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銷售:略有萎縮
由於地根持續緊縮,帶來市場供應的增加有限,因此即使未來會再度出臺控制房價的宏觀調控政策,商品住宅供不應求的局面短期內也不會出現改變,房價繼續上漲的局面還可能持續。但是,由於房價上漲過快,購房有效需求可能受到一定抑制,同時受征收物業稅等宏觀調控政策帶來的負面影響,市場景氣可能會有一定下降,成交面積增長出現下降是有可能的,並且由於主流套型面積減小,總銷售額有可能出現一定萎縮。
2004年實行招拍掛以來,政府一直沒有間斷過對房地產業的調控。因此,盡管目前房地產行業兩個先行指標土地購置面積和土地開發面積保持平穩,但由於調控措施的進一步深入,力度進一步加大,未來住宅的有效供應量將減少。
我國一些重點城市和地區(主要是北京、上海等)的人均GDP已經是全國的4倍,在這些地區,房屋的買賣已經不僅僅是滿足居住的需求,更重要的是作為一種保值和增值的工具,即投資的需求。從房地產需求的角度分析,哈佛住宅研究中心統計分析表明,人口統計數量及結構很大程度上決定房地產行業的發展周期。我國1962-1982年出生的人年齡在26-44歲之間,這一年齡段共有4.2億人口,他們正處於購置新房和改善性換房兩種需求都很高的階段,這將進一步加快房地產業的發展。
龔敏認為,價格依然會穩中有昇。首先從成本角度來看,奠定了房價上漲的基礎;其次從目前形式來看,開發商降價出售的行為只存在於部分片區、部分樓盤,無法形成聯動效應,因此開發商集體降價的可能幾乎沒有;第三,上海的城市定位及經濟的發展給予樓市足夠的信心,何況目前房地產依舊是國家的支柱性產業。
而在人民幣昇值的大背景下,提高了房地產的投資價值。從其他國家發展的經驗來看,匯率變化對一個國家的房價變化(主要的資產價值變化)是正相關的;從日本等本幣昇值過程中的經驗來看,房地產業和航空業是本幣昇值的最大受益者。更為重要的是,由於經濟實力的提昇,人民幣昇值的預期是剛性的,這必將對房地產行業產生積極的影響。
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