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如ING基金1.37億元收購金地天津註冊資本51%股權,用以開發金地·格林世界項目,首創與新加坡GIC的“聯姻”等等。
據業內人士透露,從去年10月份以來,一些投資顧問行平均每週都會接待一批外資客戶來津考察項目,其中包括摩根斯坦利、花旗、Goldman、克羅尼等國際投資巨頭,就連麥格理也有意殺回。仲量聯行天董事總經理MichaelT.Hart預測,2007年天津市場上外資購買的收益性物業至少會增加3到5個。世邦威理仕天津董事總經理尹寶軍也認爲,在未來的兩到三年內,外資在津不動產投資總額會呈現翻倍增長的趨勢。
收益性物業是投資重點
雖然住宅仍然是老外最喜歡的物業形態———運作週期與基金最相符、風險小、回報穩定,但由於中國開發商在住宅開發方面已經達到了較高水平,且有去年出臺的“171號文件”的限制,直接進入住宅開發領域相對較難,且從老外的經驗來看,其實運營的回報率纔是最高的回報。因此2007年除有部分外資仍通過對國內企業參股、項目參股注資外,外資進入天津將以收益性地產投資爲主,即加大對商業、寫字樓、酒店、服務式公寓及工業地產的投入。
據尹寶軍介紹,對於外資來說,在這些物業方面,天津均有很大發揮空間。以服務式公寓爲例,目前天津市真正的服務式公寓只有奧林匹克大廈、泰達國際公寓兩家,以及國際大廈和金皇大廈的部分樓層,加上即將在近期入市的華廈國際公寓,供應量還是遠遠不夠。並且,雖然這些服務式公寓的租金水平平均在20美金/平方米/月左右,與北京25美金/平方米/月的水平相去不遠,但在設施先進程度和服務內容方面還有明顯欠缺。再如酒店,目前天津五星級酒店只有4個,處於奇缺狀態,即使在淡季,每家酒店的出租率也能達到70%-80%,一些五星級酒店由於開業時間較長,也處在設施亟待更新的時期。此外寫字樓價格的倒掛、空港+海港的產業優勢,都讓老外們嗅到了機會。
值得一提的是,外資在直接收購收益性地產時,往往更傾向於選擇一些所謂的不良資產,即已經封頂或接近封頂的爛尾樓,以相對低廉的價格買進,追加投資進行裝修後長期持有。
三大關鍵點催動實際效應
雖說外資巨頭已經來勢洶涌,但在入津切入點的選擇上還是相當謹慎的。“實際上現階段的外資,還是明星效應遠遠大於實際效應”崔晶雪說。外資對目前天津的各方面環境還在小心翼翼地“試探”,是否能儘快地帶來實際效應,主要要看以下三個方面:
第一,政策的明晰化。對於財大氣粗的外資來說,其實“171號文件”並沒有造成太大的負面影響,很多人認爲,反而是地方政府的政策更爲關鍵。由於大部分海外基金用的是中小投資者的錢,因此有時在考察項目時,風險控制甚至超越了賺錢而放在了考慮的首要位置。一方面,更多的外資希望看到更爲明晰的政策細則,涉及到房地產物業的各個類型,如對商業地產、工業地產、寫字樓的開發、銷售的管理規定等。另一方面,政策對外資的限制應區別對待,崔晶雪指出,與住宅不同,收益性物業的成功往往需要大量資金和專業運營,這些方面正是外資擅長而本土企業缺乏的,因此應該鼓勵外資,不應對外資進入這些領域做過多的限制。