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萬科“爲窮人蓋房”的設想終於走出了第一步,11月25日,萬科爲其第一個廉租房項目舉辦了奠基儀式。這個“中低收入人羣住宅”項目的動工在爲萬科贏來衆多讚譽的同時,也爲其深耕廣州市場增加了籌碼。
此前,萬科曾始終覬覦廣州舊城改造項目,而此次率先啓動廣州廉租房項目,將爲其廣州相關業務的拓展增添助力。
但廣州並不是萬科惟一試驗田。早在今年年初,萬科集團董事長王石便表示,萬科在深圳也將建兩個廉租房項目,分別在“第五園”以及“萬科城”,其他城市如北京、廈門、天津等的項目也將陸續動工。
萬科廉租房模式
萬科“中低收入人羣住宅”的構想源於去年的一場關於給富人蓋房還是給窮人蓋房的爭論。王石此前曾表示,從“企業公民”的角度來看,2005年之前,萬科沒有把那些買不起房也租不起房的階層納入服務範圍是失職的。爲此,2006年被定位爲萬科的轉型年,將廉租房納入產品線便是轉型的重要體現。
這類產品被萬科稱爲“中低收入人羣住宅”。項目位於廣佛地區廣東檢察官(培訓)學院旁,與萬科開發的四季花城僅有幾十米的距離,佔地9000平方米,建築面積12000平方米,採用外圓內方的“新客家圍屋”式單廊住宅形式,外徑72米,高度6層。整個項目包括300個單元,每個單元平均40平方米左右,預計最多可容納900個家庭約1800人居住,分爲供單身居住的集體宿舍和供家庭居住的隔間公寓兩種形式。
建成後的建築將呈外圓內方的空間格局,籍此形成各種類型的公共空間,一方面更好的考慮到日照和間距,達到良好的通風采光效果,另一方面,開放活躍的空間也便於鄰里間的交流。建築的底層將配備較爲齊全的公共配套設施,滿足項目內住戶的需求,並針對低收入人羣的特點,設置了一部分特色配套設施,如:集中淋浴、集中洗衣房、集中熱水、集中自助式會所(具有電視、乒乓球、閱覽等功能)等,以求達到資源共享、降低生活成本的目的。
在物業管理方面,爲了減輕住戶的負擔,這個“中低收入人羣住宅”大膽採用了一個創新的模式——“互助自管”,即是從客戶入住到日常居住,及至退出管理均作自助、互助考慮。
“這個項目的物業管理費基本爲0。”王石在奠基現場表示,底層的商鋪租金收入將歸住戶所有,用於日常的物業運營,但清潔、保安等事務都將由住戶自己來做。
“租金以政府指導價和城中村的租金做參考,大概爲200~300元。”王石說。
據悉,該項目將以租賃爲主,主要面向兩類月收入在1000~1500元之間的人羣,包括暫時性中低收入者,如畢業三年以內的大學生,以及長期性的中低收入者,如城市外來工、長期從事底層工作的羣體等。項目預計在2008年4月份投入使用,萬科預計的投資回報期是20年,是一般住宅產品的好幾倍。
深耕廣州市場
“萬科是在還沒有和政府接上頭的情況下,先拿自己的地出來試驗的。然而,只有相關政府部門介入後,這種模式才更有可能持續發展。”王石說。
“廉租房本應是政府來主導的,在政府缺位的時候,企業能自發的擔起部分社會責任很難得,這對廣州本地的開發商是個啓發。”滿堂紅地產研究部總監龍斌說。
萬科在盡“企業公民”責任完成“爲窮人蓋房”夙願的同時,也可能會因此爲企業經營帶來一些新的機會。“廉租房的利潤低、回報期長,確實只有大企業纔有能力做。”廣州德興房地產顧問有限公司董事總經理楊曉軍認爲,在國家宏觀背景下,萬科大力提倡關注中低收入人羣的住房問題,與中央的精神非常吻合,當然,“更重要的是可以給地方政府留下一個好印象”。
事實上,萬科在2002年底進入廣州時,便對廣州的舊城改造表示出了濃厚的興趣,稱將大舉進入廣州市區。
但幾年過去了,雖然萬科目前在廣州的項目不少,但均是分佈在廣州市中心的外圍地區,所佔的市場份額也無法和當地巨頭相提並論,即便如此,萬科仍沒有放棄深耕廣州市場的計劃。
“舊城改造的利潤雖然只有普通商品房的一半左右,但量大且穩定。”一位開發商認爲,在廣州的住房建設規劃中,未來5年,廣州的中低價位房、經濟適用房和廉租房的供應量很大,建築面積達900萬平方米,這是每個大開發商都覬覦的發展良機,萬科也不例外。
上述開發商表示,萬科在廣州啓動第一個廉租房項目相當於告訴相關政府部門,萬科既有社會責任心也有實力,完全可以承擔廣州舊城改造的重任。