|
||||
開發商要為持有土地階段的地價增值部分交稅,並且囤地或捂盤時間越長,稅負壓力越大。這意味著開發商『囤地謀利』難以為繼,將觸使其將囤積在手中的土地變成市場供給。宏觀調控又打出一記重拳。
國家稅務總局1月16日發布最新的《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》,要求從下月起正式向房地產開發企業征收土地增值稅。從1993年就出臺的土地增值稅,將開始實行嚴格征收。
而且此次要求按累進制強行清算,就像去年的二手房交易個人所得稅強征一樣,增加了原有稅法的可操作性。以累進稅率方式進行清算,對房地產企業的影響無疑是巨大的:企業主營利潤率可能大幅下降,項目並購需要重估成本,企業現金流發生變化等。清算和預征的最大差別是,清算根據拿地時間不同而稅款額度不同。拿地時間較早的項目因差額巨大將支付巨額增值稅成本。正因為清算對開發商影響重大,此前該稅種遇到了阻力,有不少開發商故意餘留尾盤,以規避清算,並最終導致絕大部分地區以預征代替清算。
土地增值稅成本是否會轉嫁到房價上?對於這個大眾關心的問題,市場分析人士說法不一。有的認為,對房價不會有直接影響,房價走勢更多地由供求決定,沒有需求方認可的『房價上漲』不可能在市場上成為主流。國家稅務總局官員也表示沒有影響。但很多人認為,雖然征收的對象是開發商,但會導致購房者的交易價格和購房成本增加,二手房價格的增長也會傳遞給一手房,整體房價的增長在所難免。同時,開發商在不違反國家稅收政策、建築標准的前提下想保證利潤,把征稅轉嫁到購房者身上是一個途徑。
有外商分析,『兩稅合一』將可能抵消增值稅壓力。明年企業所得稅條例與外商投資企業和外國企業所得稅法合並,房地產企業的所得稅將由33%下降至25%,由此帶來房地產企業淨利潤有12%的提昇空間,基本上可以抵消增值稅提昇的影響。
重提前一時期傳聞,即在四五年內,我國現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費將合並,轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。這就意味著將過去一次性征收的各種稅費,在房產保有期內分批繳納。物業稅出臺,將使房價有較大幅度下降,但老百姓買得起房子的同時,持有房子的成本提高了,不過是分期支出。
規范稅費,適時出臺,嚴格征收,無疑是政府調控樓市的有力杠杆。
鏈接
根據國稅總局《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》,從2月1日起,土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算。對於分期開發的項目,以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的,應分別計算增值額。符合下列情形之一的,納稅人應進行土地增值稅的清算:房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;直接轉讓土地使用權的。
具體為:已竣工驗收的房地產開發項目,已轉讓的房地產建築面積佔整個項目可售建築面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的;取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的;省市稅務機關規定的其他情況。
通知還對非直接銷售和自用房地產的收入確定、土地增值稅的扣除項目、土地增值稅清算應報送的資料、土地增值稅清算項目的審核鑒證、土地增值稅的核定征收、清算後再轉讓房地產的處理等問題作出明確規定。
按照現有的《土地增值稅暫行條例》,稅率為累進制,增值部分佔成本支出在50%以下、50%至100%、100%至200%、200%以上四種情況下,稅率分別為30%、40%、50%和60%。而此前,各地因成本確定困難等原因,多采用預征土地增值稅的做法,預征額為銷售總額的1%-2%。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||