|
||||
市場變化
預期之十一:房價階段性慢漲
2007年的房地產市場將呈現出『且調且慢漲』的局面。宏觀調控還將進一步深入,與此同時,在2007年這個特殊時段,房價仍將保持緩慢增長的態勢。但市場潛在的價格下跌風險因素需警惕,2008年及以後的房價走勢較難定論。
經濟學原理表明,在既有的價格基礎之上,供需關系變化是影響其漲跌的重要因素。偉業顧問表示,2007年的商品房供應將會打破2006的低迷狀態,北京有效供給住宅面積約2145萬平方米,比2006年的供應量增長50%以上;中原地產認為2007年下半年將出現商品房集中上市的現象。
而2007年的需求則呈穩步增長之勢。專家表示,城市化進程、年輕人因結婚等原因購房帶來的剛性需求都將平穩緩慢增長,不會大幅增加。
再從心理需求看:一方面,2007年人民幣昇值預期以及奧運的拉動可能還會刺激部分消費者的購房欲望;但另一方面,能從心理上抑制需求的因素則更多,這包括住房保有環節擬開征稅收、奧運之後市場走向不明朗、住房戶型結構的調整、政府對市場秩序的整頓以及住房保障制度的逐步完善等,這些因素都將加大購房人的觀望情緒。而股市在2006年的出色表現吸引了大量資本從房地產市場轉向股票基金市場,從而分流住房需求。
因此,從供需總體關系看,2007年的供需矛盾將得到極大緩解。偉業顧問指出,2007年商品房成交均價漲幅將放緩,回落至10%左右,回歸到比較理性的狀態。也有專家持房價將下跌的觀點。
房價下跌風險存在,但不會在2007年下跌。國家發改委信息中心發展部戰略處處長高輝清表示,『這是因為2007年的房地產市場依然是「政策市」,也就是說房價的走勢將取決於宏觀調控的結果。』而由於2007年不僅是奧運會召開前一年,同時也是『十一五』規劃中承上啟下的重要一年,因此調控政策『不可能讓其大漲,也不可能讓其大跌。』高輝清分析道。這一觀點,得到了不少業內人士的認同。
預期之十二:2007年下半年商品房集中放量
2007年,商品房的供需矛盾將得到極大緩解。2006年受到政策影響的項目都將於2007年上市,同時,由於2008年之後房地產市場走向很不明朗,因此,很多蟄伏未動的樓盤都會盡量趕在2008年之前入市。
偉業顧問表示,2007年一手住宅市場將打破2006年供不應求的局面,新增住宅供應量大漲,有效供給住宅面積約2145萬平方米,比2006年的供應量增長50%以上。
一方面,600多個原計劃於2006年上市的房地產項目,由於受『70%·90平米』新政的影響,調整產品,從而將上市時間延遲到2007年。另一方面,2008奧運後住宅市場的走向並不明朗,因此不少樓盤都希望趕在2008奧運之前上市。基於此,華高萊斯認為,2007年下半年住宅市場可能出現井噴現象。
另外,隨著土地清查的進一步深入,大量閑置土地將加速轉化為住宅的實際供應;而奧運之前對京城爛尾樓的處置,也都會進一步增加住宅的供應。
值得注意的是,未來的住宅供應將呈現出愈來愈明顯的郊區化趨勢,北京市邊緣組團和重點新城區域將成為供給的重點。
預期之十三:二手房交易量價雙漲
由於『三稅』(營業稅、個人所得稅、土地增值稅)的影響,2006年的二手房交易不如預期火爆,而2007年的二手房交易量將進一步上漲,尤其是主城區以內,交易量將達到8?10萬套,價格也將上漲。
2007年,一手商品房郊區化趨勢將更明顯,而城區內二手房交易將逐漸活躍;另一方面,2006年『三稅』齊征帶來的抑制效應也將逐漸減弱,市場交易恢復正常;同時,房產保有環節擬征稅或將增加房產持有人的成本,也會促其將手中的房產出售。三方面原因將共同促進二手房交易量上昇。中大恆基總經理助理馮鵬程預計,2007年二手房交易將突破8萬套;而我愛我家則認為樂觀狀況下,2007年二手房交易將突破10萬套。
同時,各房地產中介公司還對2007年二手房價格進行了預測。21世紀不動產表示,2007年二手房價格不會下降;中大恆基認為2007年房價將在高位上漲,但漲幅會放緩,鏈家也持類似觀點;我愛我家認為2007年房價將上漲10%?15%。經紀公司普遍認為,二手房價格上漲一方面是受一手商品房價格的影響,同時目前交易的二手房大多位於市區,『好位置約等於高價格。』一位經紀公司負責人表示。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||