代表,即使是正規注冊的法人企業,簽字後攜款潛逃的事情也曾發生過,2006年的二手房中介風波即由此而起。所以,在個人合作建房行為的資金監管方面,政府也需引起高度重視。這方面的政策不明朗,同樣會成為個人合作建房探索中的阻力。2005年西安由熊暉發起,原先談好的兩家進行資金監管的金融機構由於政策不明朗而相繼退出就是明證。
四、專業人纔缺乏、成本控制不易
房地產開發是綜合性較強的行業,在資源整合方面要求非常高,並非單純靠設計公司、建築公司、監理公司配合就能夠完成的,縱觀全國各地的個人合作建房發起人和參與者,雖不乏建築界、法律界人士,但普遍缺少的房地產開發專業人纔。天津委托的亦不是房地產開發商(或服務商),而是投資商,專業度相對欠缺。
專業人纔的欠缺帶來的直接風險就是成本控制不力。個人合作建房可以不要利潤,但不能避免成本控制。由於個人合作建房相對開發體量小,無法形成規模效應,控制不好有可能導致的結果就是個人合作建房的成本大大超過樓盤專業化開發的成本。
溫州個人合作建房雖然已成功拿地,但離成功交房也還很遙遠。因此專家建議提昇專業度和盡量減少中間環節也是個人合作建房行為應該注意的。
開發商:風險難控有待商榷
對於劉革學提出的“定購”模式,不同的開發商反應大相徑庭。接手還是不接手,這是個問題。
贊成者認為宏觀調控的壓力使開發商更多元地去尋找合作方式,利潤比原來低,但卻是一種嘗試。
新延置業副總經理江華:如果有這種業務,我們公司願意合作。隨著宏觀調控的加強及有關政策:70/90小戶型的戶型制度,稅費改革一一落實,房地產開發風險加大,開發商的利潤空間越來越小,中小開發商的生存空間受到擠壓。而和合作建房者的組織合作,將節省大量的人力物力、財力,而將主要精力放在工程質量、規劃設計上去,這樣雖然利潤低一點,但是利潤有保證,還是值得一做。
世界500強企業雅高酒店管理集團投資總監謝皜明確表示這是一件好事,對於追求固定投資回報的房地產企業來說比較具有吸引力。
華廈地產營銷總監康軍:這種個人集資、委托開發商操作的方法應該是最行得通的方法。因為做房地產開發要求開發商有開發資質,而且由開發商操作,也是專業對口———畢竟房地產開發是一件專業的事情。
反對者提出質疑,主要認為定購無法保證個人合作建房的初衷———房價大幅下降,於開發商控制風險也不利。
金地集團天津公司總經理郝一斌:劉革學提出的是讓房地產開發商轉變為房地產服務商,我覺得思路上是沒問題的,而且在成熟條件下,這種轉變於房產商也有利,如果已有成形的模式,金地願意嘗試合作。但是目前在眾多投資人面對一個開發商的情況下,風險界定尚不易弄清,實不敢接。
天津泰達萬通房地產開發有限公司副總經理楊泉:雖然萬通提出的定制地產也是服務商角色,但與劉革學提出的定購完全不同。定制地產是業主提供土地,房地產商作為顧問和執行人參與產品建設的管理。而定購實質上是提前團購。在現有在建項目中包下幾棟樓,請開發商代建,地塊為開發商拍得,企業運作也仍需交納各種稅費、配套費,定購者能省下的只有開發商的營銷費用,即使有開發商願意再讓一點利潤,加在一起最多也就是5%左右。此外,同一樓盤實行不同價格,不利於開發商銷售。
天津模式兩點進步
第一,在全國范圍內最先提出合伙人委托模式。
“合作住房概念就是大家聯合起來,委托專業機構或者專業公司,去定制或者訂購自己所需要的價位、戶型、地點的住房,我想這是幾個比較重要的要件”劉革學說。相比於其他城市,專業性上有所進步,個人英雄主義色彩也更少。
第二,進一步降低資金風險。
借鑒溫州和深圳的模式,投資人把錢存在銀行。集資階段,個人持有個人的存折。並且設立專款賬戶,進入實操階段則大家把款匯集到專款賬戶,專款專用,選出代表行使簽字權利,同時銀行要按協議控制支出,資金的使用必須對所有的參與者公開,接受大家的調查和質詢。
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