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從『國八條』到『國六條』,從土地政策調控到金融政策調控,地產市場正在經歷著洗禮與錘煉。大浪淘沙,明天的天津樓市將何去何從?是由『白天轉入黑夜』,還是讓『白天更長、更明亮』?記者就這些問題采訪了幾位房地產業內人士,他們對天津樓市的未來發表了自己的看法。
濱海供需結構性矛盾凸顯
——上海新連康投資顧問有限公司企劃主管應曉燕
上海房地產市場在宏觀調控政策的影響下,近期出現了一些變化。中環與外環之間的一些樓盤,價格開始出現回落。但兩頭的市場,即市中心的高檔房和外環線以外的普通商品房,價格並沒有出現波動。整體而言,並非像某些媒體報道的那樣出現劇烈震蕩。
和上海相比,天津受宏觀調控政策的影響並不大。我們分析,這和天津整體的市場特點有關。整體而言,天津樓市投機性元素不多,大部分百姓購房都是以自住為主。而且隨著二手房、經濟適用房、廉租房等各種市場的逐步完善,天津樓市梯級消費已經逐步形成,這有利於天津房地產市場長期健康穩定的發展。
具體到濱海新區而言,我認為還是有些問題需要引起重視的。目前,濱海新區房地產市場的供需結構矛盾日益凸顯出來。通過我們的調查發現,目前開發區、保稅區、塘沽區絕大多數在售的項目都以140至160平方米大戶型為主打,瞄准的是以企業高層管理者、私營企業主等高收入者為主的目標客戶。而實際上,當前濱海新區真正的購房主力,應該是那些企業中層管理人員、工作不久的公司白領等中等收入群體,他們需要的是90至100平方米中小戶型。因此,濱海新區房地產市場供應的產品結構整體上都應該進行調整。
我們預計,明年這種狀況將有望得到改善。今年濱海新區新上市的土地較多,將會在明年轉化成現實供應。開發商應該會注意到現在市場中的新變化,主動對產品結構進行調整。
明年樓市外擴速度將加快
——天津萬科新湖置業有限公司銷售部副經理徐欣
對於品牌開發商而言,宏觀調控反而是一件好事。萬科已經經歷了多次國家的宏觀調控,因此不論出臺什麼調控政策,萬科都不會受什麼影響,依然會按照我們的戰略發展規劃前進。今年,萬科已經基本完成了在天津東、南、西、濱海的戰略布局。明年,萬科在天津的開發力度還將加大。
從大勢發展上看,天津樓市明年不會出現大的波動,但有一點變化值得注意,那就是城區外擴將不可避免。從近期土地交易情況分析,明年新上市的樓盤將集中於外環線周邊,甚至外環線以外。其實這種市區、郊區相結合的樓市布局,是一線城市房地產市場的典型特點。房地產開發的向外擴張,表明天津正在由二線城市向一線城市轉變。當然,這也需要政府在郊區的市政配套方面加快建設步伐。
具體到東麗湖·萬科城這個項目,萬科的想法是要將之打造成一個小城鎮。目前,在國家對天津的重新定位中,天津被定位於北方經濟中心,濱海作為天津的一個經濟發展龍頭,東麗湖正位於這條市區通往濱海的經濟走廊的中心點上。而且,空客A320組裝線落戶於空港物流加工區,東麗湖周邊的產業布局日臻完善。作為一個200萬平方米的大項目,東麗湖·萬科城正在由一個單純針對度假型需求而建設的別墅項目向一個綜合型小城鎮轉變,這裡將會形成一個以新都市主義為開發理念,服務於周邊空港物流區、開發區西區、空客組裝廠等配套集聚的居住組團。
戶型調整將成為新趨勢
——金地集團天津地產公司總經理郝一斌
和上海等城市相比,天津樓市的炒家相對較少,大多數買家置業用來自住。一些樓盤的前期炒家利用信息不對稱關系賺得一筆再轉手,接手的買家也多為自住,不像有些城市的樓盤幾經轉手都是在不同炒家手中,因此也不存在『擊鼓傳花』所帶來的危害。因此,國家宏觀調控對天津市場的影響相對來講要小一些。
但是,由於出臺了『90平方米戶型要佔到市場70%』的新規定,因此在戶型設計方面,明年天津樓市將會出現一些新的變化。受采光、朝向等因素的影響,目前天津市場中流行的薄板住宅做小戶型難度很大。相比之下,高層塔樓由於沒有南北通透的限制,戶型進深可以做得較小,小戶型設計起來也比較容易。而且在新政出臺後做規劃的一些項目,明年都會陸續上市,類似產品的供應量將會增加,將有望使市場中存在許久的供需結構性矛盾得到有效緩解,開發商將不得不把更多的精力放在戶型創新上,設計出既符合規定又適合市場需求的小戶型產品。
對天津樓市影響深遠
——南開大學經濟學博士、地產專家劉玉錄
本次國家打出的調控『組合拳』力度空前,和去年相比有三點不同。
首先,九部委出臺的《意見》指出:『引導和促進房地產業持續穩定健康發展,有利於保持國民經濟平穩較快增長,有利於滿足廣大群眾的基本住房消費需求,有利於實現全面建設小康社會的目標』。說明本次出臺的調控政策已經超出房地產產業范疇,上昇到建設和諧社會的高度。其次,去年發布政策的是七部委,今年增加了統計局和監察部。增加統計局是為了解決市場信息不對稱問題,增加監察部則是為了對去年以來各地落實中央各項調控政策的情況進行一次集中檢查。這表明國家落實政策的決心和力度。再次,和去年相比更加具體化,比如貸款首付比例調至三成、新項目90平方米以下戶型要佔70%、各地住房建設規劃要在今年9月底前向社會公布等都具有很強的可操作性。
此次『國九條』出臺,對天津房地產市場必然會有長遠影響。此次出臺的15條詳細政策『殺傷力』很大。5月29日公布,6月1日就開始正式實施,時間限制嚴格,天津落實政策細則也陸續公布。對百姓而言,最大影響在於預期。比如購買商品房5年內轉手全額繳納營業稅的規定,可能會迫使一部分目的不明確的購房者今後買房更趨理性,將一部分不迫切的購房需求退後。反應到市場上,就是稀釋當前過熱的市場需求,開發商所要面對的銷售壓力將會加大,迫使開發商減慢開發節奏,提昇項目品質,加大品牌建設力度,促進市場向深層次發展。
品牌開發商將獲得發展良機
——天津市新創置業有限公司執行總經理賀喜
在土地購置、房產開發等方面,新政規定得非常嚴格,對開發商轉型、開發定位將產生重大影響。特別是『今年6月1日起新審批、新開工的商品住房套內建築面積90平方米以下戶型(含經濟適用住房)所佔比重必須佔到項目總面積70%以上』一條,對開發商而言比較狠。新政雖可以緩解市場對小戶型的需求,後期大量中小戶型集中上市,很可能又會引發新的結構矛盾,抑制改善性需求。同時,新政很有可能導致戶型設計倒退,因為目前市場中流行的短板樓很難把兩室戶型做到90平方米以下,除非改成塔式高層。
不過,對於品牌開發商而言,新政卻並非一件壞事。在房價上漲過快的情況下,行業將難以通過優勝劣汰獲得進步,優秀企業也難以脫穎而出,這不利於行業的健康發展。而新政的出臺將拉長樓盤銷售周期,企業資金回收速度放緩,促進開發企業進一步洗牌。企業應及時對新政策做出積極反應,調整策略,適應市場的變化。這是一個適者生存的時代,企業要學會適應環境,而不是去改變環境。隨著行業規范程度的進一步提高,行業整合也將加速,部分企業將退出市場,而優秀企業將獲得近十年來少有的發展機會。
宏觀大勢為天津樓市提供有力支橕
——天津宇軒投資公司總經理石偉廷
房地產行業作為宏觀經濟重要組成部分,跟整體宏觀經濟的走向有一個連帶的關系。濱海新區提昇到國家宏觀經濟戰略新的高度,天津市新的城市定位是做北方的經濟中心,天津已經迎來非常好的發展機遇,目前正處在一個非常良好的預期起點上。從具體角度上看,天津濱海新區的建設,天津市區的改造投入,海河改造,快速路、地鐵交通的建設等等,都對房地產有一個影響,有一個長期有力的支持。我個人對濱海新區、對天津城市的發展是比較樂觀的。
天津市的房價,從宇軒顧問來看是基本穩定健康的。幾個數據顯示,去年四季度和今年一季度比較,房價是持平的,漲幅在3%之內。如果拿今年一季度和去年一季度比較,房價會有一個接近30%的漲幅。但是這樣的漲幅在大的經濟發展背景下,我們認為是正常的趨勢,因為天津市整體的經濟發展也好,還是經濟前景也好,和這樣的增長速度是匹配的。
另外談到外來人口,現在天津市外來人口和北京、上海城市比起來還是有差距的,但是從發展來看,2006年天津新增外來人口210萬,濱海新區外來人口會在未來五年之內翻番。這樣的人纔流動肯定是高素質人纔,我想這對拉昇天津市房地產整體市場的品質會有一個幫助。另外,天津市經濟發展定位在北方經濟龍頭的地位,天津不是孤立的,會和北京、和河北省和環渤海發展有關系。在交通上,會很快拉近和這些區域經濟上的關聯性。
投資性需求將被抑制
——萬科金域藍灣項目經理黃靜
對於不同類型的開發商而言,新政的影響各不相同。對商業地產和工業地產的開發商而言,新政的影響可能很小。對住宅類開發商而言,中小型開發商實力有限,面臨被市場淘汰的困境。但是,對大型房地產開發商而言,尤其是注重開發環節的外資開發商而言,這是一個巨大的市場機遇,他們可以憑借資金實力、品牌和管理優勢等,繼續獲得較大的市場份額。至於那些已擁有土地儲備的開發商,新政並不會對企業的發展構成『傷筋動骨』的打擊。
從本質上看,本次國家宏觀調控很大程度上是要打擊投機性炒房者對正常市場秩序的乾擾。目前來看,天津的這方面泡沫要少一些。但應該關注的是,濱海地區的投資性購房有所抬頭。按照通常標准,一個投資比例超過20%的市場就已經相對比較危險了,而開發區去年的比例一直是30%以上,塘沽區也達到了25%。很多外地人來濱海,買房都是為了投資。這種市場需求也引導開發商將關注的目光集中在大戶型、高檔房上面。這不應是天津房地產市場發展的方向。因此,萬科在開發區做的第一個項目金域藍灣,並不想將投資客當作目標客戶,而是想做得更純粹一些,更適合居住一些。比如在戶型設計上,更多的是以110至140平方米的兩室、三室為主,不過大也不過小,符合自住市場的主流需求。
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