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應邀參加鳳凰『一虎一席談』之2007年房價大預測節目。有專家預測2007年房價要下跌25%,讓筆者在驚詫之餘平添幾分好奇,迫不急待地想聆聽高論。
可惜此公開篇即大談房價收入比,以此作為主要論據,讓筆者大失所望。專家引經據典,從聯合國講起,一直講到歐美、香港,再回到中國內地,言之鑿鑿,可聽完後卻讓人有骨鯁在喉、不吐不快之感。
近年來國內商品住宅價格上漲的幅度較大,備受爭議與批評。衡量房價是否過高,很多專家均引用『房價收入比』這個概念,並且反復用房價收入比的所謂國際警戒線強調國內房價過高,已遠超居民實際購買能力,房價走勢臨近拐點並終將大幅下跌乃至崩盤。至於房價收入比國際警戒線的具體數值則眾說紛紜,從1:4到1:8不等。更為有趣的是,國外的一些房地產專家有時卻發表不同的見解。比如歐洲房地產研究聯合會主席特納先生在接受中國房地產報采訪時就認為房價收入比並沒有通用的國際標准。
特納先生表示,根據世界銀行的研究,低收入國家房價收入比普遍偏高,但這並不一定意味著房地產市場存在泡沫破裂危險。一些東歐國家房價收入比曾經高達30,市場並沒有崩潰。最近幾年房價收入比的上漲不僅出現在中國,需求上漲、城市化進程都在推動房價收入比上昇。房地產市場發展初期,房價高漲,新建的房子首先被支付能力較高的人買走。供應量上昇之後,房價逐漸下降。中國目前的房價上漲,只有充足的供應量纔能從根本上抑制。
一家之言或許不足為憑,不過,普通家庭購房,如果首付30%、商業貸款20年,假定房價收入比為1:6,則每年的還貸額約等於總收入的1/3;房價收入比為1:8,需將年收入的45%用於還貸。一般而言,用於還貸的支出不應超過年收入的1/3;如果還貸的款項超過年收入的50%就是『房奴』了。所以,房價收入比高於1:8時購房人的家庭財務狀況可能比較危險。
這樣看來,國內房價確實偏高,特別是北京、上海等主要城市。以北京為例,2006年前11個月銷售住宅期房與現房共計1770.4萬平方米,銷售收入1308.6億元人民幣,銷售均價7392元/平方米。購買一套90平方米住宅約需66.5萬元。若以11月份住宅期房平均115平方米/套計算,約需85萬元。
城市居民收入方面,預計2006年北京城市居民全年人均家庭總收入和可支配收入分別在24600元和20000元以上。以三口之家計,年可支配收入約在6萬元左右。按1:6的計算,理論上可承受房價應為36萬元。36萬元在北京能夠買到什麼房子呢?4500元/平方米的經濟適用房可以買到80平方米。
算完了上述兩筆賬,現實中的城市居民收入與商品房價格的巨大差異就一目了然了。那麼,是否能得出這樣的結論:只要把商品房價格降到經濟適用房的水平或者全部提供經濟適用房就可以實現『安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏』的美好願望呢?
且慢。還有一組數據需要引起注意:北京城市居民中20%的低收入戶全年人均可支配收入不足萬元,僅為全市平均水平的一半。對於這些家庭而言,購買36萬元的經濟適用房,其房價收入比達到了1:12。也就是說,這些家庭連購買經濟適用房的條件都不具備。
因此,實現杜子美的夙願,絕非降低房價那麼簡單,宏觀調控需要解決的問題相當多。而正確認識房價收入比則是解決問題前必須邁出的一步。
房價的持續上漲並未減少購房行為。過去一年,盡管宏觀調控政策頻出,股市暴漲分流大量資金,房地產市場投資與投機比例大幅下降,北京新房銷售面積仍與2005年基本持平,二手房成交量也大幅提高,需求之旺盛顯而易見,購房者的支付能力讓人刮目相看。為何高達十幾倍的房價收入比竟然擋不住滾滾而來的購房資金呢?
究其原因,筆者認為有如下幾點:
首先,大量的外來高收入人群出於多種原因在北京置業。據說這一總體比例已佔到30%,高檔物業中京外人員購房比例則更高。但計算房價收入比時,這部分人群卻並未納入統計范圍;其次,受益於經濟快速增長,城市居民收入增長較快。而高收入者的實際支付能力增長更為迅猛,改善住房條件的需求旺盛,有限的新房供應量更凸現購房資金的雄厚;此外,國內居民儲蓄率普遍較高,多數家庭在經歷了多年經濟高速發展後形成了相當規模的財產積累。加之購房時年輕人經常得到家庭其他成員的財務資助,實際支付能力並不能簡單以房價收入比來衡量。最後,新房市場供應結構不合理,擁有大量小戶型房源的二手房市場又遲遲未能全面啟動,對未來經濟發展趨勢的樂觀估計與房價走勢的上漲預期,使一部分人甘冒風險在一段時期內承受較高的購房支出。
綜上,筆者認為,單純以房價收入比來反映城市居民購買住宅的支付能力並不可取。特別是以城市平均收入與新房平均房價相比的房價收入比沒有太多的實際意義。所謂理想的房價收入比建立於全民購房前提下,不僅不能保證中低收入人群的住房權利,也無益於社會資源的合理利用。只要存量總體不足狀況沒有根本改善,最終富人會比窮人更多地享受房價下降帶來的利益。
房價收入比不是富人們考慮的問題。已經購房和准備購房的城市白領階層可以用房價收入比正確評估自身實際支付能力。至於大量無力購房的年輕人,往往湊足首付的壓力更甚於每個月的月供。對於城市中低收入人群,房價收入比可謂毫無意義。把他們納入統計范圍只能造成對實際支付能力的低估。在他們心中,只有廉租住房纔是惟一的福音。
總之,降低房價不可能解決收入分配不均的問題,完善住房保障體系、住房供應結構調整與二手房市場發展纔是當務之急。相比房價收入比,更應該關注的是那些無力以購買方式解決住房問題的中低收入人群與城市新移民。合理利用資源、發展經濟、提高人民收入水平是根本之道;大力發展小戶型、租賃市場,倡導理性消費可解燃眉之急。房價的確過熱了,但向後轉、用非市場手段就能夠讓房價退燒?沒准又會引發其他的後遺癥。
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