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1月7日,國家統計局消息顯示,北京房屋銷售價格指數居全國第四位。在經歷了連續16個月的增長後,北京市新建商品房銷售均價日前已衝破每平方米10000元大關,二手房交易均價也逼近9000元/平方米。如何對火爆異常的房地產市場進行釜底抽薪的治理,在眾多買房人的迫切盼望中,成為擺在管理者、專家學者面前的重要課題。
大中城市房價全線上昇
北京市房地產官方網站『北京市房地產信息網』顯示:2006年1月北京普通住宅銷售均價為7460元/平方米,12月竟昇至10323元/平方米。其中,東城、西城二區的銷售均價超過15000元/平方米。去年全年北京房屋平均售價高達8792元/平方米,與2005年相比,漲幅為16.7%。
盡管2006年下半年出臺的針對二手房交易的若乾調控政策,增加了交易成本,造成京滬兩地市場交易量明顯下降,但賣方市場特征依然明顯,成交價格持續走高。2006年12月中旬北京二手房交易均價則逼近9000元/平方米。
據國家發改委和國家統計局聯合公布的數據顯示:2006年前11個月,全國70個大中城市新建商品房同比漲幅在5.8%-8%之間,其中北京等大城市房價月均同比漲幅高達10%。
大盤銷售業績下降
以北京房地產信息網數據為主要測評依據的『2006北京單盤銷售排行榜』日前由焦點房地產網發布。榜單顯示,首先,大盤時代終結,售房冠軍銷售額逐年遞減。在房價不斷上漲的情況下,銷售總額卻在一路下跌。2004年銷售冠軍為45億元,單盤銷售30億元以上的有3家;2005年第一名的銷售額則急降至32.5億;2006年榜首更進一步跌破30億。其次,薄利多銷成制勝法寶。針對一般工薪階層的普通住宅市場頻頻殺出黑馬,這些樓盤盡管均價在6000元左右,但銷售總額依然躋身前十。
房價過高內涵復雜
業內不少專家學者分析研究後,將房地產價格狂飆歸咎於土地價格飆昇和不合理需求過旺。業內人士指出:土地資源不可再生的特征,使得土地供應將出現核心區域地價上昇和供應郊區化的特征。
另一方面,被業內稱為『不合理的需求』也把房地產價格推向高位。北京市房地產產業協會最新發布報告顯示:北京住房總量充足,並不短缺,甚至是潛在過剩。但房屋未得到有效供應,大量閑置房屋掌握在少數富人手中,導致了住房分配不公,客觀上造成北京房屋供給緊張,房價上漲。
誰在嚷嚷房價看漲
經濟學家王東京分析:房價兩年內未必會跌,但10年之後必跌。他說,當下房價走勢在一定程度上,取決於人們對未來房價的預期。人們購買房產,動機不外有二:一是為了自住,二是為了投資賺錢。住房是基本必需品,需求彈性小,房價長期看跌只會抑制炒房,但不能減少消費,不論房價10年後怎麼跌,有需求也不會等10年後買房。
王東京說,在普遍認為房價漲幅太快,有三種利益當事人會千方百計阻擋房價下降。首當其衝的是房地產企業,他們利用媒體大造輿論,說房產將大幅昇值,以誤導人們追漲,那些天天嚷嚷房價長期看漲的人,其實大多是開發商。其餘兩個當事人是銀行和地方政府,其中原因不言而喻。因此,從長遠考慮,要平抑房價,促使房地產健康發展,必須把握好自住消費與以盈利為目的投資需求。
投資與消費終將走向均衡
『如果有房產稅,房子租不出去或是房租很低,個人就要考慮繳的稅可能大於收的租,這個投資就變的不合算或是利潤過低。』中國人民銀行貨幣政策委員會委員、中國國民經濟研究所所長樊綱在出席『2007中國地產新視角——和諧地產高峰論壇』時指出:被經濟學界普遍討論的房產稅或是物業稅,可以在制度上發揮調節作用,以穩定房地產市場。房產稅,就是政府按一個固定比例,對房產征稅。隨著房價提高,所繳稅額也要提高。
樊綱認為征稅有三大好處:其一減少租房市場上的供給,其二減少大量閑置房,其三減少過多住大房的奢侈需求。由此產生出人們要為房價的上漲付費,而不是僅僅從房價上漲中得到好處,這樣纔能在投資和消費間取得平衡。在市場結構中,通過價格變化、稅收杠杆自我調節出相對均衡。
中國土地協會秘書長黃小虎則認為:我國目前包括房地產在內的部分行業利潤過高、甚至是暴利,有悖於市場經濟利潤平均化的規律。未來對地產行業的調控應從源頭抓起,對土地使用的研究和登記必不可少,而諸多手段中『利用好存量土地』是首選之舉。
盡管對今年房價漲跌很難預期,但從市場和政策層面分析,房地產需求必將漸趨理性,今年也是看未來房地產走勢的關鍵一年。
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