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2006年是一個不同尋常的年份。在過去的一年裡,經歷了變幻莫測的市場大環境的洗禮,各方力量得以分化、組合,一個日益清晰的房地產競爭版圖浮出水面。可以預見的是,2007年的天津房地產市場將進入一個理性的階段,無論從產品供應還是價格走勢上看都會更加理性。在這一時期,競爭環境日益激烈,城市建設推陳出新。同時,由於政策、信貸、土地等各種相關要素的調整、變動,將繼續帶動區域市場加速洗牌進程。讓人欣慰的是,經歷了多年住宅產業化的磨礪,天津已經成長起一批能夠經歷市場考驗,具有較強操盤水平和盈利能力的開發企業。同時,本土市場的穩健與務實,也吸引了大量外埠實力型公司進入天津。對於天津房地產市場來說,2007年,仍然是一個充滿變數、挑戰與機遇並存的關鍵時期。
為全面描述2006年天津樓市整體運行狀況,並對2007年市場行情做出預測,我們將結合對2006年樓市的分析,從土地、價格、政策等方面剖述天津樓市的未來發展趨勢。
一、土地
土地管理更加嚴格,土地增量供應控制更嚴,土地成本提高,這也將加劇對於存量土地的競爭。
2006年以來國家對土地的調控政策之多為近年少有。不僅是在2006年5月出臺的『國十五條』中對加大閑置土地的處置力度進行具體標准制定,2006年9月初,國務院更是專門下發《關於加強土地調控有關問題的通知》,主要針對當前各地區在土地審批、用地集約管理、土地執法等方面存在的問題進行有效治理及嚴格調控。此後,國土資源部又下發了《關於做好報國務院批准建設用地審查報批有關工作的通知》。這些都顯示了中央對土地管理改革的決心和深意,是對2004年國務院28號文(《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》)、2005年國八條、144號文(《關於開展制訂征地統一年產值標准和征地區片綜合地價工作的通知》)和2006年『國六條』的延續。這些政策指向將使得土地增量供應受到更嚴格的控制,從而抑制房地產開發投資的過快增長,並對快速增長的國內固定資產投資起到降溫的效果。從近期陸續報道的地方土地違規違法事件以及不斷從嚴的政策措施來看,土地總體規劃的調整審批權限以及土地出讓金的管理權限可能會上收,建設項目用地的管理將更加嚴格。
預計隨著土地供應『閘門』的縮緊,如沒有重大政策變動,則土地價格的上漲趨勢短期內難以出現變化。另一方面,增量土地資源的供給緊縮,將會促使房地產行業更加注重對存量土地資源的整合,對存量土地的競爭也將加劇。對於房地產開發企業來說,土地成本的提高將是必須面對的現實。
土地供給將更加制度化、規范化、透明化和市場化,房地產行業『強者恆強』的局面將得到進一步的體現,行業集中度也將進一步提高。
二、價格
2006年房價走勢分析:
(數據來源:天津市房管局)
分析1997年至2006年天津商品房均價走勢,可以看出在房地產市場規范發展的時期,天津商品房價格呈平穩走高的趨勢。商品房的價格主要由項目成本及供需關系決定,從長遠來看,商品房的消費需求會由於城市人口的初次及多次置業保持在比較穩定的水平。而商品房的項目成本主要由綜合費用(包括土地出讓金)、建安成本、銀行信貸及稅費等三部分組成。近幾年,天津市土地市場趨於規范,開發商拿地的成本相應提高,這也促使商品房價格居高不下。此外,經濟的發展,人均收入水平的提高,都會使房價維持在比較合理的高水平上。
(數據來源:天津市房管局)
而另一方面,政府宏觀調控措施、住宅開發重心向外轉移、房地產行業整體利潤水平下降等趨勢有助於平抑房價。2006年,商品房價格起伏較大,在1至5月份價格保持上揚走勢,但進入6月份由於政策因素導致成交量下落,高端住宅受到制約,因此成交價格出現回落,在接下來的8月新政再次出臺,市場持續低迷,直到10月份由於部分新項目上市,市場纔逐漸復蘇。進入2007年,天津房價仍將繼續保持這一趨勢,房價提昇更加理性。應該看到,商品房價格與宏觀經濟環境息息相關,在較長一段時間內,天津的國民經濟還將保持較高速度良性發展,商品房價格仍有一定提昇空間。
2007年房價運行的一些特點:
房價成為制約消費者購房的最敏感因素,也是開發商吸引消費者的有效手段。預計在2007年,部分主打短、平、快的項目通過降低總價來加快銷售周期,從而使天津房價走勢充滿變數。
單月房價可能出現較大波動,但整體看,房價將保持高位運行,在迂回調整中保持小幅上揚。與去年相比,房價上漲更趨理性,泡沫成分較少。
隨著2008奧運會的臨近,2007年將是報建項目的最後一年,為控制成本,必有大量項目搶在此時開發,市場供應將迅速放大,市場競爭將短期加劇,價格會短期出現波動。
隨著股市的復蘇,投資市場將不再是不動產獨霸天下,大量投資本金將改變投資策略,樓市價格將受影響。
三、政策
面對主要大中城市不斷上漲的住房價格,在2005年政府出臺一系列調控政策的基礎上,2006年國務院、建設部等多部委於5月出臺『國六條』及其15條細則調控住房的供應結構、房價和投資投機性需求,此後針對外資准入、土地控制等出臺諸多相關政策,政府對房地產行業調控的力度明顯加大。從當前房地產形勢來看,政府的調控效應雖然有所體現,但房價上漲趨勢以及房地產行業諸多不合理問題並沒有得到有效控制,國務院更是組織多部委赴全國檢查房地產調控落實情況和調控效果,相信2007年將進一步加大政策調控的執行力度,如果房價上漲的勢頭不能得到有效遏制,則進一步的調控政策出臺的可能性就比較大。
四、2007年房地產市場展望
1.政府在調節市場、穩定樓市發展中的作用不可忽視。分析2006年天津房地產市場的發展脈絡,可以看出政府調控措施對於房地產市場的影響至關重要。進入2007年,政府部門對於房地產市場的調控手段繼續從過去的行政措施向市場化、科學化方向轉變,以保證房地產市場健康發展。
2.土地、信貸市場日益規范,實力型開發企業成長迅速。土地、信貸是制約房地產開發行業的兩大關鍵因素。隨著國內及天津土地市場及信貸市場日益完善,房地產行業的准入門檻也進一步提高。土地、信貸市場的規范,有利於從源頭上創造公平、透明的競爭環境,對於優化社會資源配置、促進潛力型企業成長具有積極意義。
3.供需結構性失衡得到改善,房價將趨於小幅上漲態勢。由於『新建社區70%建設90平方米以下的普通住宅』政策的出臺,供需結構失衡問題將得到解決。同時,由於2007年作為奧運前項目開工批准的最後一年,市場供應將放大,房價將不會出現大幅上漲的現象,但是由於經濟環境的快速發展,未來預期看好,因此價格不會出現太大的波動,總體保持小幅上漲的平穩態勢。(聯合地產)