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回顧天津市房地產行業發展的軌跡,2003年成為標志性的一年,究其原因,是這一年天津市全面啟動了海河沿線改造工程,大面積的拆遷、改造,帶來了最為緊迫的購房剛性需求。經過2-3年的開發,海河板塊已經進入集中放量的階段,那麼這是否說明海河板塊進入了成熟時期呢?
2007年1月10日,新加坡仁恆廣場舉行了奠基儀式,運作3年的仁恆廣場正式亮相,至此,海河板塊的樓盤已大部分進入市場。
海河板塊集中放量
海河板塊內的重點樓盤有泰達城、新加坡仁恆廣場、海河大道、信達廣場、海景假日、天津灣、SOMO天津港灣中心、復興之門等。海景假日、海河之子等項目銷售已進入尾聲,海河大道、復興之門等銷售正酣,而天津灣、信達廣場等也在熱賣,泰達城內的金領國際市場表現令人驚喜,萬通上游·國際也經過了2年多的醞釀將在年初開盤,海河板塊今年進入集中放量的階段。
海河板塊泛指海河開發改造沿線區域,由於海河開發采用多節點開發的形式,因此海河板塊的覆蓋面較廣,其板塊內樓盤也以各節點為中心分散布局。海河開發迄今為止3年時間,中心城區主要的道路、橋梁和堤岸建設已於2006年完成,到2007年年中,除個別續建橋梁外,天津市區段的海河基礎設施建設將全面結束,各節點商業和住宅項目也陸續進入市場。
五大特點提昇海河板塊競爭力
海河板塊項目的共同特征是:不可再生的海河景觀資源;城市改造日趨完善,交通便捷度高;屬於海河節點區域內重點發展項目;有大面積商業配套為項目提供支持;板塊內各重點項目均為大體量的復合型地產項目。與天津其他板塊相比,海河板塊生活配套已經基本成熟,距離城市中心的交通也十分便利,比之大梅江等其他大型居住區更具城市化特色,其就業、生活、人文、旅游等方面也更勝一籌,因此海河板塊作為天津獨一無二的以自然資源為主的板塊,已經成為整個天津樓市的熱點板塊。
天津泰達萬通房地產開發有限公司副總經理楊泉表示,不僅僅是獨一無二的河景資源,獨特的海河文化也是海河板塊整體品質提昇的原因,因此,主打文化牌也是海河板塊不約而同的選擇。『U-CLUB上游開場』在2005年12月27日開館,包括小劇場、藝術廊、辦公區和多功能活動場所,天津渦輪機廠的兩個舊廠房、漸漸被人忘卻的福聚興機器廠,其特有的歷史底蘊、文化內涵通過『U-CLUB上游開場』得以煥發新的生命。而海河大道自亮相以來,也一直是海河文化的代言人,項目名稱更是突出了海河的唯一性。
海河板塊價格略高
自2006年1-9月以來,海河中心城區板塊的成交均價居高不下,始終在7000元/㎡以上,比之梅江南板塊、梅江板塊、老城廂板塊等高端住宅板塊,價格始終在高位平緩上浮,基本沒有出現大幅震蕩的局面。
例如海河大道,月均銷售38套,目前已成交均價為7500元/㎡左右。天津灣首期推出的寫字樓產品,均價在9000元/㎡,自9月份銷售以來月均銷售在5套左右。信達廣場的寫字樓產品,均價在8600元/㎡,月均消化速度在十幾套。從這三個項目看,海河板塊的住宅項目價格與天津其他高端項目價格基本持平,寫字樓項目價格高於其他同類項目。
形成這一現象的主要原因,是由於目前海河沿線住宅項目供給較少,且由於所處的行政區屬不同,因此價格也千差萬別。比如海河上游區域總規劃用地面積42平方公裡,這一區域新開發建築的總建築量約1000萬平方米,由於天津對海河上游區域內住宅建設的比例進行控制,因此這一區域的住宅開發總量在300萬平方米左右,僅為海河上游區域新建總建築量的30%。相對於天津整個房地產市場來說,海河畔住宅的比例極其稀少,因此引發海河板塊項目的價格提昇也就不足為奇了。
和諧統一是突破關鍵
SOMO海貿地產集團副董事長張建軍認為,海河沿線寫字樓、商業集中上市,這對未來海河沿線的價格形成一定的衝擊,海河沿線項目是否還能繼續在如此高位運行,獨一無二的河景資源能否支橕這一高價位都是各開發商亟待解決的問題。同時,如何將『海河』既為住宅所用,又可為公建項目更好的服務,也是未來海河沿線大開發成功的關鍵。同時,由於海河板塊各項目距離較遠,且樓盤特色各不相同,如何保持板塊內各項目的整體統一,又兼具自身風格,也將是未來海河板塊開發的重中之重。
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