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土地
預期之十四:土地供應將反彈增加
如果說,2005年土地供應計劃未完成,是因為2003、2004年協議出讓土地造成提前透支;2006年土地供應計劃未完成,是因為『70%·90平米』新政要求調整住房戶型結構,影響土地供應進程,那麼,2007年的土地供應應當補上2006年的供應空缺,並且適當增加供應計劃,由此,2007年的土地供應將有所反彈,大幅增加。
偉業顧問表示,在北京市住宅建設規劃中,計劃2006、2007兩年居住用地供應規模為3600公頃,而到2006年底,連同經濟適用房的土地供應也僅有900多公頃,僅佔計劃的1/4,2007年的土地供應應當體現2006年的供應空缺,有望大幅增加。
但在一些人眼中,2007年的土地供應也不容樂觀。湘江偉業(北京)投資有限公司董事長總經理方明理就表示,2007年的土地供應形勢仍不容樂觀,畢竟新增土地資源有限,且中央對用地計劃把關甚嚴。要緩和住房供需矛盾,既要加快房地產項目的審批速度,也要加大對閑置土地的清理力度,他認為市場上還有大量閑置土地沒有被清理,而這些閑置土地又以大公司的儲備土地為主。
不過,專業人士認為,無論是加大閑置土地的清理力度還是加快供地計劃的執行,2007年的土地供應都會有所增加。『倘若土地供應計劃一再「流產」,那麼政策的權威性必然受到很大打擊,並且「地荒」論必然再度刺激房價進一步上漲,因此,2007年的土地供應不會降只會漲。』一位業內人士分析道。金融
預期之十五:人民幣昇值與加息細水長流
人民幣昇值給2006年的房地產投資帶來了一股熱潮,目前人民幣再昇值的壓力並沒有減輕,房地產市場存在這一潛在利好;但與此同時,央行再次加息的可能性也很大,這對房地產市場又是利空,二者PK的正負效應很可能相互抵消。
一位業界專家對《樓市》記者表示,『人民幣昇值的壓力依然在加大,並加快了昇值步伐。』人民幣昇值對房地產投資來說是一大利好,或許會吸引更多的投資人。但也有專家指出,人民幣昇值的幅度不會很大,對房地產的利好影響間接而微小。
在人民幣存在昇值預期的同時,央行再度加息的預期也很大。而加息將同時增加已購房人和准購房人的負擔,因此,對房貸的實際加息幅度也不可能太大,其對購房需求的抑制作用主要體現在心理影響上。
業內人士分析認為,一個利好消息和一個利空消息同時存在,但無論是人民幣昇值還是加息的幅度都不可能很大,所以,二者產生的作用對房地產市場的影響不會很大。
預期之十六:股權及資本市場融資『殺』出生路
2006年,商品房預售條件進一步提高,土地交易中付款方式愈加重要,開發商的資金實力面臨更大考驗,而收緊銀根進一步限制了傳統貸款融資方式。對開發商而言,如何拓展多元化融資渠道將是2007年解決資金問題的關鍵。股權融資和資本市場融資或將為開發商『殺』出一條融資的生路。無法破解融資難題的一大批開發商難免出局。
『明年央行針對地產的信貸調控無疑還是會從緊縮信貸入手,可以肯定的是控制貨幣的流動性過快將依然是明年貨幣政策的重點。』中金公司首席經濟學家哈繼銘表示。
緊縮信貸無疑會讓那些依賴傳統貸款模式的開發商受挫。那麼,2007年有哪些融資渠道可以突破呢?
『REITs曾被眾多開發商視為解救資金壓力的救命稻草,尤其是當2005年底越秀REITs成功上市之後,不少機構也加大力度運作REITs。然而,2006年的實踐卻殘酷地宣布,目前想依靠REITs解困並不現實。我們公司現在負責REITs業務運作的就獨剩我一人,對於公司來說,若成功,則是大單交易,將賺取豐厚利潤;若失敗,公司增加的人力成本也不大。』一位經紀公司的業務經理告訴記者,目前業內人士對REITs既抱有一點希望,又覺得無望。
信托的遭遇與REITs也頗為相似,受銀監會『54號文』的影響,2006年第三季度的信托發行量突然縮水,2006年的發行規模呈前高後低的狀態。業內專家表示目前要依靠信托融資也比較難。此外還有抵押貸款證券化等融資方式,但其在2006年表現平平,2007年走勢如何還難以預測。
中國建銀投資有限責任公司副總裁劉鐵民表示,2007年大開發商通過債券融資等資本市場運作方式融資的會比較多,而對於中小開發商來說,股權融資或許是不錯的選擇。專家預測,2007年,必然有部分開發商無法破解資金難題而遭淘汰,中誠投資總監李穎則直白地指出,那些手中只有兩三個項目的中小企業應當趁早考慮『投靠』地產投資基金,或尋求合作,或賣掉賺取差價。事實上,因難以籌措資金而轉賣項目的現象已比較普遍。
預期之十七:外資從購房轉向投資開發
調控既像魔鬼又像天使,它把一些開發商『踢出局』,讓繼續留存的開發商利潤變薄,但它也讓整個房地產市場更加規范、透明和健康。這對於海外投資基金來說,無疑是好事。與此同時,人民幣繼續昇值的預期也讓他們『嗅』到了利潤的味道。因此,雖然外資購房被判『死刑』,但外資湧入國內進行地產開發的熱情將難以阻擋。
目前,不少外資投資機構正抓住這個時機擴軍中國地產業。渣打直接投資有限公司董事總經理陳凡表示:『幾個月前,我們趁調控之機入股世茂地產和綠城中國,現在證明我們決策正確,我們還注資了北京的一家國有房地產企業。』他表示,這對於國內房地產企業來說,也正是融資的好機遇。
『對於國內房地產市場來說,外資購房相當於增加需求,並有可能炒高房價,進行禁止令是應當的;而外資進入開發市場則相當於加快供應,並為國內企業提供一條融資路,不應當過度限制。』一位業內人士表示。
據另一家國外投資機構負責人介紹,雖然外資直接購房受到限制,但投資地產開發的形式比較靈活多樣,包括入股國內地產企業以及多種形式的合作,因此較好操作。他表示,『對於外資來說,投資國內房地產市場不僅是為了在本領域獲利,同時還可以借此熟悉其他投資領域,為更廣闊的發展奠定基礎。』
預期之十八:稅收政策方向大逆轉
稅收調節一向被認為是較好的市場化調控手段,2006年的稅收調節重點針對二手房交易市場。2007年稅收政策應進行改革,對高檔房消費征收消費稅,從房產交易環節征稅轉為房產保有環節征稅,是改革的兩個方向。
2006年12月16日,建設部副部長劉志峰在接受媒體采訪時表示,目前在住房交易過程中,稅費很高,但在保有環節卻基本沒有,建設部正聯合國稅總局、財政部等相關主管部門,研究住房保有環節稅費的收取。財政部財政科學研究所所長賈康表示,北京正在對開征物業稅進行試點,為全面進行稅收改革『鋪路』。而業界專家亦普遍認為,對高檔房購買者征收消費稅和物業稅將不可避免,但是後者的執行尚需要一系列前提條件。2007年有可能開征高檔房消費稅,同時將全面展開物業稅征收的准備工作。
專家們進一步分析認為,在交易環節征稅不利於二手房市場的發展,而把征稅重點由交易環節轉向保有環節,不僅有利於減少交易過程的附加費用,降低房價,同時還能真正地抑制投資性購房,有效避免『房子有主卻空無人住』的情況。同時,對高檔房征收消費稅有利於控制高檔房過度消費,引導人們合理消費,高檔房消費稅2007年極可能開征,並逐步完善,今後,征稅將根據住房面積和檔次采取累進制,與住房梯度消費相互呼應。房企
預期之十九:大型房企主宰市場
2007年,不只是大型房地產企業的天下,中小企業尚有生存空間,但主宰市場的將是大型房企。這一點,在2006年的土地市場爭奪上體現尤為明顯。同時,各房地產公司都必須根據形勢進行戰略調整或轉型。
『地產的趨勢已經很明顯,做大的往往是少數,上市的地產企業在資金和招拍掛土地上都有優勢,其他的企業即使有錢也不一定能找到土地。土地成本越來越高,所以每個企業都不可能按照自己既定的計劃每年持續增長。』今典集團董事長張寶全表示。而在這種形勢之下,地產企業必須謀求轉型。『多元化發展已經成為房地產企業不可避免的選擇。這個時候,就看誰聰明地轉型。』依托於地產優勢,張將自己的主要精力傾注於EVD和電影業。
對於融資便捷和渠道多元的大地產商而言,土地獲取不成問題,而這又反過來增強他們的融資能力,從而形成良性循環。然而,對於中小企業來說,其發展卻面臨兩個瓶頸,一方面是拿地難度,另一方面則是融資困境。從2006年招標出讓的土地看,優質土地幾乎被大型國企全部包攬。同時,地產融資難度增加也帶給中小企業更大的考驗。
房地產企業的兩極分化將越來越嚴重!
思源集團董事長陳良生預計,中小房地產企業至少在今後兩三年內都將面臨融資難困境,無法度過這個難關的就必然被淘汰。經濟學家郎咸平也指出,未來幾個月房地產企業的融資形勢非常嚴峻,大量地產商會倒閉。甚至專家還指出,50%的房地產企業將在本輪調控中被『掃地出門』。不僅房地產開發公司將兩極分化,房地產中介公司的大洗牌也無可避免。建設部房地產司副司長侯淅?透露,2007年將大力整頓房地產中介市場,資金監管以及網上簽約等措施,無疑會將不少中小中介公司拖入『資金冰窟』,甚至倒閉。
預期之二十:房企將大幅增加持有型物業
由於獲取後續土地的難度陡增,『拿地—開發—銷售—拿地……』這種短平快的房地產開發模式將不再是開發商的最佳選擇,不少希望繼續在房地產領域發展的公司必然增加自身的持有物業,市場上的持有型物業,包括酒店式公寓、產權式酒店等也將大幅增加。
『我們的戰略正從以往的住宅開發向持有型物業轉移,尤其是一線城市的高檔酒店開發。』鵬欣集團副總裁徐洪林表示;世茂集團相關負責人表示,星級酒店和寫字樓等持有型物業是世茂進軍北京的主要方向。不少專家指出,2007年房地產企業的投資重點將從住宅開發轉向酒店、寫字樓、商鋪等持有型商業地產。
業內專家分析認為,一方面奧運臨近,短期外來人口和長期流動人口規模都將進一步增加,對酒店式公寓等產品有需求;另一方面,由於受『70%·90平米』影響,不少項目需要調整戶型結構,開發商選擇轉型成投資型產品的可能性較大。
開發企業轉向經營持有型物業,既是市場所需,也有『不得不為之』的無可奈何。一位地產企業負責人就說道:『如果不轉向持有型物業,在目前的土地供應形勢下,後續開發可能就要成為「無米之炊」;持有型物業做好了,能為企業不斷提供現金流,保持較穩定的收益,這是至關重要的,也是企業尋求長遠發展之計。』
『2006年中央政府就下令,調控房價不力的地方政府要負責任,而這一措施讓房地產的諸多問題暴露出來,不少人因此丟了烏紗帽。2007年,如果房地產市場中存在的問題仍然得不到解決,那麼相關負責人將會受到更嚴厲的懲罰。』一位全國人大委員表示。
2006年底,在對為何房價依然居高不下的原因進行調查時,很多人認為主要責任在於地方政府,而《樓市》與搜狐焦點房地產網進行的調查顯示,有24.87%的人群認為地方政府應對房價猛漲負責,認為開發商應對房價猛漲負責的人數只佔17.59%。建設部負責人也表示,2007年一季度,建設部等部委將再對各地落實宏觀調控的情況進行檢查,對調控政策落實不到位、房價漲幅沒有得到有效控制、結構性矛盾突出的城市,將進行限制整改並追究有關領導責任。
相關部門負責人指出,2007年將進一步加強對土地出讓金的管理,抑制地方政府的賣地衝動,並嚴懲違規操作。這意味著2007年,房地產的相關負責人還面臨著較大的調控壓力。
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