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一、總的概括
即將過去的2006年,於房地產業可以說是雷聲滾滾,風風雨雨。好在我們乘風破浪,總算平安地走了過來,而且總體上還不錯。根據目前所掌握的情況測算,預計2006年全市房地產市場,商品房銷售面積約1060萬平方米,與去年1038萬平方米基本持平,略有2%的增長;年內商品房有效供給約在1300萬平方米左右,供求節餘在240萬平方米至300萬平方米,市場供求總量基本平衡,有所節餘。
今年是天津土地與房屋統一於一局管理之下,真正形成房屋、土地統一市場的第一個整年度。一年來的情況顯示,土地市場信息更加透明,土地成批量上市,這些都推動了土地市場的發育和規范。同時,行政資源的整合,也提高了辦事效率,方便了置業群眾。
今年的天津房地產市場與其他城市比較,在交易量上面積停滯或減少,與上海等城市類同,由於預期待購,在價格上繼續上漲,和北京等地區相似。因為環渤海區域起飛,在資本構成上外來明顯增加,與二線城市同步。
二、基本特點
1、產業在調控中波動運行。2006年5月中旬以來,中央政府/部委出臺了主要的房地產調控政策16個,可謂頻繁又密集。根據已經出臺的文件精神和市場反應的情況,中央政府還要陸續出臺新的政策,『政策行走期』還會持續一段時間。山雨欲來風滿樓,在新老政策的落實、交替和出臺中間,市場處在變動和重組之中,未知因素比較多,交易波動。今年前9個月中,全市商品房銷售的面積、金額、單價三項指標,其環比分別出現負增長的月份為3個月、4個月、4個月。
2、濱海概念逐漸形成動力。今年上半年,美國一本英文財經雜志介紹中國的一期是以天津濱海新區為封面的,濱海新區概念已經穿越國界,聲震全球,為越來越多的國內外有識之士所接受。自2005年下半年以來,已經有100多家國內外知名的企業來到天津進行項目開發。最近,除了萬科等在塘沽出手拿地外,大量的外來企業到濱海新區做投資考察,准備近期進入。據全球著名工業地產機構普洛斯亞洲區分部預測,環渤海京津、濱海地區工業地產出現新的商機,面臨大規模的開發高潮。
3、市場觀望預期氣氛濃厚。在房地產市場的梅雨季節,置業者的消費行為必然要進行調整,這是一種理智的反應。自年初以來,需求者觀望心理普遍,預期不明確,持幣待購現象增加。盡管不少項目預先加大了推廣力度,但是期待中的『金九銀十』並未出現。同時2006秋季房地產交易會也只是銷售商品房4.75萬平方米,二手房1.54萬平方米,與幾年前的幾十萬平方米的會上交易,已經不可同日而語。2006年,預計全市二手房交易面積約660萬平方米,與上一年855萬平方米相比,減少約195萬平方米,下降約23%。
4、企業資本重組已經開始。羅貫中的《三國演義》開篇講的好,『合久必分,分久必合』。合與分,既取決於外部條件,亦取決於內部因素。在一輪接一輪的政策衝擊波下,產業資本適應性地進行分化、改組、重構。對於天津來說,今年,最大的企業變化的『動靜』莫過於暑期的香港路勁基建重組順馳中國,對二手房市場影響最大的莫過於匯眾房產中介門店一夜全閉事件。猶如地震,其發生是各種力量對抗的結果。震動給人們的記憶是深刻的,影響是長遠的。此外,中性的資本聯合發生在聯想集團與塘沽企業的合作項目開發之中。
三、主要矛盾
首先,交易出現『量停價漲』的反常現象。如前所述,2006年商品房銷售和去年基本持平,二手房交易出現了大幅度的下降。現代經濟學市場均衡理論說明,需求減少或不變時,應該是價格的向下調整或穩定不變;現在的情況是:在交易從而需求下降或不變的同時,價格反而明顯向上調整——根據現有材料測算,2006年全市商品房平均交易價格約5090元/平方米,同比增長約在19%左右;二手房平均交易價格約3500元/平方米,同比增長約在40%左右。應該說,這種『量停價漲』的現象是不符合市場一般規律的。
其次,中低價格房屋短缺顯現結構性問題。近幾年,我市比較大的板塊,諸如梅江居住區、海河兩岸開發、老城廂改造和開發區等住宅開發建設項目,基本上都屬於中高檔價位。然而,由於天津屬於老工業城市,職工工資收入水平與沿海大城市相比有一定的差距,買房置業能力受到限制。據權威部門調查,目前天津城市居民住房主流需求集中在戶型100平方米/套左右、單價5000元/平方米以下的商品住宅。在暫不考慮區位的條件下估計,2006年內主流市場供給缺口很可能會達到50%。
再次,二手房市場早熟催生價格超常增長。2003年,天津商品房交易面積同比增長約60%,同年,二手房交易面積達到688萬平方米,同比增長103.07%。與上海等城市經歷了幾年的時間二手房纔達到了與商品房比肩的地位相比,天津幾乎一夜之間就實現了。由於住房市場內中低價位的商品住宅供給不能滿足需求,大量的拆遷剛性需求和一部分改善性需求進入二手房市場,在存量供給不能一下子適應的情況下,強力推動了二手房價格的上漲。2003年至2005年,增長速度分別為18.01%、43.94%、29.00%,已經明顯超過了商品房價格的增長。
最後,投資性購房過分的集中在濱海新區。適度的投資性而非投機性購房被認為是房地產市場的活性因素,其效應是良性的。現在的問題是投資性購房過分集中於開發區所在的大塘沽一個區域范圍,形成了『燒瓶效應』。據一線營銷人士反映,開發區所在的塘沽地區,一些新開盤被看好的項目,其中投資性購買有的已經佔到30%上下,個別的甚至接近40%。事情驗證了『一分為二』的辨證法——濱海概念在聲譽鵲起的同時,也過快地吸引了不動產投資的集中——這是美中不足。
四、對策建議
第一、全面徹底落實中央政府調控政策,實現房地產業發展模式的根本轉變。最近,作為地方政府落實中央『國六條』的舉措《天津住宅建設規劃(2006-2010年)》已經公布。在此之前,《國務院關於天津市城市總體規劃的批復》(國函[2006]62號)中提出,將天津市逐步建設成為『生態城市』。這些對於天津住宅建設來說綱領性的文件若能得到全面落實,我市住宅建設開發將會實現從粗放型到集約型可持續發展的轉變。
第二、充分利用濱海新區列入國家戰略布局機遇,實現積累的住房潛在需求。根據測算,1994年至2006年,天津累計拆遷城市房屋面積約在3000萬平方米左右,按照拆遷形成的住宅剛性需求『乘數』:1994年至2000年按1:3,2001年至2006年按1:2.6計算,可形成需求約8000萬平方米。以同期所銷售的商品住宅中拆遷安置性購房佔80%的保守估計,還有約2600萬平方米沒有實現。經過研究論證,可以利用中央給予濱海的政策資源來實現這部分需求。
第三、以土地為兌現天津住房建設規劃的龍頭,從根本上改變住宅供給結構。從現行體制講,即在系統的包括補貼、貼息、住房合作社等一系列城鎮住房保障體系未完整建立之前,目前,欲從根本上扭轉商品住宅供給偏低的市場局面,只能首先在土地上做文章,准確說在普通住房的土地出讓上實現重大突破。土地出讓的位置基本上決定了社區的性質,地價的高低基本上決定了入住的人群。在很大程度上,住宅供應結構的調整取決於土地。
第四、進行城鎮職工住房制度的深化改革創新,解決中低收入階層的住房問題。近年來,中央政府進行的房地產市場宏觀調控,尤其是改善住宅供給結構/穩定住宅價格的措施,體現構建和諧社會的取向與決心。不過,從治本上講,房價偏高以及供給結構扭曲只是當前中低收入家庭解決住房的時段性障礙,以長治久安的角度,最重要的,也是當務之急的,是建立起一個能起長效作用的,完整系統的中國城市住房制度,就像工業化國家那樣。(劉玉錄)
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