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在政策的輪番打壓下,房地產市場一度迷茫,成交量大跌。近日,天津樓市不少在售樓盤更是打折成風。而本刊市場研究部提供的調查結果顯示,四成被調查者認為一年後房價將顯拐點。
與此同時,上海房價已經出現明顯下跌,北京房價漲幅也有所趨緩,這些現象的出現是否預示著更深層的信息?宏觀調控是否已經初見成效?樓市還會以怎樣的方向發展?
調控促使樓盤打折成風
“購買二期客戶均可獲贈一年物業費。”“購房期間,享受價格優惠。”自2006年夏末開始,細心的市民便會注意到天津樓市出現了很多樓盤打折信息。
據調查,有的樓盤直接給予減免幾萬元的優惠,有的樓盤給予三五個降點優惠,甚至梅江有樓盤已經優惠到8?10個百分點。有開發商直陳,目前有35%左右的樓盤都有打折優惠活動。
對此,南開大學經濟學博士劉玉錄說,2004年到2005年,樓盤基本沒有打折優惠活動,這些打折現象說明,宏觀調控使人們對未來的預期發生了變化,而在人們這種良好預期的壓力下,開發商不得不隱性降價。而打折現象的背後與近期國家宏觀調控政策不無關系。
回溯到2006年4月28日,央行上調金融機構貸款基准利率,此舉一出,引起樓市內外一片喧嘩。有專家認為,這預示著2006年新一輪宏觀調控政策即將開始。
果不其然,警示信號一出,宏觀調控的大潮一浪接一浪湧來。“國六條”、“國15條”、限制外資炒房以及一系列更加細化的宏觀調控政策輪番打壓,樓市陷入迷茫,不知何去何從。
來自宇軒顧問的數據顯示,10月份全市共成交商品房7318套,環比下跌4.1%,成交面積82.5萬平方米,環比下跌3.3%;10月份全市共成交二手房3441套,環比下跌23.7%,成交面積25.9萬平方米,環比下跌24.4%。其後,我們只摘取天津中原的一組數據,11月17至23日,天津商品住宅成交量為16.3萬平方米,較上周減少2.8萬平方米。
可見,近兩個月來,樓市成交量基本呈現下跌之勢,中原物業顧問有限公司甚至預測全市這種成交量低位企穩的態勢將持續至明年開春。有業內專家解釋說,宏觀調控政策輪番到來時,購房者從中不難看到國家調控房地產市場的決心,於是大家一度走入觀望期,推遲了購房計劃。
對於此次宏觀調控的效應開發商最是感同身受。
“自7、8月份的低迷之後,10月和11月兩月的成交量又開始大幅下滑。目前連一些銷量比較不錯的樓盤都處於低迷期,更別說我們這種本就關注度中等的樓盤了。”一位開發商向記者坦誠地說,這段時間開發商確實很不好過,打折也是沒有辦法中的辦法。
對比上海房價已經出現明顯下跌,北京房價漲幅也有所趨緩,天津樓市近來的樓盤打折風,使業內一些專家認為,從全國范圍來看,宏觀調控的效果已經在逐步顯現。
房價仍將持續高漲?
“現在這樣打折,是否以後房價要下降呢?”准備購房的馬先生顯得有點疑惑,在與記者的交談中,他明顯對降價充滿了期待。
馬先生介紹,自己在裝飾公司工作,雖然今年已經看了四處房子,但一直沒有下決心購買。“上海、北京房價已經有下降的跡象了,天津這樣子,也許可以再等等看。”
與馬先生有同感的人不在少數,很多購房族看不清以後樓市將如何走勢?在心存猶疑的同時又懷揣著希望。
不能否認,今年的宏觀調控確實取得了一定的效果,但天津的房價和全國很多地區一樣,一直居高不下。據我刊市場研究部調查,自今年5月份以來,房價仍保持上揚趨勢。
調控措施一直未有間歇,但為何卻是調控聲聲緊,房價節節高?
劉玉錄認為,從房地產投資市場來看,2004年的投資增長率為20%,2005年稍有增長,預計今年應該達到25%,可見投資性需求一直呈上昇勢頭,同時政策對二手房市場的打壓效果明顯,而二手房市場的壓縮也會把部分購房者擠到新房市場,使新建商品房的有效供應更為趨緊。從房價上看便是一路?昇。
“而從實際交易情況看,特別是從交易量來分析,宏觀調控在天津確實已經發生了作用。特別是住房供應結構正在發生變化,通過對土地市場的調控和五年規劃的實施,其結構變化肯定會實現。而且,諸多因素也使此番宏觀調控改變了人們對未來的預期。”劉玉錄說。
與劉玉錄觀點相同,天津社會科學院經濟社會預測研究所所長盧衛認為,從實際交易情況可以認為調控會起到相應作用。他指出,房價肯定能夠降下來,但是,“一般來說,宏觀調控政策具有明顯的滯後性。”政策的滯後性是沒有達到預期效果的原因之一。
調控預期會在未來顯現?
“政策的實施是一個中長期過程,尤其對房地產業來說,真正發生作用應該從政策出臺到房價、房型和供應結構隨之變化的整個過程,其周期比較長,實施起來也比較棘手。但是,如果各級政府能夠認真地落實政策,效果就會逐漸向預期方向顯現。”劉玉錄說。
“目前,政策還沒有達到預期的效果,還因為當前的政策並不完善。”劉玉錄指出,因為一些政策還有待於實踐,特別是有些政策存在漏洞,所以還很難看到更明顯的效果。
“比如,限制外資炒房,限制外資收購建築物等政策,被合作開發等方式繞開了。目前,花旗銀行、大摩士丹利還在某些城市進行收購。這說明目前出臺的政策還有漏洞,沒有形成嚴密的打擊投資的政策。”劉玉錄說。
同時劉玉錄認為,目前,政策仍處於調整期,存在很多不確定因素。10月25日,《天津市住房建設規劃(2006-2010年)》正式出臺,《規劃》確保中低價房、中小套型等普通住房的供應,並對經濟適用房、廉租房、普通住房的土地供應有了明確的規劃。可以看出《規劃》將穩定房價、保證適量土地供應作為未來調控的重點。對此,有業內專家說:“如果住房供應結構得到調整,確保套型建築面積在90平方米以下的住房面積不低於建設總量的70%,並保證中低價房、中小套型等普通住房的供應,就很可能解決普通老百姓的買房難題。”
但是,中低價房到底有什麼標准,又如何定價?政策並不明朗。
雖然政策並不明朗,但政府確實出臺了一些有力的措施。“例如‘90平方米’和‘70%’的硬性規定,土地出讓的‘雙競雙限’政策等。”盧衛接受《樓市》記者采訪時對“雙競雙限”政策充滿信心。
他說:“‘雙競雙限’政策的力度很大,因為從地價和房價兩方面來限制開發商,如果地價、土地成本確定了,房價也確定了,利潤就會很清楚,從而房地產的成本也得到了公開。”
與此同時,購房者也對此次宏觀調控表示出極大的信心。本刊市場研究部提供的調查結果顯示,四成被調查者認為一年後房價將顯拐點。
最後,有相關專家認為,2006年為政策調整期,2007年將是政策執行期,隨著政策執行的進一步深化,人們的預期效果將會逐漸顯現。
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