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2006年,房地產業的發展因房價屢控不止而得到社會的廣泛矚目,因房價過高產生的種種『民生』問題進而衍變為影響金融安全、偷稅漏稅、腐敗重災區等一系列『國計』問題,招致九個政府部門多達13項新政策的密集出臺和交叉調控。2006年還是『十一五』規劃的第一年,各地均制訂出臺了《住房建設規劃(2006-2010年)》。在此背景下,對天津市2006年的房地產業發展狀況和2007年的發展趨勢,值得深入的分析探討。
2006年天津市房地產業發展的主要特點
1 房地產投資趨穩,住房投資攀昇
據天津市統計局的信息,2006年1?11月份,全市房地產開發投資339.86億元,佔全市城鎮固定資產投資22.3%,比2005年同期增長22.1%,低於同期全國房地產開發投資平均增長水平(24%)近兩個百分點。其中,濱海新區的房地產開發投資82.73億元,增長30.2%,高於同期全國房地產開發投資平均增長水平近6個百分點,佔本市同期房地產業總投資的24.3%。在全市房地產開發企業的投資中,住宅投資242.68億元,增長40.1%;辦公樓投資17.52億元,增長1.2倍;商業營業用房投資25.07億元,下降36.4%;其他開發投資54.59億元,下降5.3%。
2 商品住房和二手房交易均呈量減價增
2006年前10個月,天津商品房成交面積為672.15萬平方米,比2005年同期減少了73.35萬平方米,成交金額同比增長12.7%;到11月末,全市商品房成交面積上昇到735.43萬平方米,銷售額341.70億元,分別增長0.4%和24.9%。預計2006年全年的商品房成交面積與2005年大體持平或略高,成交金額比2005年增長25%左右。2005年11月至2006年11月的成交量和價格走勢可由下圖顯示。
(資料來源:聯合地產顧問公司據市國土房管局數據整理)
交易量累計為577.7萬平方米,與2005年同期782萬平方米相比,下降了26.1%。12月前兩周的二手房成交16.4萬平方米,預計全年二手房交易總量達到600萬平方米左右,與2005年854.9萬平方米交易總量相比,降幅將達到30%左右。這是繼2005年以後,本市存量住房第二次出現年度交易總量下滑。
據國家統計局的信息披露,至2006年11月末,全國70個城市的房價上漲的中位數為5.8%,其中,天津的房價上漲了7.2%,大大低於福州、北京、深圳、廈門等城市。
3 土地供應向外擴展,郊縣項目以居住為主
據天津土地交易中心的交易信息顯示,全市2006年1?9月共成交土地25幅,總建築面積132.92萬平方米。其中居住用地17幅,面積94.28萬平方米;商業、辦公用地7幅,總面積3.85萬平方米;市政公用設施1幅,面積0.12萬平方米。在區域分布上,以西青區為最多,共成交土地6幅;其次為南開區,成交土地5幅;河東區第三,成交土地4幅;隨後依次為河北區3幅,漢沽、北辰區各2幅,和平、紅橋、薊縣各1幅。從用地性質上看,市內六區出讓地段主要是商業、辦公用地,約佔到全部成交面積的70%。從單幅土地成交面積上看,除了南開區兩幅土地的規模超過10萬平方米,其他成交土地面積多在一兩萬平方米以下。比較而言,環城四區和郊縣的住宅用地的供應量則佔到絕大多數,且單幅土地的成交面積多在5萬?10萬平方米之間,其中又以西青區住宅用地供應最為集中,規模也最大。
4 面向拆遷戶困難群體,住房保障力度持續加大
為落實調控房價的政策目標,本市在2006年切實加大了對城市中低收入群體的住房社會保障力度。首先是堅決把住房拆遷的規模降下來。至6月末,全市的拆遷規模僅為80萬平方米,同比減少了40%,進入下半年以後,配合地鐵2、3號線的開工,纔陸續啟動了必要的拆遷。其次,是及早安排用於拆遷戶定向銷售的經濟適用房項目。至11月底,全市在中心市區五個區共選擇了16個地段,開工建設了13個此類項目,建設規模達到165萬平方米、1.92萬套。其中有145萬平方米、1.64萬套住房已基本竣工並上市銷售,平均價格3000?3500元/平方米,比同一區域商品房平均低500?1000元/平方米。建築形式以高層為主,戶型以88平方米左右兩室戶和60平方米左右一室戶為主。至11月末已銷出12505套、99.43萬平方米。
5 調整產品結構,中小戶型供應顯著增多
結合2006年出臺的『新建住房套型建築面積在90平方米以下住房面積不低於住房建設總量的70%』的政策要求,市有關部門及時制訂了配套細則,在出讓土地時將一些硬性指標列入規劃要求。譬如對2006年7月份以後開工的郊縣『新家園』住宅大盤,嚴格規定90平方米以下戶型不少於總量的70%?80%。同時,適當提高建築容積率,規定所有新建普通住宅的項目容積率不得低於1,對容積率低於1的低密度洋房、別墅項目完全停止審批。隨著這些規定的實施,未來在外環線周邊的新建住宅也將以高層和小高層為主,即使有少量多層也會是低密度洋房。
2006年房地產市場運行狀況的總體評價
1 總體發展健康,運行穩健
影響房地產價格變化的主導因素是本地經濟發展的基本面和居民可支配收入總水平。據市統計局的預計,2006年天津全市的地區生產總值將增長14%,達到4330億元,人均地區生產總值突破5000美元,財政收入增長26.8%.工業企業實現利潤增長40%以上。這是支橕本市住宅需求長期繁榮的主要動力。中央的宏觀調控的高壓與天津濱海新區開發開放的高潮互相作用,已經形成一種此消彼長的均衡動力機制,一方面抑制了房價的過快上漲,同時也不可避免地刺激了海內外投資的大舉進入,在為天津樓市持續發展積蓄足夠上衝能量的同時,未出現大起大落的失控局勢。
本市房地產泡沫較為嚴重的區域,主要出現在中心市區和濱海新區黃金地段上一些高總價、大戶型項目較為集中的區域。隨著時間推移,這類房產的滯銷和空置均在加重。自四季度以來,一些較為理性的開發商極盡促銷之道,但效果並不明顯,其結果直接表現為這些區域成交的量跌價增。鑒於這些項目的開發商多來自外埠且實力雄厚,能夠『捂盤』到何時還有待觀察。這類項目因所佔比重有限,不會產生全局性負面影響。
2 供求體系趨於完善
總體來看,國家出臺的一系列宏觀調控政策可謂『刀刀放血,步步見招』,由於是在不同的運行環節和針對不同的調控對象,對調控敏感度並不同步,綜合調控合力的形成還需假以時日。比較而言,對二手房的調控主要是在流通環節,其中影響最大的政策分別是強征二手房轉讓個人所得稅、不足5年住房對外銷售全額征收營業稅、90平方米以下住宅雙70%等,故對投機行為打擊甚快甚強。
可以說,歷經近三年政府的行政乾預和市場調節,天津房地產市場存在的結構性矛盾開始充分緩和,梯次供給與梯次消費相協調的格局初步形成。地方政府搭建的廉租房、經濟適租房和經濟適用房體系輪廓初現,為完善低收入階層的住房保障,為舊區改造和市政大工程拆遷中形成的被動性住房需求,均提供了強有力的保障。同時,海河綜合開發的縱深輻射、軌道交通和快速路網對城市舊有格局的徹底改變,不斷在豐富中高檔居住和公建項目的供應,符合天津建設北方經濟中心長遠規劃目標。
3 居住外擴是房價畸高的直接後果
在濱海新區納入國家戰略和天津城市重新定位的刺激下,天津住宅開發的指向和重點,出現了自市內六區向新四區、自老市區向濱海新區轉移的新變化。特別是在京津塘『城市發展軸』沿線,項目布點和投資規模均在不斷加密加大。觀察2006年天津土地出讓的空間布局可以感到,市內六區以南開、河東的土地出讓最大,西青、北辰、東麗三區的土地交易規模和住宅項目更為熱絡。由此可推論,『十一五』期間,本市居住郊區化很可能是呈現為『帶狀』而非『環狀』分布。在2007年京津高速鐵路和2010年地鐵2、3、9號線開通之後,這一變化格局可能表現得更為明顯。
隨著新一輪《天津市城市總體規劃》和《『十一五』住房建設規劃》的實施,新建居住區向外環線外區域轉移已成為必然。郊外環境優美和綠化水平高並非主要動力,中心市區房價畸高纔是導致人口『擠出』的主因。此外,公共交通網絡化換乘和郊區化延伸、家庭轎車的不斷普及,郊區『新家園』的持續推出,都成為天津加快進入『居住郊區化』新時代的間接動力。
2007年天津房地產業發展的判斷與建議
展望2007年的天津房地產業的發展,有這樣一些宏觀目標值得期許和努力:
1 政策到位,房價進一步趨穩
鑒於既往對房地產的宏觀調控未能有效實現,2007年國家的宏觀調控仍要以『擠泡沫』為終極目標。可以看到的是,一系列已出臺的調控政策『組合拳』,其威力會在2007年乃至更久遠時期逐步顯現。針對現存的管理真空和政策不協調問題,相信國家有關部門還會有新政出臺。受到宏觀調控的政策高壓,2007年的銀根和地根還會繼續緊縮,以強力貫徹『建築面積在90平方米以下住房面積不低於住房建設總量70%』政策為核心,大比例的低總價、小戶型住宅供應和市郊區大盤放量的影響,使得本市房價總水平既有向下浮動的傾向,也受到濱海新區開發開放、奧運會舉辦在即、通漲等外力頂托,房價總水平預計還會有小幅度上浮,增幅維持在1位數以內。
對於地方政府的房地產宏觀調控,筆者有如下建議:第一,各國對於房地產過熱的宏觀治理都不謀求『硬著陸』效果。央行於近期發表的《2006年金融運行穩定報告》進一步解讀了房價驟然下跌可能引發的金融風險,已不單是危言聳聽的預警,一旦觸發將難以收拾。第二,整體上提高居民收入水平,增強住房支付能力,既符合以消費拉動經濟增長的現實國策,也是消解房地產泡沫的最佳途徑。第三,房價是經濟發展的晴雨表。在經濟健康增長同時保有房價的適度微昇(如1999年至2003年所呈現的房價軌跡),對於房地產利益鏈條的各方是利大於弊的,何況房地產業還並未進入本市的支柱產業行列,因此,避免房價的陡昇陡降,將房價漲幅控制在5%以下,是考驗地方政府綜合調控能力的一個核心指標。
2 大環境向好,市場浮躁逐步消減
2006年濱海新區納入國家戰略,使得天津的整體發展進入一個最好的戰略機遇期。人均GDP達到5000美元,意味著居民收入和有效需求會有同步增長,為住房和其他各類房地產的消費需求構成有力支橕。從更為宏觀層面來看,人民幣昇值、股市再度熱絡、城市重新定位,新移民增加、市容市貌巨變等,都在造就一個更加有利於房地產健康發展的外部環境,在『十一五』時期會一以貫之。過往兩年的宏觀調控雖不盡人意,但是促使政府、企業、投資者和消費者更加理性思考的意義卻不應低估。在陣陣喧囂過後,幾家歡樂幾家愁的事實將勝於任何蒼白的辯解。對於如何解決政府失靈和市場失靈的兩難困境,政府已經尋求正確的路徑。可以相信,建設和諧社會的政策導向、政府調控不到位誓不收兵的決心,地根和銀根的一再收緊,社會上不甘為『房奴』的民怨宣泄,以及低總價、小戶型產品的大量應市,都將使房地產市場的發展逐步回歸於理性。
以2008年奧運會為限,許多專業人士都預計此後的商品住宅價格將出現全國性下滑拐點。天津的增量和存量住宅交易總量已連續兩年遞減,預計本市的拐點可能會在2007年提前到來。為此,筆者建議是:第一,以『先好後快』為原則,天津市住宅和房地產『十一五』發展規劃,要依據新形勢要求加以修訂。第二,適應居住郊區化的大趨勢,當前的『新家園』建設不宜一哄而上,應配合地鐵2、3號線建設有選擇地推出,政府要切實加快市政設施特別是公交地鐵的配套建設,要切實執行國土資源部的『雙限雙控』政策,對環城四區地價、房價嚴格預控,不要最後都衍變為『豪宅大盤』。第三,對以塘沽和開發區為核心區的住宅和商業地產市場培育,必然是以可進入新移民人口規模和新移民的經濟承受力為基礎的。過度投機行為引發的房價上漲,微觀上抑制了市場健康發展,宏觀上則抬高濱海新區的定居和商務成本,對起步中的濱海新區發展毫無裨益。政府對濱海新區房地產前景要有清醒認識,應制訂專門策略,對進入的投資要有適度引導。
3 以公平促和諧,進一步完善住房社會保障體系
2007年仍是政策實施年,隨著各項調控政策的到位,中國房地產發展戰略開始顯露出從產業政策向公共政策回歸的姿態,2007年的房地產行業可以說正處在變革的前夜。如何從根本上著手消除住房分配中不和諧因素將提上議事日程。『十一五』時期,天津的城建任務極其繁重,因拆遷產生的被動性住房需求雖可以計劃性擱置,但最終不會自動滅失。隨著市區房價飆昇,拆遷安置成本加大,但完全依托市場化融資渠道多有負面效應。此外,對於外來務工人口中的低收入群體定居需求,也未見合理的解決方案。顯然,市場的作用發揮的越是充分,構建住房社會保障體系的意義越突出。
對於本市住房社保制度的創新發展,筆者建議:第一,研究闢建新的投融資渠道。本市公積金歸集貸放規模逐年擴大,有較大潛力可挖;落戶於本市的中德住房儲蓄銀行具有獨特的運營模式,但歷經改造仍水土不服。要發揮二者的優長,引導商業性、政策性與互助性金融的有機結合,形成解決中低收入群體穩定的資金渠道,既是天津一個獨有優勢,也符合我市作為國家綜合改革試驗區『金融創新可先改先試』的要求。第二,將低收入弱勢群體的住房安置在何處已是迫在眉睫的問題。實踐證明,以售為主因缺乏退出機制將形成新貧民區;以租為主是當前的主流議案,但又不符合國民的置業習慣,是否可從住房梯次供給與梯次消費對接的角度,引入儲蓄信貸機制,通過小戶型供應放量、租售結合、由部分產權向全部產權過渡等制度設計,開闢城市中低收入群體的住房梯次消費新途徑,值得再深入研究和積極試點。