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資金缺口
一個房地產項目,動輒就需要數億元資金,這需要聚集大量的合作者同時加入纔能籌集得齊。即便所有鐵杆會員願意並可以悉數拿出,向銀行貸款也會面臨不少的問題。在金融緊縮的今天,銀行界會向集資建房者放貸嗎?
信任危機
如果按500名合作者,每人出40萬元購房款計算,將有2億元的龐大資金聚集。這筆巨額資金究竟如何監管,合作建房人如何保證自己的利益不受到損失。初擬的合作條例中規定了資金總額的3%用作管理費,這筆費用合作人是不是都願意支付。如果2年內沒有實質性進展,按照規定存款的利息將用作管理費用,那誰來監控這些費用的使用。如果項目順利實施,在後續的施工、資金管理、產品分配等過程中,如何避免腐敗的出現呢?
土地
經營性土地出讓招投標對競標單位的資質有硬性要求。即便是合作建房組織委托另外的開發商幫助拿地,成本可能更高,而且會冒很大的風險。誰會將到嘴的“肉”吐出來給這些合作建房者。另外,合作建房的資金來源單一且透明度很高,競買土地時幾乎沒有報價優勢。這樣,合作建(購)房者如何從眾多資金實力雄厚的開發商手中搶得合適的地塊呢?
專業性
房地產開發,涉及到產品設計、市場渠道、資金運作、獲取土地、工程管理等多個環節。盡管合作建房者大都打算聘請相應的專業公司“打工”,但如果內部沒有足夠的專業性人群,造成雙方對接不上或者對接不到位,不但會增加開發成本,甚至直接影響工程質量。
成本控制
按照房價控制在周邊價格70%的理想目標,合作建房省下來的是開發商利潤(26%)和推廣費用(5%)。但作為非專業團體,合作建房者在諸如建材采購、證件辦理等方面必然要支付出高於專業團隊的項目建設以及管理成本。另外,合作建房與合作購房只有兩字之差,但是合作購房最多能省下5%的費用,也就是所謂的團購折扣,從30%到5%的落差如何體現成本的控制?
意見統一
三四百名互相不認識的合作建房者,之間肯定會存在分歧。建房作為一個復雜的工程,存在征地、辦手續、找施工單位、分房等諸多環節,繁瑣復雜。如何協調好每個人的利益,處理好各種復雜的關系,避免產生糾紛,值得思考。合作建房由於是走定向開發的路線,具有購買的群體一定、供應的產品一定、選擇的餘地一定的特點,但合作者的目的和需求又存在差異化的實際情況,怎樣調和定向與差異化之間的矛盾?
炒房工具
就算合作建(購)房最終成功,而且價格確實會比同地段商品房低很多,那麼這是否會成為有房子住的人的一種牟利工具呢?因為合作建(購)房並沒有設置任何門檻,炒房者完全可以憑借充足的資金進入,以低價獲得若乾套房屋後再轉手獲利。
保障性用房
本市將繼續建設保障性住房、改善中低收入群眾住房條件,完善由廉租住房、經濟租賃住房、定向銷售和定向安置經濟適用住房組成的保障性住房供應體系。今年,本市將建經濟適用住房300萬平方米。如果合作建房組織在今年能開工,那麼這些保障性用房的開發目的、時間、價格、地點應該合作建房不謀而合。在兩年之間合作建房沒有進展,耽誤了對於其它用房資源的資金投入有價值嗎?(張桐)
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