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在陣陣調控聲中,2006年,國內幾大城市的房價出現了不同的發展趨勢,這怕是以往很少出現的情況。經歷了2005年到2006年初大漲的上海樓市,2006年持續進入調整;而在2005年處於房價跟風上漲的北京、深圳、廣州等地,卻在2006年接過了引領房價上漲的大旗。
地方政府責無旁貸
2006年,調控還是主基調,與往年不同的是,2006年的調控方針專門指出『各地區、特別是城市政府要切實負起責任,把調整住房供應結構、控制住房價格過快上漲納入經濟社會發展工作的目標責任制,促進房地產市場健康發展』,這預示著中央政府問責的『劍鋒』已有明確指向:城市政府。在『齊心協力』地落實樓市調控政策問題上,地方政府責無旁貸。
囤地受到打擊
『國十五條』明確加大對閑置土地的處置力度,對超出合同約定動工日期滿1年未動工的,依法從高征收土地閑置費,並責令限期開工、竣工;滿2年未動工開發的,無償收回土地使用權。按期動工但開發面積不足1/3或已投資額不足1/4,且未經批准中止建設連續滿1年的,按閑置土地處置。此舉意在打擊屯地。
外資受限
7月24日,建設部等6部門發布《關於規范房地產市場外資准入和管理的意見》,對外商投資房地產市場實行『核准制』,對外企房地產開發經營管理實行『國民待遇』,對境外機構及個人購房執行嚴格的審批登記和實名制。是為外資購樓上『緊箍咒』。
土地提價
2006年11月,財政部、國土資源部和人民銀行聯合發布《關於調整新增建設用地有償使用費政策等問題的通知》,規定自2007年1月1日起,新增建設用地土地有償使用費標准將提高一倍。國土資源部相關人員說,此舉主要針對地方政府,意在遏制地方用地衝動。在一系列政策的作用下,據北京市統計局統計數字顯示,1至9月北京市商品房竣工面積減少,全市商品房竣工面積比上年同期下降29.5%,其中住宅下降36.4%;1至9月商品房銷售趨勢也有所減緩。相關人士指出,今年出臺的一系列政策法規對房地產市場影響很大。據了解很多開發商開盤期出現遲滯,房產市場整體處於低潮,預計未來幾個月的房地產市場依然處於盤整的狀況。但值得關注的是,盤整的只是成交量、開發量,而不是價格,房價總體不斷攀昇。
2007年樓市怎麼樣他們說
★建設部部長汪光燾在年末表示,明年要繼續貫徹落實加強房地產調控的政策措施,以調整供應結構為重點,控制房地產投資規模,切實穩定房價。同時,調控項目立項和土地供應,及時安排並公布當年普通商品住房和經濟適用住房開發項目,控制套型結構和銷售價位,從源頭上控制高檔商品住房開發,引導和增加中低價位、中小套型普通商品住房的供給。
★國土資源部高層年末多次表示,明年將繼續嚴格控制大戶型、低密度高檔住宅土地供應,停止別墅類佔用土地供應。繼續嚴把土地『閘門』,進一步加強參與宏觀調控的針對性和有效性。
★有媒體報道,在日前某行業媒體舉辦的頒獎典禮上,榮獲『年度十大風雲人物』的華遠集團總裁任志強再次語驚四座,稱房地產非暴利行業,明年可以再增加利潤。最新的經濟普查數字顯示,房地產業銷售利潤率只有8.2%,而北京只有7.01%。
★中國社科院金融研究所金融發展室主任易憲容則認為,對於2007年的房地產市場來說,它仍然是一個政策市。這種情況在短期內無法改變。2007年房地產市場的變化就在於政府對房地產市場的了解與判斷,在於政府還會推出什麼樣的政策。如果順著2006年房地產市場政策思路,那麼2007年房地產市場會圍繞著改變房地產發展模式、調整產品結構這個大思路進行,就得生產更多絕大多數民眾有支付能力的住房產品。
2006北京房價持續上揚
最新公布的統計數字表明,今年10月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.4%,而北京房屋銷售價格以10.7%的漲幅繼續領先全國。北京6、7、8、9四個月房價同比分別上昇了11.2%、11.1%、11.4%和10.3%。不斷地攀昇,不斷呈現出『領跑』之勢。
面對不斷衝高的樓市,各種力量和手段都被調動起來為樓市『降溫』。10月30日,北京市銀監局召集北京16家商業銀行個人金融業務部負責人,正式傳達指令,包括四大銀行在內的所有商業銀行都被禁止向未封頂樓盤發放按揭貸款。
北京市政府部門也試圖通過『限地價、限房價』進行調控。11月底,廣渠路36號『地王』爭奪戰終於落下帷幕,北京城市開發集團有限公司(所屬首開集團)和北京城建興華地產有限公司聯合體從13家投標企業中脫穎而出,以26億元投標價中標該地塊。按招標公告中460361.65平米規劃建築面積計算,開發樓盤的樓面價為5647元/平米。目前廣渠路36號地塊周邊的富力城精裝修公寓均價為17000元/平米,CBD傳奇毛坯房公寓均價也已達11000元/平米。如果按照目前5647元/平米的出讓價格來看,開發普通毛坯房住宅產品達到9000元-9500元/平方米纔能夠持平。如果按廣渠路地塊意向售價9500元/平米計算,該地塊的出現可能會拉低周邊房價。但具體效果將會怎麼樣,只能等待市場的檢驗。
2007北京房價預測
每年在國貿舉行的四季房展,被認為是觀察北京樓市最好的『風向標』。而剛剛結束的冬季房展也許是展示北京當下樓市全景最好的一個例證。
今年的冬季房展首日,共有2.3萬人參觀展會,但首日意向成交額僅7137萬元,創下近年來冬季房展首日成交最低紀錄。
從參展47個項目看,多分布在京城二環到六環之間。其中售價最高的是位於朝外的唐緣公寓,達到每平方米2.3萬元,售價最低的是位於房山的碧桂園溫泉小區二期,每平方米4300元。五環路內幾乎找不到每平方米低於1萬元的項目。
有媒體報道,中國住宅及房地產業研究會副會長顧雲昌認為,在宏觀調控逐漸深入的情況下,2007年北京住宅銷售價格的增幅將有所下降。目前,全國房價上漲幅度在6%左右,10月份北京房價漲幅仍超過10%,明年北京房價上漲幅度在6%左右是比較正常的。
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