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有人評價,這次競拍為合作建房提供了一個成功的模板。但是,嚴格地說,這次競拍成功只能算是個人合作建房的一次非典型勝利。因為拍賣爛尾樓是“一錘子買賣”,繞過了最困難的拿地環節和建設環節,難以為其他地區借鑒;而且爛尾樓存在著復雜的債權債務關系,存在風險和偶然因素。林立人說,競拍爛尾樓是一種務實的選擇,但要解決大量中低收入者購房問題,還是要走拿地、建房的常規合作建房之路。
個人合作建房要過的難關還很多
合作建房·觀點
近一時期,個人合作建房組織在全國各地如雨後春筍般湧現,深圳個人合作建房競拍成功;杭州集資建房由於銀行的退出而夭折;溫州個人合作建房首次成功拿地……然而,個人合作建房面臨著許多局外人想象不到的困難。
首先是資金的籌集和安全問題。合作建房者都是中低收入者,他們要在短時間內湊齊大筆資金非常困難;資金安全至關重要,一些人反對合作建房的理由之一就是發起者有卷款逃跑的可能。深圳合作建房者的做法是由合伙人把錢存進自己的銀行賬號,並與銀行簽訂專款專用的托管協議。需要資金時,合伙人把錢從自己的賬戶轉進指定賬號。從始至終,發起者都“摸不到錢”。另外,為了防止合伙人撤資,深圳合作建房組織要求參與投標的合伙人交納一定的保證金。
要解決資金瓶頸,銀行的支持必不可少。但是,合作建房組織沒有法律上的明確定位,更難提供銀行按揭貸款所需的擔保物,使銀行貸款的政策風險和金融風險較高,銀行積極性不高。不過,日前深圳發展銀行表示,願意為深圳合作建房組織提供金融、信息支持,而且存在向其貸款的可能。
其次是拿地困難。深圳拍賣的土地一般都是大面積地塊,以一塊建築面積60000平方米的土地為例,按每戶100平方米計算,需要600戶合作纔能拿地,這麼龐大的組織很難協調。此外,合作建房組織還要面對房地產開發商的激烈競爭。由於做出決策需要合伙人一致同意,造成出價缺乏靈活性以及保守商業秘密的困難。最後,為了規避法律風險,深圳的合作建房組織拿地時只參與政府公開招拍或法院強制委托拍賣的地塊,不參與不允許個人投標的地塊。
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