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進退維谷
忙了一年的孫宇到年底了都不敢松一口氣。
『這一年真是讓我焦頭爛額。』這位西四環某社區的物業公司經理無奈地說,先是車位抓鬮的問題,接著又是部分業主提出不要電梯工的問題,現在快到年底了又該催繳物業費和暖氣費了。據孫宇透露,有半數業主已經拖欠了一年多的物業費了。
類似的事情並不只發生在這一個社區,全國各地都是普遍存在的。近期鬧得沸沸揚揚的『美麗園事件』將物業公司的經營狀況推上了風口浪尖。
而據記者了解,有一個社區險些成為第一個『美麗園』,那就是位於海淀區的碧興園社區。2006年5月,法警強制執行了碧興園小區的物業交接程序。原開發商委托的碧興源物業公司撤出小區,『新管家』道格物業管理公司正式進駐。
但據道格物業管理(北京)有限公司總經理曾惠生透露,道格物業2004年中標,2005年卻進駐不了。今年接到通知可以進入,但5月7日又通知不行了,只得把人撤走,9日突然接到通知說老物業突然『消失』了。
業委會為了應急,請道格進入,但經檢查發現所有設備都不行,便告知業委會說不能進入。業委會表示先幫忙墊款,下個月就付款,而且車位、廣告牌等收入都歸道格。但是直到現在新舊物業都沒交接,也沒簽合同。現在連業委會也消失了,直接導致了60?70萬元的虧損。
曾惠生表示,前4個月,只有四成業主交錢,有的業主甚至發來傳真表示,錢已交給老物業,你們問老物業要去。這就好比主人家以前的保姆拿了錢跑了,對新來的保姆說找從前的保姆要錢,而且要墊付生活費。現在真是左右為難。
據悉,最遲到12月27日,道格物業將退出。
『利益是以服務為基礎的。』著名物業專家北野一語道破玄機,『所謂一分錢一分貨,但服務是一個無形的東西,多高的物業管理費能夠換來滿意的服務?不同的衡量標准自然就會得出不同的結果,這也就成為業主和物業公司矛盾的源泉。』
『物業公司是要掙錢的,不掙錢是做不下去的。物業公司越不贏利,越要走向不規范。不能掙錢的項目誰願意去做?這將會導致市場失常,業主所享受的服務也會越來越爛。』曾惠生表示。
虧損?暴利?
每一個物業公司都會面臨一個如何經營的問題。怎樣纔能在激烈的市場競爭中站住腳,是每個物業公司都需要認真考慮的。
『收費難!』這是在記者調查中,各物業公司負責人最頭疼的一個問題。一物業公司內部人士表示,很多業主有這樣一個心理,就是花錢越少越好,但實際上,不少物業公司是在微利經營,維持已是步履維艱,有的甚至面臨倒閉。
據一項統計表明,北京每月有30多家物業管理公司在成立。而另有數據表明,北京七成以上的物業公司基本為虧損。
而據曾惠生透露,只要是發展商下屬的住宅物業的物業管理公司或管理住宅的物業管理公司,大部分是虧本的。
如果真的虧損,那這些物業公司靠什麼生存呢?物業公司不承認賺錢,是不願意『露富』,還是另有隱情?物管公司的收益究竟從何而來呢?
據業內人士透露,物業收費項目有明確的規定,包括管理服務費、日常維修養護費、車輛停放費、特約服務費、代收代繳費等。
一物業管理公司總經理直言:物管費、附加服務、公共服務等是物業公司收益的主要組成部分。其中物管費佔整個收益的80%左右,是物管公司的主要收入來源。
『對於大多數住宅項目來說,如果管理得好,利潤率大約為3%?5%。目前,大多數物業公司都是依靠停車費、租賃收入等來補貼。』一位不願透露姓名的物業公司內部人士說,但是物業管理的隱性成本比較多,比如公共水電費、設備設施的維護、大面積綠化的維護等,都需要資金或人力投入。這些成本是看不出來的,但這一塊的成本是很高的。沒有責任感的物業公司拿了錢會糊弄過去的,不專業的業主也是看不出來的。比如維護一部電梯運行一年需要5000元的費用,假如沒有維護好,原本能用幾十年可能10年就壞了。
該人士還指出,目前一些企業盲目進入,可能在利益驅動下,認為物管行業有利可圖。實際上,物管是一個風險小、利潤少的行業。在一些地段不好、環境糟糕的老式住宅小區,物管收費很低。而在管理收費整體呈下滑趨勢的前提下,隨著經營成本的增加,一些公司經營不善,也難免出現虧損。
曾惠生表示,從目前來看,商業、寫字樓的物業管理公司還是能贏利的。世界平均水平是在8%?10%之間,中國有低於1%的,也有高於20%的。
在當前的環境下,為何利潤差別如此之大呢?他表示,這主要是由於現在的市場環境不完善造成的。物業管理費不可能年年漲,但員工工資、材料費年年在漲。正規的公司按照市場規律經營,掙10%的物業管理費,而不正規的公司則坑蒙拐騙,對上欺騙業主,對下克扣員工工資,以此贏取暴利。
『單論掙不掙錢很簡單,但說到掙錢和是否合理則比較復雜。因為有社會責任的公司再去做會覺得對不起自己的良心、責任,就會虧本,甚至退出。而那些選擇對不起業主,對不起社會責任的公司可能會暫時獲得暴利,但從長遠來看可能會死得更快。』曾惠生說。
多樣經營解困?
一個物業管理公司要得到發展,這與很多方面是息息相關的。比如,當地的物業市場、房地產開發、城市建設、居民消費,甚至於物業公司的資金實力、投資理念等。
單一的高物管收費是非常危險的。物業管理企業應該不斷拓寬自己的經營渠道,單純地靠物業管理收費支橕企業的生存很困難,對此,有業內人士提出,企業應該開闢廣闊的贏利空間。利用物業特有的資源開展多種經營,既為業主謀方便,又可能獲取一定的利潤,這也是做好物業服務的一項重要內容。
可以利用小區的場所或者其他的資源擴大經營范圍,也可以搞一些延伸服務增加收入。如果物業管理充分利用好社區資源和客戶資源,在此基礎上運營企業,如日常生活服務的開展、泳池經營、委托培訓等,潛力比較大。
但是曾惠生表示,這些經營不屬於物業管理范疇,而且大部分物業公司並沒有這種機會。物業管理一定是拿著物業管理費收支能不能平衡纔叫物業管理。只要廣告牌、車位出租是業主權益的都包含在物管費之中的。
他同時表示,物業管理公司開餐館、攝像館等收益都叫做物業公司經營收益而不能叫做項目收益。那是小區帶來的額外的贏利份額,全國那麼多住宅小區,不是所有的都能這樣,大部分不可能有。當然,商住樓等可能另當別論。
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