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住房結構
預期之七:『70%·90平米』細則『躲』不掉
建設部等九部委的『70%·90平米』政策出臺後,眾人翹首期盼的北京細則至今仍未出臺,但據調查,已經有許多項目被『放行』,而放行的標准並不明確。在細則制定過程中,也時有『政策執行難』的說法傳出,因此出臺時間一再延遲。不過,據相關部門負責人透露,無論如何,執行細則都不可能『躲』掉,預計將在2007年一季度出臺。
被認為是2006年最具威力的『70%·90平米』新政沒有發揮應有作用。相反,這一政策卻延遲了諸多項目的上市時間,加劇2006年房地產市場的供需緊張。據《樓市》調查了解,目前各城區在執行政策時沒有統一標准,在政策出臺後被卡的607個項目中,絕大多數仍未通過審批。
『若不出臺細則,就將采取「一刀切」的形式,但「一刀切」執行「70%·90平米」新政又不現實,尤其對遠郊樓盤而言;若出臺細則,又受樓盤所在區域、市場定位等一系列因素影響,並非易事!』一位多年從事房地產開發的王先生告訴記者,細則出不出對於政府來說進退兩難,因此只能選擇低調放行部分樓盤,而其依據的標准是什麼,卻並未對外公示。
華高萊斯認為,2007年『70%·90平米』的政策方向將得到堅持,小戶型比例將大幅提高,但實現『70%』這個目標的可能性並不大。偉業顧問也指出,從目前市場看,90平方米以下的供應量不足整體的30%,2007年新增項目受『70%·90平米』限制的數量也將有限,因此這一政策對住宅供應結構的影響在2007年暫時無法體現。
因此,2007年明確政策實施細則之後,其對調整住房結構、引導合理消費的長遠意義纔會逐漸體現出來。
除了對戶型結構繼續調整之外,業內專家表示,2007年還將對不同類型住房的結構進行調整,商品房、二手房、經濟適用房、限價房、廉租房以及出租房共同構成住房有機體系。
預期之八:限價房面臨重大調整
就像一陣來得快也去得快的風,限價房在2006年掀起了住房保障體系建設的高潮,但很快進入低潮期,18塊限價房備選土地推出後,下一步工作卻難以繼續。2007年,限價房將出臺實施細則,而『限戶型、限房價』的標准或將進行重大調整。
廣渠路15號地是2006年限價房首批備選用地之一,早在2006年8月,北京市土地儲備中心就掛出公告,宣布該地塊將於第四季度招標出讓。然而,由於招標細則等配套文件至今尚在審定,因此其上市時間推遲到2007年,而具體什麼時間入市還是一個謎團。
『如果18塊限價房備選用地都在2006年入市,那麼2007年就將形成商品房供應。然而,限價房如何操作的細則尚未確定,土地就先選出了,這樣帶來的結果便是:可開發土地不能及時轉化成住房供應,加劇供需緊張,同時限價房在實際操作中又可能與政策初衷偏離。』一位不願透露姓名的專家呼吁,應當防止限價房重蹈經濟適用房的覆轍,應當先有較完善的操作細則再進入實質運作,否則必定出現與經濟適用房類似的問題。
權威專家指出,限價房的主要問題包括其與經濟適用房有何本質區別;『限價』采取靜態定價還是動態定價,如何定;對買家身份有何限制;有無退出機制等,而這些疑問對於限價房的實際操作都有重要影響。因此,專家指出,2007年必須出臺限價房的操作細則,而『限戶型、限房價』的標准或將進行重大調整。
預期之九:2007開啟戶型創新元年
『70%·90平米』新政之後,業界人士普遍擔心的產品同質化問題在2007年並不會出現。所謂的『同質』主要表現在住宅面積趨同,而戶型設計不僅不會同質化,反而可能由於競爭加劇而更具創新性,創新戶型元年由2007開啟。
『中小戶型應該是中國住宅的主體戶型。』建設部副部長劉志峰日前表示。他還透露,建設部正編制『90平方米以下中小套型住宅設計要點』和『90平方米以下套型住宅設計標准』等指導性文件,包括提高空間使用率,不同類型住宅的最佳梯戶比以及如何將公攤面積建到最少等技術性問題。
2006年,中國房地產及住宅研究會啟動了中小套型住宅的設計比賽,也得到了建設部的鼎力支持。同時,12月16日,萬科舉行了住宅設計競賽頒獎典禮,而競賽主題則為『沒什麼不能打破80平方米的可能性』,也篩選出的精彩小戶型設計方案。
『我們的樓盤就是按照「70%·90平米」新政要求設計的,正是因為面積與其他受該政策限制的樓盤相當,所以我們就要下更大的工夫在戶型設計上,以突出自身優勢。』亞北一開發商向記者表示。而華高萊斯則認為,在新政策之下,市場上將湧現出一批『smart house』,小巧、精致,設計充滿智慧和人性化。
『小戶型住宅並不等於低品質。我們應當研究的是如何做到「造價不高水平高,標准不高品質高,面積不大功能全,佔地不多環境美」。』劉志峰再次強調。
預期之十:住房郊區化城市繼續膨脹
土地供應郊區化、新七環規劃、公共交通的改善,都在推動住宅郊區化,加上2008奧運的拉動,將共同促進2007年北京城市的進一步擴張。
『住宅郊區化,城市繼續膨脹是房地產帶給北京最顯著的改變。』某城市規劃專家指出。
據《樓市》市場研究部統計,2006年北京新增的土地供應中,遠郊區縣的土地供應佔了供應總量的60%,而2007年遠郊土地供應佔主流的趨勢還將繼續。偉業顧問表示,2007年北京的有效土地供應量約為1192公頃,其中,北京市邊緣組團和重點新城區將成為供給重點,城市外擴步伐將加快,郊區住房成交份額將不斷增加。
中原地產預測,2007年北京房地產的熱點板塊將包括廣渠路板塊、朝青板塊、小屯板塊、上清板塊、西北旺板塊、海淀溫泉板塊和懷柔板塊;而華高萊斯指出朝青板塊、百子灣區域、管莊區域、通州八通線沿線、亞奧區域、望京區域、亦莊馬駒橋區域、清河西三旗區域以及海淀山後區域等也將是熱點板塊。
不難看出,2007年房地產的熱點板塊多為城市邊緣板塊或遠郊區縣。『無疑,城市化進程將進一步加快,對於北京來說,老城區已經不再是一手商品房的主力戰場,城市邊緣組團和重點新城纔是2007年商品房市場的主角。城市將進一步擴張!』一位業內專家表示。
『北京城最大的問題,包括交通、房價等問題,歸根結底是規劃的問題。從趨勢看,城市的進一步擴張不可避免,無序的膨脹是可怕的。規劃應該提到頭等重要的位置,否則,就不僅僅是房地產的問題這麼簡單,這是決定一個城市生命的問題。』一位資深規劃專家意味深長地說。
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