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濱海新區無疑已是房地產界最炙手可熱的投資之地。但畢業不久的小王卻感嘆買不到『房子』。根據本刊研究部研究發現,目前濱海市場多為大戶型產品,小戶型極度稀缺,原因如何?而在此背景下,一些有部分小戶型產品的項目,卻開始『顯露熱銷』跡象,對於濱海市場,小戶型市場究竟如何?未來走向如何?
濱海小戶型一房難求
『在這裡想買一套心儀的小戶型很難!』小王大學畢業後在開發區工作,並決定畢業後留在濱海新區工作生活。因家在外地,小王有了買房的打算,可是他看了很多項目,幾乎都是大戶型。
以開發區為例,很多項目的戶型都在150平方米以上,如某項目推出了四室的主力戶型,主要面積區間集中在180平方米、227平方米和330平方米,單套戶型總價都在100萬元以上。對於剛畢業的小王來講,購房願望無法實現,只能先租房居住。
其實,像小王這樣的年輕人在濱海新區不在少數,新興的小戶型項目正成為他們的購房首選,雖然面積不大,但通常建在區域繁華中心地段的小戶型,會為生活和工作帶來很大便利,另一方面可以為將來二次置業省下一筆資金。但是,可供他們選擇的小戶型卻是少而又少。
以塘沽區為例,從《樓市》『樓盤大賣場』上不難看出,塘沽區的9個項目中,只有水域未來城的主力戶型中包括小戶型,其他項目的主力戶型幾乎都是大戶型。有關調查顯示,目前天津在售住宅項目普遍存在戶型面積偏大的特點,其中濱海新區尤為明顯。目前,濱海新區主要在售項目的戶型面積均在100平方米以上,主力戶型多在130平方米左右。
據天津中原物業顧問有限公司研究部高級投資分析師高飛介紹,2003年濱海地區普通商品住房80平方米以下戶型佔供應總量的4.7%,80?100平方米佔供應總量的24.5%;2004年普通商品住房80平方米以下戶型佔總量的6.8%,80?100平方米佔供應總量的22.2%;2005年普通商品住房80平方米以下戶型佔供應總量的4.8%,80?100平方米佔供應總量的17.8%。可以看出,近幾年中小戶型供應量不超過總量的30%,而80平方米以下的小戶型更是稀缺,出現供求不平衡的現況。
小戶型處境『尷尬』
在供求出現不平衡的情況下,為什麼大戶型仍然走俏而非小戶型?據了解,在濱海新區購房者中,有相當一部分人群是投資買房。據高飛介紹,濱海地區很多項目有50%的購房業主屬於投資性購房。那麼,哪種戶型更具投資價值呢?
據高飛介紹,2005年天津市人均收入為12600元,塘沽區人均收入較高,為15757元,而開發區人均收入最高,超過其他大城市收入為24624元。造成了這兩個區域房地產市場中的主力戶型面積比市區高出20平方米左右。
目前大戶型供應比例遠遠超過小戶型的情況下,購房人是在產品的引導下而購房。濱海中心區域的高收入人群肯定會將投資目標鎖定大戶型。相反,對於剛剛畢業積蓄不多又有購房意願的購房者來講,小戶型是他們購房的首選。
據萬通新城銷售經理劉力講,購買小戶型的客群以單身、年輕夫婦為主,在濱海以制造業為主的基礎上,這些人群雖然有一定的市場需求,但不是主要置業人群。
除此之外,目前濱海新區在售的小戶型項目,銷售價格一般都會比普通住宅高。根據《樓市》市場研究部研究結果顯示,目前開發區普通商品房均價一般都在7000元/平方米以上。如果以小戶型一室90平方米以下為例,總房款約40?60萬元之間,兩室如果按100平方米計算,售價為70萬元。而該區域可以選擇的小戶型屈指可數,可選擇餘地較小,而僅有的小戶型單價往往很高。
以均價8000元/平方米的項目帶裝修的小戶型為例,100平方米總房款為80萬元。通過對比可以看出,小戶型與普通商品房對比,在價格方面沒有太大的競爭力。雖然精裝小戶型能夠讓購房客戶交房即可入住,免去裝修的煩惱,但購買小戶型的購房者多是一些年輕人。他們追求個性化的生活,趨同的裝修,並不能提昇小戶型的吸引力。
『裝修風格不是很滿意,有了這裝修成本,不如自己花錢裝修。』小王一針見血地說出了目前濱海中心城區精裝修小戶型的弊端。我刊記者采訪戴德梁行工作人員了解到,未來會有大量小戶型產品上市,各項目應在產品設計上求新求變,或在配套設施上提供酒店式服務,張揚個性、引領時尚的小戶型纔是市場受歡迎的精品。
小戶型市場『生機』漸顯
濱海區域戶型供應的不平衡,引起了不少專家的關注。天津社科院經濟社會預測研究所所長盧衛在接受媒體采訪時曾經指出,濱海樓市潛藏的矛盾如不解決,其結果是,一會提高濱海新區定居門檻,將真正需要定居的人口阻擋在外;二會提高整個區域的商務成本,迫使一些企業離開;三會阻止中心市區的就業和定居人口進入。這都不利於濱海未來的發展。
與此同時,近段時期濱海新區房價漲幅快速,甚至超過市民收入漲幅水平,在這種情況下,一些開發商開始重新關注小戶型市場,小戶型逐漸增多。另外,受國家『90平方米、70%』政策的影響,濱海區域供應結構開始發生變化。
以往濱海樓市也存在少量小戶型,但都不是項目的主流產品,在房型設計中往往被當作較大戶型的『調味品』,例如,愛麗榭有部分小戶型、天保金海岸SOLO等。但是,未來以小戶型為主戶型的項目會越來越多。
近期濱海市場已有多個小戶型項目面市,萬通新城國際推出了戶型面積在60?90平方米之間的小戶型。水域·未來城計劃在五六月份推出二期後續產品,戶型面積也將進一步壓縮,以90至100平方米為主。
據劉力介紹,萬通新城國際項目A立方推出500套小戶型產品,從推出到現在已經銷售過半,銷售情況良好。高飛預測,今年100平方米以下戶型將佔總供應量的40%,2007年,中小戶型所佔比例將達到50%。