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開發商:優勝劣汰
宏觀調控將使得很多中小開發商主動或被迫退出行業,而行業對產業資本吸引力的下降,反而提高了進入門檻,有利於行業中的優勢企業不斷提高市場份額、並保持較高的利潤水平。即使如此,類似香港房地產四大天王佔據半壁江山的局面很難出現。
由於房地產上市公司的融資優勢,在未來的行業集中度提高過程中,佔據了有利的地位。整個行業最終也會出現『二八現象』,但是這個『二』中的公司絕不會僅僅只有四五家,而是會有相當一批極具市場競爭力的企業。這些脫穎而出的企業必將是有融資優勢的上市公司,投資者都將有機會分享這些優質公司的成長。
從國內房地產開發企業的資金來源情況看,國內銀行貸款所佔的比例並不高,由於銀根緊縮,2004年和2005年甚至降低到了20%以下,分析師預期,未來出於對金融風險的考慮,對房地產開發企業的銀行貸款狀況也不會有所松動。另一個重要的資金來源是期房預收款,在開發商項目滾動開發的過程中,起到了較大的作用,2004年這一比例接近50%。但是隨著2004年開始宏觀調控,對住宅預售條件要求越來越高,這一資金來源所佔比例在2004年後出現下降趨勢。
房地產開發業本質上是資金密集型行業,業務規模的擴大必須有增量資金的投入,而由於通過銀行貸款和預收款獲取開發資金的來源受到限制,通過股權融資的方式籌集資金成為最可行的方式。事實上,自1997年以來,企業通過自籌資金方式獲得的資金佔總投資的比例已經由25%上昇到目前的接近33%。在目前良好的證券市場融資環境中,房地產上市公司有著絕對的融資優勢,通過發行股票或可轉債的方式,可以獲得新資金,從而可以在對資金要求越來越高的市場競爭中取得優勢地位,有望獲得超出行業平均水平的增長率。
與此同時,對於二線優質地產公司而言,所處區域房地產市場穩定,受宏觀調控的影響較小,公司區域壟斷地位和定價能力較強,業績良好,品牌形象佳,具備長期的可持續盈利能力,應該受到關注。
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