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似乎一夜之間,合作建房就如雨後春筍般在全國興起。上月,天津首例個人合作建房也正式啟動。不過,和其他城市合作建房倡導者的理念有所不同,天津合作建房運動已將主攻方向由“建房”改為“購房”,試圖繞過拿地難關,通過接手在建項目的方式以實現安居夢想。對此,業內專家提醒,無論是合作建房還是購房,都是一種嘗試,運作過程存在諸多困難,參與者勢必要承擔一定的風險,建議冷靜對待。
現實進展:合作建房改合作購房
據天津首例個人合作建房活動發起人之一劉革學介紹,從1月28日開始接受報名以來,市民反響非常強烈。截止到2月5日,已有500餘名市民打來諮詢電話,有200多人進行了登記。
“不過在主攻方向上,我們進行了一些調整,由最初大家集資尋找合適地塊、委托開發商蓋房,改為以尋找合適的將建、在建或已完工的樓盤為主。”劉革學對記者說。他解釋,之所以由合作建房改為合作購房,主要是幾位發起人已經認識到現實中合作建房的難度實在太大。
據了解,按照國家規定,目前所有的商業用地必須通過儲備中心掛牌拍賣,個人集資建房者很難和財大氣粗的房地產商競爭。而如果轉向集體土地,又很可能會面臨建房之後沒有產權證的尷尬,且還會面臨一系列錯綜復雜的“後遺癥”。
劉革學認為,像北京於凌罡那樣直接去拍地,成功能可能性幾乎沒有。而像深圳林立人那樣接受爛尾樓,卻可以達到“曲線救國”的目的。
“我不是憤青,我們也不會站到開發商的對立面上。我們的最終目的,就是能買上合適的房子。因此,無論是合作建房還是合作購房,甚至是尋求開發商的支持定制房屋或團購,只要能夠實現我們的目的,任何形式都可以接受。”劉革學說。
尷尬依舊:低價承諾可能會泡湯
“從合作建房到合作購房,就跟團購建材、汽車一樣,這是一種比較現實的轉變。不過,即使是合作購房,難度依舊不小。”天津國民地產發展有限公司總經理侯昱偉說。
侯昱偉認為,盡管合作購房繞過了拿地關,但依舊要面對保障集資的安全性、協調資金、降低開發成本、選擇工程監理公司、安排物業管理和維修基金等“一籮筐”問題。另外,投資人分散會帶來利益爭執,要統一數百名合作者的意見,溝通成本肯定會非常高。
專業人士還指出,無論是合作建房還是購房,過程中有些隱性成本是無法回避的,這既包括建築工程質量可靠性引發的風險成本,更包括在購買原材料時的質量風險與價格成本。
天津房協研究員委員會主任委員、南開大學博士劉玉錄則更關心合作購房的房價問題。“方案中提出,開發地點將在外環線以內市區選擇,樓型采用6層磚混或小高層,可幾年前市區內就已不再批准6層磚混住宅的建設。”劉博士說,“即便現在有一些幾年前遺留下來、符合條件的項目,在目前市場嚴重供不應求的情況下,開發商怎麼會捨得把嘴裡的肥肉吐出來?這樣,比市場價低30%的承諾就很難實現。”
劉革學也承認,合作購房優惠有限,合作建房難度太大,這的確是兩難。不過合作購房相對風險小一些,周期快一些,盡管優惠可能會小一些,還還可以接受。
專家提醒:參與者應有風險意識
劉玉錄博士介紹,在法國、德國、意大利、丹麥和瑞典等國,合作建房實施得比較成功,已經成為解決中低收入家庭住房問題的一個有效途徑。應該說,合作建房的大方向沒問題,不失為對目前房地產業的一種非常有益的補充,有助於整個房地產市場的理性發展。但是,合作建房的參與者一定要清楚,這絕不是解決高房價的靈丹妙藥,參加前需要把很多問題都考察清楚。
“我看了他們的方案,感覺仍然很不成熟。”劉玉錄說,“首先,人大人投資管理公司的資質、注冊情況究竟如何?第二,發起人的具體資信情況如何?合作人代表是如何產生的?發起人與合作人代表究竟是什麼關系?第三,誰來保證出資人的資金安全?今後出了問題有無擔保?第四,5%的管理費以及兩年內退款的銀行存款利息的具體用途是怎樣的?這些問題,都應該在方案中公布答案。”
劉玉錄提醒,個人合作建房過程中存在很多矛盾和不確定因素,必須要有完善的制度來保證資金的安全、合作的協調,等等。專業的房地產公司可以通過雄厚的財力基礎來抵御市場風險,合作建房者則需要個人承擔。當風險分擔不均時,又該如何處理?因此,當前最迫切的,是迅速建立起避險機制。
“一定要告訴合作者,這件事是有風險的”。劉玉錄博士說。(姜昊)
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