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僅僅『存活』了十幾個小時就被建設部廢止的《90平方米以下住宅設計要點(征求意見稿)》(以下簡稱『90平米細則』)可能是近年來中國實行時間最短的政策。建設部的『朝令夕改』不僅讓許多苦等設計標准的開發商哭笑不得,更是被許多人指責為『兒戲』百姓。
『70%的新建住宅面積須建設90平方米以下小戶型』作為『國六條』調控的核心政策,在中國遭遇了現實國情的阻力。該政策從去年的6月1日就開始實行,但是半年多過去了,其具體的細則至今仍無最終定論。
90平方米標准先難產再夭折
『建設部「朝令夕改」主要是由於建設部放寬了90平方米的標准,而遭到了國務院的反對。』近日建設部一位知情人士向記者透露。
這位人士還向記者透露,其實建設部對『90平方米全國統一的標准』已經『松口』了,同意地方政府在執行過程中可以結合實際情況,但是國務院在《90平方米以下住宅設計要點》發布的當天晚上,就召集了建設部有關負責人,重申了『凡新審批、新開工的商品住房建設,套型建築面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所佔比重,必須達到開發建設總面積的70%以上』的原則。建設部隨即撤換掉了征求意見稿並聲明將嚴格執行全國統一標准。
根據《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》(以下簡稱《通知》)規定,中小住宅90平方米的標准從去年的6月1日就應該開始執行,但是一直到現在還沒有出臺具體的細則。
相關人士向記者透露,這主要是在執行過程中中央與地方產生了分歧,在當初《通知》中九部委就為放寬90平方米標准留下了口子,其中規定『直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調整上述比例的,必須報建設部批准』,但是這一規定一直沒有得到國務院的明確答復。
隨後不久,各地方全開展了『90平方米的設計大賽』,從征集的設計方案來看,南北地區對90平方米的標准全出現了一定程度的浮動。
『國六條』遭遇核心瓶頸
去年可以稱為國內房地產的『調控之年』,而與以往政策相比去年以『國六條』為代表的政策更加強調落實。從去年5月17日,國務院總理溫家寶提出『國六條』,到建設部等九部委當月29日落實『國六條』僅僅用了12天,可見在政策的落實速度上是近幾年罕見的,主要是擔心步『新舊國八條』流於形式的後塵。但是作為『國六條』的核心政策,至今關於『90平米細則』仍無定論,成為了『國六條』執行的瓶頸。
去年5月29日,《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》發布,『國六條』所涉及的9個部門第一次對國務院的調控政策做出了回應,主要從調整房地產結構、信貸、土地、稅收等方面對我國房地產業進行調控。
兩天後的5月31日,國家稅務總局發出《關於加強住房營業稅征收管理有關問題的通知》明確指出:2006年6月1日後,個人將購買不足5年的住房對外銷售要全額征收營業稅,個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售、對外銷售不能提供屬於普通住房證明材料或經審核不符合規定條件的將征收差額稅。此文一出,立刻造成二手房交易的『井噴』。
與此同時,國土資源部下發『關於當前進一步從嚴土地管理的緊急通知』,要求房地產開發用地必須采用招標拍賣掛牌方式公開出讓,合理地確定宗地面積。各地要編制年度土地供應計劃,科學合理地確定房地產開發用地供應規模和結構,優先保證中低價位、中小套型普通商品住房(含經濟適用住房)和廉租住房的土地供應,供地計劃要向社會公布。嚴格限制低密度、大套型住房的土地供應;停止別墅用地供應。
在隨後的幾個月中,『國六條』的各種執行細則一一出臺並開始執行,開展全國性的房地產交易整頓工作,而90平方米標准卻遲遲無果。
國情判斷成為分歧中心
是否充分考慮我國地區差異成為『90平方米細則』分歧的焦點。社科院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞認為:如果90平方米政策彈性大,給地方過大的裁量權,那麼政策的威力就要下降,但如果不給地方裁量權,各地情況不同,也不好太過『一刀切』,其中的『度』不好掌握。
牛鳳瑞指出,套型建築面積90平方米規定的出發點是好的,但根本上還應由市場決定。如果面積不對,戶型不對,房子就會賣不出去,最擔心這個問題的肯定是開發商,所以開發商不會盲目開發大戶型。從市場反饋的信息看,基本是建築面積140平方米以下至120平方米左右的戶型較受北京主力購買人群的青睞,而目前市場上90平方米以下的房子除去公攤面積後,實際使用面積則較為有限。
他表示,政府應該更多關心的是交易規則以及信息披露,對產品類型原則上不應管理過細。如果價格下跌,那就說明產品確實過剩了或者不符合市場要求,若價格上漲,說明相應產品還是緊缺,需要更多的投資與供給,政府只要數據統計權威,給投資者以及開發者以正確的導向即可。
但中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮提出了反對意見,他認為『90平方米以下住房佔70%』,這是國家剛性規定。住房首先是要滿足人們生存的必要功能,即要有房子住,從這一點看,目前國內城市家庭中,以三口之家居多,90平方米完全可以滿足95%的消費群體需求。
避開爭論尋找控制大戶型方法
『90平方米作為「國六條」宏觀調控核心政策,其主旨是通過結構來穩定房價,但是也不意味著中小戶型的房子佔到多數就可以把房價降下來,而且不利於市場經濟的發展。穩定房價最好要通過稅收等市場手段來調節,加強持有環節的稅收,開征物業稅將更有利於房價的宏觀調控。』牛鳳瑞介紹說。
相對於營業稅、所得稅、契稅等流通環節的稅種而言,真正讓房地產投資者感到恐慌的是房地產保有稅,主要是物業稅,又稱『財產稅』或『地產稅』,主要針對土地、房屋等不動產,要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款,稅額隨房產的昇值而提高。
因為當市場處於賣方市場時,投資者可以輕松地將手中的房產溢價賣出,並且可以不費力地將各種稅費轉嫁到下一個買家頭上,從而變現投資收益。
但如果開征房地產保有環節稅,情況就不一樣了。這不僅讓投資者持有成本增加,而且還會讓接手的買家思忖再三,買大房子的居住成本能否承受得起,這樣不僅限制了大戶型的銷售,而且也打擊了房地產的投機行為,減少一定程度的地產泡沫。
記者了解到,目前涉及到『保有稅』征收方式以及面積界定等問題,已經被建設部、財政部及稅務總局提上了議事日程,可能在今年4月以後出臺,征收范圍可能為120平方米以上房產,但這與物業稅還有一定的區別。
言論
當調控遭遇國情
90平方米政策的朝令夕改,與其說是不符合國務院有關政策的規定,還不如說調控遭到了實際國情的抵制。
我國南北方在住宅上存在巨大差異。相同的建築面積情況下,南北方在實際的使用面積上相差一二十平方米是很正常的,這個主要由於南方地區的房屋保溫牆體較薄,供水等管線又在牆體內,這樣房屋實際利用率高達90%。而公攤面積的減少,也就意味著實際使用面積的增加。
如此一來,在執行『90平方米標准』的過程中,南北方住宅在實際使用面積上將存在著巨大的差異。
以一個地區的住宅作為標准,然後給出各個地區的參考系數,容許住宅圍繞90平方米的標准上下浮動,既有利於政策執行,也比較符合實際國情。但這與『國六條』中90平方米必須佔項目70%的規定又背道而馳。
自從房地產調控開展以來,國家出臺了一系列有利於平抑房價的政策,但奇怪的是,宏觀調控反而成了房價上漲的指標。造成這種情況的原因是多方面的,比如由於政府有關部門還不適應市場力量的作用,而是習慣於用政策來調控市場,導致經常出現政策與實際脫節的情況。『國六條』推出後,各個機構紛紛加快落實調控政策,但沒有考慮我國的實際情況,致使房價不降反漲的局面出現。
業界聲音
房地產業遭遇『標准門』
『一些開發商們看到被放寬標准的「90平方米標准」後都很激動,如果按此執行,一些目前仍卡在戶型設計審批上的項目可以過關動工了。』戴德梁行一位服務於外資開發企業的分析人士介紹。但是,開發商苦苦等了半年多的設計標准纔過了一個晚上就被廢止了,中國地產業第一次遭遇到了因為沒有設計標准而無法施工的尷尬。
住宅的設計根據不同地區的氣候條件,有著顯著的不同,比如北方地區在建築時必須考慮保溫、采光、采暖等,而南方住宅對這一需求相對較低,北方地區還要考慮暖氣設備的安裝空間,如果采取全國統一的90平方米標准,將導致北方地區的住宅在實際使用面積上要小於南方。
此外,對二三線城市的地產開發是一個難題,因為這些城市裡的某個住房項目之前設計了1000套大戶型,現在卻要變成2000-3000套小戶型。這樣一來,改變的不僅僅是客戶群,小區內的配套設施也要做相應更改,在操作上有一定難度。
『這就造成至今標准還沒有最終確定,政策在執行中遭到了實際情況的抵制。』牛鳳瑞指出。而由於這一標准的不確定,直接造成了大量本應該去年就開工建設的住宅項目,至今仍處於半停工階段,據了解,目前北京因為『標准之困』被迫停工的項目就有607個,造成了供應不足而導致房價上漲的局面。
舉措
變相繞開90平方米限制
對於90平方米限制,開發商的第一反應就是反對,然後想辦法反制、化解。下面記者將列舉開發商們的種種『合理方案』:比如,在戶與戶之間預留可拆牆,買的時候是兩套房子,牆拆開就成了180平方米的大房子;再比如,將90平方米以下的住宅建成5.8米層高,預留裝修躍層空間;還比如,將一套大房子分解成兩個或者三個產權,進行『散式』銷售。
而在遠郊區域和一些二線城市,不少開發商都儲備了大量土地以開發大盤。而大盤中又有超過80%以上的套數為90平方米以上的戶型。目前,不少在郊區擁有土地儲備的開發商已開始要求工程部加班加點地攻關能大面積應用的『子母房』戶型設計。
一位開發商的銷售高層舉例說:本來是150平方米的房子,現在要設計成『60平方米+90平方米』兩套房子,打通之後和一套沒有什麼區別,或者是設計類似復式的住宅,在兩套房子之間架上樓梯,就變成一套。
態度
堅決反對90平方米『一刀切』
『90平方米政策搞「一刀切」,肯定長不了。』廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文表示。北京泰盈房地產開發公司總經理閻少華也認為90平方米的政策各地區應該分別對待。
閻少華表示,由於目前北京地產開發分期取得施工許可證的現狀,因此建設部在制定北京實施細則時,應結合北京房地產開發實際情況制定。
90平方米標准是『國六條』中最具殺傷力的一條,該政策旨在降低購房門檻,滿足中低收入購房人的購房要求。但是,北京中原地產總經理李文傑認為,該政策的推出及後續執行細則的推出,導致市場在等待中度過了半年多的時間,間接導致了市場供求矛盾的緊張,對房價的上漲也間接起到了推波助瀾的作用。
此外,該政策並不適用於所有住宅項目,如在北京市東二環90平方米戶型單價現在也要賣到2萬多元,總價就要接近200萬元,這就證明這樣的政策並不能緩解社會對於購房的要求。反而面積的減小,更容易導致單價上昇,與政策初衷背道而馳。
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