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中信國金(0183.HK)旗下中信嘉華銀行發表“中國房地產報告”,預計內地過熱的房地產市場將於2010年軟著陸,這個比其原先的估計時間要長4年。報告指出,在此過程中,中央政府會繼續強化宏觀調控,直至達到軟著陸目標。
調控重拳執行難
在新聞發布會上,中信嘉華銀行副總裁兼中國業務首席經濟兼策略師廖群表示,中國政府第二輪房地產調控措施於去年年中實施以來,並沒有得到有效執行,除上海樓價是下跌外,深圳、北京及廣州樓價在去年持續上漲。
中央政府於去年5月開始第二輪房地產市場調控,出臺了一系列更為嚴厲的調控措施,直至今年1月宣布將實際征收土地增值稅。“這些措施中,限制外資投資房地產和實際征收資本收益稅政策最為嚴厲和重要,如果得以嚴格有效地實施,中國的房地產市場將受到嚴重打擊。”
但是,報告指出,由於多種原因,到目前為止這兩項措施還未得到嚴格有效的執行。除了來自一些利益方的阻力外,現階段一些操作和技術上的困難阻礙著這些措施的實施。廖群表示,2月開始征收的土地增值稅不是新政策,而且香港大型發展商撥出資金做了准備,所以這一稅收對財力龐大的香港地產發展商影響比較輕微。他認為,計算有關稅項的方法,需要1-2年纔可以統一、落實執行。
他指出,現時中國宏調措施主要針對住宅市場,故資金或會流向寫字樓及商鋪市場。不過,如果日後這些投資物業市場出現過熱,有關部門可能會推出針對寫字樓及商鋪市場的調控措施。
軟著陸推遲
廖群說,“鑒於樓價過高是房地產市場泡?的主要問題和表現,抑制樓價上漲是房地產市場調控的主要目標,不難推斷,中國的房地產市場即使按照軟著陸的標准衡量也還未實現著陸,政府的房地產調控的目標仍未達到。”
廖群預期,“市場的調整或軟著陸還需要4年時間,直至2010年。”
該行原先估計中國房地產市場可望於2007-2008年軟著陸,但廖群表示,現時估計這調整還需要4年時間,直至2010年,即第11個五年計劃結束前。
報告預期,在未來4年,全國房地產投資的年均增速將放緩至15%以下,而銷售的年增長率則減慢至10%以下;房地產價格年均漲幅料回落至5%以下,市場逐步實現軟著陸。
廖群預期,內地四大城市---上海、北京、廣州和深圳,未來4年住宅價格走軟將更為明顯。他預測,未來4年上海樓價平均每年進一步下跌3%,而北京、深圳及廣州的樓價漲幅會在2007-2008年收窄,從以往的雙位數字下降至個位數字,而在其後的兩年轉為適度下跌;同時,二線城市樓價的年均漲幅將放緩至6%以下,而高檔住宅價格將面臨更大的下調壓力。
更長遠一些看,他表示,在軟著陸後,中國房地產市場的一個新的發展周期,預計將與國家“十二五”規劃同步於2011年啟動。
還有兩個“殺手?”
廖群說,目前內地樓市已出現泡沫情況,但仍未達到爆破的地步。如果中央政府發現所出臺的宏調措施效果不佳,則會進一步推出調控措施令樓市軟著陸。
值得注意的是,廖群指出,雖然中國主要的調控措施大多數已經出臺,但仍有兩個當未出臺的主要措施。“一是征收物業稅,二是取消房地產預售會在必要時出臺。”然而,他相信,這兩措施會是中央調控地產市場的最後手段,“應不會在短期內推出,預計至少在短期內調控的重點將是爭取那些已出臺的調控措施得以有效實施,從而確保這些措施產生效果。”廖群說。
他又說,中央會通過上調存款准備金率,控制流動資金過剩的情況。預期今年中國人民銀行將上調2-3次存款准備金率,每次加幅0.25%~0.5%,幅度不會太大。
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