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『得海河者得「天下」』尖峰地產論壇
與會嘉賓——
南開大學經濟學博士劉玉錄、泰達城市副總元勇、萬通策劃經理楊泉、遠馳副總張永便、樂康策劃經理許曉鵬、海貿副總張建軍、天房發展裘經理、富貴地產張培東、銳設繪機構劉耀洋
隨著海河綜合開發的深入,沿岸地段身價迅速提昇。特別是在上游區域,堤岸改造已初現雛形;各節點的商業地產正在緊張建設中,配套日趨完善。海河沿岸正在成為辦公、休閑、旅游、商業、高檔居住集中的黃金帶。
近期,天津市一些高端樓盤相繼問世,其中一大部分位於海河沿線,足見海河板塊開始昇溫。據了解,這些項目多定位於高端市場,在主力戶型、房型設計和硬件配置等方面均體現出高端特征。目前,這批項目已逐漸成為海河板塊中的亮點。
梅江區域已被普遍認為是天津豪宅第一站,於是有人提出,海河沿線板塊因高端住宅的集中出現,應該被看作是『下一站豪宅』,那麼隨著海河沿岸可開發土地的減少,作為開發商和建設者,怎樣使這裡的樓盤在設計上更加精細?怎樣以最大化地利用有限的海河沿岸水景資源造沿河豪宅?這一系列問題都對海河綜合開發起著至關重要的作用。
文化——零繼承還是再延續
本次論壇的關注點之一在於海河的歷史文化及其代表的城市精神。對此,有專家認為,海河的大舉開發是一種城市精神的回歸,正是這種文化背景結合歷史機遇,促成了目前的投資熱,;一些開發企業則表示,所建項目將依托海河現有的文化特征進行再延續;但也有不同的聲音認為,海河兩岸的歷史背景因過於復雜而談不上構成獨特的文化。
劉玉錄:回歸城市精神。通過對海河沿岸目前在建項目的調查可以發現,這些項目定位和城市精神的回歸是一致的,因此現在天津項目開發的檔次已經遠遠超過了世紀危改時期。這些項目的定位和名稱就已經和我們的城市精神接軌,如海景假日、海河之子、泰達城、海河大道、慈航商業廣場、海河·新天地、老城廂11號公館、信達廣場等,都表達了臨近海河之意。這些項目的定位也體現了城市精神的回歸。
元勇:王者歸來。海河兩岸的豪宅不應是『下一代』,而是『王者歸來』。海河曾經是豪宅的所在地,可以說是天津乃至全國最早的豪宅區域。在20世紀20年代時,海河兩岸的豪宅就已陸續出現,包括目前仍在的袁氏宅邸、曹錕故居……它們都是當年和現在天津最優秀的住宅,我們現在新建的別墅尚不能與之相比,還有很大差距。
之所以說『王者歸來』,是因為幾十年來海河漸漸被人淡忘,這是人類群體一種失憶癥的結果,來源是一些特殊的歷史原因,而並非是對某個地方沒有價值認同。海河板塊聚豪宅,這本身是一個客觀事實,而今天我們又迎來了一個前所未有的歷史機會,使海河和豪宅又重新回到人們的視野中。
劉耀洋:文化起於哪裡。我想問:海河的文化核心、精髓在哪裡?漕運也好,或者說其他的方面。我個人承認海河是有一定文化,但是下一個話題,海河文化對房地產銷售、開發以及對城市建設起的作用在哪裡,有多大?
我覺得天津有兩點不能忽略,因為它們到現在還在影響人的思維方式和消費形態,第一點天津是由一個小漁村演變過來的,漁村很多的東西它的文化來源於民俗或者叫民風,而非在系的文化。第二點是小洋樓,這個被譽為是世界建築博覽會,但是這段歷史是天津的一段屈辱史,雖然這個地方有一些革命先烈在這住過,但是這個小洋樓是九國租借,天津之所以出現這麼多的小洋樓就是九國租借形成的。我覺得這兩點對天津的主流思維意識的影響還是有的。在這個情況下,形成了一個區域性,我們研究了一個問題,很多人說是風水,就是某一個區域常住民,或者原住民後代對這個區域的看法不一樣。比如說我幾年前遇到了這個例子,江海花園,宏基200額、這兩個項目基本上品質差不多,但是一個賣得好,一個賣得不好,就是兩個區域的人的思維意識不一樣。天津的海河文化是什麼呢?我更願意叫它民俗和民風。比如說下班之後扇蒲扇、下棋、打撲克、推排九,這種東西我覺得和現在的房地產營銷,就是推高檔,或者推豪宅,不太好結合。
岸景——張力還是阻力
與會者多認為,項目應該借助於沿河岸景並與之有力結合。眾所周知,海河兩岸的景觀,既是歷史的又是當今的,既需要保存舊貌,又需要改換新顏。那麼,舊有的建築與河景是新項目的阻礙還是可利用的契機?
劉玉錄:岸景有五個優勢生態性。河岸地區的建築,在生態上是其他地方稀缺的,有水,能夠調節空氣,視野開闊,空氣適度,有直接可以吹到建築物的外延的風。
可讀性。建築具有如同讀書一樣一目了然的特點,一眼就可以看到,而在城市中心的建築則不具有這個特點。
引力場。河邊是資源密集的地方,有建築、有人、有信息流、有物質流,河就像磁場引力的核心一樣。
可滲透。河邊的建築物應該是呼吸著的生命肌體,不僅是水泥加鋼筋。我們應該賦予建築以生命,它需要呼吸需要滲透。現在,有項目已經有可以呼吸的玻璃幕牆了,在河岸邊,它能吸收河岸新鮮潮濕的空氣。
價值性。河邊是金城環帶、堆金砌玉的地點,沿河帶能產生經濟帶,沿經濟帶能產生富人群,有富人群就有了豪宅的出現。
許曉鵬:把建築放在洋樓群落中海河的整個沿線是天津市的文化軸心,文化這個概念是比較廣義的概念,當然它的不同的節點有不同的文化的內涵,包括歷史背景不一樣。我覺得做項目的時候有一個奧匈俱樂部,這個正好在我們項目地界之內,它是奧地利本國以外的、世界上僅存的兩個奧式建築的一個。我們發現這個建築的時候,我發現這個建築是有靈魂的,就是你不管是豪宅也好,還是低密度的建築也好,還是高層也好,都是有靈魂的。那麼靈魂體現在什麼地方呢?我認為就是文化。所以我們在發現奧匈俱樂部以後,我們集團的領導就把核心的概念確定,我們從修復奧匈俱樂部,把這個作為我們項目的售樓處,包括產品的一些研究,包括文化的挖掘。但是我個人感覺這種文化的挖掘更多是體現在產生本身的研究和規劃上。像我們周圍有很多的建築群落,有一些名人故居,實際上它還是你產品的周圍的環境,是你產品的附屬。你怎麼樣把產品的規劃和周圍的文化環境融入到一體,我覺得這些角度是開發商的一個社會的責任感。就是你現在做這個海河板塊,你有一些開發,你要對城市負擔起責任,這是一個很重的責任。
我們地產和海河的連接點並不單和海河文化連接,而是和海河資源,比如總結出我們這個項目有一個賣點,臨海河,實際上臨的是海河周邊的資源,這個資源可能是現在的資源,也可能是以後的資源,以後海河的改造大的景觀效果出來了,是結合在一起的。現在我們項目佔地不是很大,六萬平方米,小區一共是八個樓,小區園藝是美國的公司做的,在臨海河這邊有一個50米寬的綠化帶,在綠化帶和海河之間是臺兒莊路,這個項目基本上是這樣的。這個建在海河的堤岸旁邊,這也是岸景開發的一個概念,這個是我們集團領導比較有遠見,選了這個地蓋了一個海景假日,賣得非常火爆。
豪宅——新概念還是老調重彈
去年同期,由於大批量的豪宅選擇同一時期放量,本市曾興起一陣豪宅熱,對豪宅話題的討論一直延續到盛夏,話題涉及豪宅的概念、特征、性質、適宜人群等多方面。如今,隨著土地、建築成本的提高、價值需求的增大、文化歷史地塊的稀缺,海河板塊人氣再次高漲,豪宅話題再度昇溫。
元勇:兩類見長短。豪宅有兩類,一類是郊外型豪宅,不管是山林,還是湖泊,還是海灣,其特點是容積率低、環境非常好、私密性極強。另一類是在城市中心沿河景或湖景創造出的住宅。它的特點在於:第一,它是自然的,有延續的傳統;第二,它的配套是極其便利的;第三,文化深厚。很多這種城市中心的豪宅,都曾居住過一些歷史上的名人。
張永便:豪宅見仁見智。我們的項目總共50萬平方米,是一個高檔住宅,我並不認為是豪宅。豪宅這個概念是仁者見仁,智者見智,我們不在這方面討論了。我們想在這個項目上滿足各類人的各種需求。我們這個新天地也許和上海的新天地,和北京的新天地,和杭州的新天地都不同,但是肯定是有特色的。我們的項目今後會逐步的亮相,隨著它的亮相,我們也會逐步把我們的理念介紹出來。
張建軍:謹慎談豪宅。從產品這方面,從豪宅這兩個字來說,我是比較謹慎的來談豪宅的,即便我的項目裡面有類似居住性質的我都謹慎的談,我談的還是高端、高漲。我們產權酒店套房是我們銷售的產品,現在已經賣得差不多了,下面就是寫字樓,全河景的酒店式的寫字樓,我們有一個小型豪華酒店,既是酒店管理又是大廈的物業管理。可以說酒店依托在寫字樓裡,也可以說是寫字樓依托在酒店裡面,是一個綜合體的建築。我們要把這個酒店做成一個小型的豪華酒店,一個有特色的酒店,我們請的是香港的AC的俱樂部管理公司,他把英國的國美亭酒店品牌拿過來,在明年6月份,我們這個項目就可竣工入住。(吳江)
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