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目前,天津市房地產整體市場的發展已經從體能式時代進入到了智能式時代,也就是說房地產項目整體的交通配套、生活配套、環境配套等諸多因素將更加趨於生態化、科技化和智能化。
自然環境好,在策劃開發中堅持以人為本,重視住宅區的環境建設、環境保護,關心居民的健康、舒適,使住宅區的規劃、設計、建設體現人性化、個性化、親情化。這樣的樓盤往往能形成良好的品牌,成為消費者追捧的對象。可見,如果開發商能順應時代潮流,確立綠色營銷、環境營銷理念,積極開發綠色住宅區市場,並保證綠色產品的質量,就為居民在住方面實現綠色消費,提供了物質上的前提。這也是需求同供給良性互動的效應。
縱觀全國的房地產行為發展,已逐漸從產品賣點、概念的單一競爭,轉變為品牌的全方位的競爭,不僅是某些項目間的競爭,更是企業間的競爭、企業全局性的品牌戰略思路與經營模式的競爭,以嶄新的企業理念運營機制展開項目及企業品牌的全方位塑造。
房地產後市場社區商業發力受困
據了解,目前眾多的大中型住宅開發建設項目,都有相應的商業配套設施,但社區商業的潛在能量卻很難發力,一些住宅社區的商業項目已經正常經營兩、三年之久,商鋪的每平方米價格翻了兩倍,但整體經營卻一直處於市場培養階段,而新建社區商業更是舉步維艱。
有專業人士分析,有實力的開發商投資商業地產是一種趨勢,這是真正的轉型,但這個『商業地產』的概念決不是現在盛行的運作模式,真正的商業地產是資本巨頭的游戲,要用實力,境界和眼光來說話辦事。具體運作方法是在專業的商業運營機構的指導下先做商業資產的投資,與專業商業管理團隊一起把商業氛圍經營培育起來,形成一定的習慣性商圈後再在附近開發住宅,利用住宅地塊價值提昇來實現效益的回收。
很多住宅項目注重商業配套的發展,但沒有研究商業地產與住宅地產的不同,一些項目將商業作為盈利的穴頭,銷售後便不再過問,更沒有一套完整的管理體制和發展方向,從而導致了住宅配套商業的困境。
房地產後市場物業管理制約發展
眾所周知,一個好的住宅項目,好的開發企業,無論前期在規劃、施工、銷售過程中如何贏得市場,往往會在後期的物業管理中出現各種問題,有的甚至影響到其它新建項目在購房者中的信譽度。
目前,社區物業管理的諸多問題已經引起各方面的關注,也成為房地產後市場發展的軟肋。
物業管理由於諸多因素引發一些業主的不滿,導致一些小區管理松懈,進而發展到小區的內部管理混亂,整體環境與業主入住時相差甚遠。當住宅小區出現問題後,開發企業與物業管理之間相互推諉,最終,業主則以開發商為主訴對象,因而造成對開發企業聲譽的影響。
有關人士認為,開發商應該有責任將房地產後市場中對於物業的管理納入企業監督之中,從選擇物業管理公司,到組織相應的人員進行定期的業主走訪,針對出現的問題與物業公司進行積極處理,進而保證社區的良性發展。
房地產後市場維護保養問題顯現
目前,一些數年前建設的社區有的已經開始出現樓體涂層損壞,內部環境髒亂,許多基礎設施有待更新,像水暖管道受阻,樓梯扶手破損,樓宇入戶門破舊等等都需要進行合理的修繕,但,誰來負責這些工作成為問題,增加物業費用,居住者極不情願,由物業管理部門出資困難重重。這也是房地產後市場需要解決的問題。
很多開發企業高層人士表示,開發項目後期維護困難。現在整個房地產市場面臨著物業管理問題對企業良性運作的衝擊,其中原因很多。因此,開發項目對於後期的社區管理應該提早擺在議事日程上,從建造項目開始,便應考慮到未來人們生活以及社區維護等問題,所以,項目前期施工選用的建築材料要經過認真篩選,保證其壽命的延續,這樣,可以避免物業管理在幾年內便需要投入資金修繕居住區設施,從而有效地解決物業資金鏈問題。這勢必會成為一種新的社區管理經驗和維護保養的內在關鍵。
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