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10037元/平方米!廣州歷史上最貴的商業地塊誕生了。
這塊在拍賣文件裏被命名爲“琶洲PZB1301”的地塊(以下簡稱琶洲地塊)在經歷了三次出讓、兩度收回的戲劇性波折後,在拍賣師第四次“請注意投資風險”的提示餘音中,以驚人的樓面地價被一家陌生而神祕的南港公司競得。
成交的價格和獲地公司的陌生震驚了廣州地產業界。此前,廣州商業地產樓面均價最高紀錄爲4566元/平方米,是一幅珠江新城的商業地塊,在今年4月由富力地產競得。
神祕公司
12月20日上午,合生創展、富力、保利地產、中信(深圳)集團、南港投資有限公司(以下簡稱“南港”)等8家公司參與了琶洲地塊的此次拍賣。
地塊起拍價爲2.3億元,摺合樓面地價3111元/平方米。拍賣歷經近兩個小時,競拍145個回合。最終以總價7.42億元(樓面地價10037元/平方米)成交。
“這個價格是我們的預期價位,預計項目未來售價會在2萬元/平方米以上。”南港公司代表對所創新紀錄不以爲然。面對“神祕公司”之說,該公司代表告訴記者,“我們是一間港資背景的私人投資公司,在北京等城市都有項目投資,廣州也有一兩個寫字樓項目,但還未面市。”
而多數業內人士對於這個價格則表示難以接受。廣州中原地產項目部副總經理黃韜認爲這個價格有些“離譜”。在他看來,琶洲商業要熱起來還需要3~5年時間,而目前開發速度較快的珠江新城的最高地價也僅僅是4700多元/平方米,目前琶洲的商業用地6000元/平方米應該是個頂點,因爲“琶洲的前景被過度預支了”。
廣交會的巨大經濟效益也成爲琶洲會展中心周邊物業升值的支撐因素。一位資深的土地專家樂觀地認爲,“今年10月,中央已經決定將廣交會更名爲‘中國進出口商品交易會’”,該專家認爲,增加進口功能後,廣州的會展經濟更被看好,而且琶洲可以出讓的地塊已所剩無幾。”
目前業界對南港公司背後的投資者有諸多揣測。一港資代理行的高層認爲,“該公司背後應該有一個嚴謹的投資組合,最有可能的組合是基金+會展運營商。歐美一些會展投資商一直都想進琶洲來做運營商,廣交會增加進口功能對他們的吸引力很大。”
一波三折
琶洲地塊註定是個萬衆矚目的“明星地塊”,它的每次出讓都會創下廣州樓面地價的最高紀錄。該地塊位於琶洲會展中心南邊,爲辦公樓、商場、餐飲用地,用地面積爲24862平方米,建築面積爲7萬多平方米。
該地塊在2005年11月14日以1.7億元的底價第一次出讓,當時底價爲1.7億元,保證金僅1000萬元。最終以4.6億元(6223元/平方米樓面價)的價格被兩個外地的個人買家獲得。此後不久,因開發商無力如期支付地價,該地塊被房管局收回。
今年2月28日,爲避免重蹈覆轍,該地塊地價被提高至2.2177億元,保證金也升至1500萬元,最後被廣東建中房地產實業公司以4億元的價格拿下,5411多元/平方米依然是廣州的最高樓面地價。和第一次一樣,獲地公司也沒錢支付地價。
對於第二次被收回,一位知情人士透露,“買受方是預計拿地後再轉手賣出的,手裏估計也累積了一些買家,後來某個環節出了問題,這塊地無法在交地價的限期前賣出去,因此被政府收回了。”
本次拍出則爲第三次出讓該地塊,爲了避免前兩次的情況出現,廣州土地部門做足了功課,首先競買保證金大幅提高至8000萬元,而且規定,“凡競買土地申請人名下有閒置土地、拖欠地價、嚴重違反國有土地使用權出讓合同或有其他不良業績的情況,不予接受競買申請。”
儘管南港公司的代表向記者表示,他們有能力償付地價,但目前業界因爲難以得知其“底細”而對於是否能順利繳清土地款而持懷疑態度。