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不少房地產業內人士普遍認為,盡管《關於規范房地產市場外資准入和管理的意見》等政策相繼出臺,確實沈重打擊了境外游資洶湧的炒房勢頭,但外資在經歷一段觀望期後,進入中國房地產市場的方式更多樣化,2007年調控亟待關注外資多元化進程帶來的多樣化『泡沫』。
一線城市昇值乏力潛力城市加速投資
新加坡天育信息諮詢公司資深金融分析師錢帆宗認為:外資『限炒令』的出臺,迫使相當一部分國外對衝基金和金融衍生物退出短期市場,但眾多外資金融機構對『限炒令』政策取向和實施效果進行分析後得出結論:北京、上海、深圳等一線熱點城市被中央嚴格監控,房價昇值空間有限,但包括廣州、東莞、佛山在內的華南市場,以及以中西部省會城市為代表的二線城市,均屬於典型的『潛力城市』,仍有相當大的昇值空間。
錢帆宗說:『事實上,不少外資正在試圖利用更多的合法渠道,在中國房地產昇值過程中分享中國經濟增長的成果。』
鏡頭一:國際金融巨頭進軍中國房地產市場。
11月8日,RREE(德意志銀行之房地產和基礎設施管理業務分支機構)宣布該公司通過投資在廣東省珠海市一個中檔的大型民用住宅項目,開始進軍中國房地產市場。
RREEF攜手一家來自澳門及兩家內地的聯合投資商,計劃在珠海西北部的新香洲地區開發『中珠上城』,房地產住宅項目價值2.25億美元,建築規模為20座塔樓,包括大約2000套民用住宅及少數商用住宅,主要面向當地中等收入水平的市民。
鏡頭二:外資傾囊『灌水』華南和中西部省會寫字樓。
在華南地區和中西部省會城市2006年上半年,4000萬元以上的廣州房地產投資比去年同期增加了112.5%,達到85億元,其中8%為境外資金,香港仲量聯行大中華(南區)研究部主管曾紀崇說,2006年上半年,加拿大、日本的大宗資金首次進入廣州房地產市場,外資對廣州市場的關注度開始昇溫。
據國家外匯管理局廣東省分局的不完全統計,2006年上半年,廣東省(不含深圳)新設立並領取《外商投資企業外匯登記證》的外商投資房地產企業近百家,同比增長四成多。業內人士認為,在人民幣『破8』及繼續昇值的預期下,外資不會輕易撤出中國房地產市場。
『刺拳』變為『組合拳』多元化應對高風險
記者在采訪中發現,為應對中國政府的宏觀調控政策,外資進入中國地產市場的模式趨向多元化,從過去直接購買已建好的物業、單打獨斗為主,轉向更早介入開發、進入二線城市、與內地開發商合作等模式。
錢帆宗把這種變化形象地比喻為『刺拳』向『組合拳』的轉變:『刺拳』是單純的炒賣型游資,出拳迅速,對方還沒有反應過來就能夠靠點數得分,但直接擊倒對手的可能性很小。『組合拳』最大的特點就是方式多樣,衝擊力更強,對手更加難以防范,直接擊倒對手的可能性也更大。
錢帆宗說:『相比之下,以6個月到一年為最大限度的短期游資更擅長刺拳作戰,而以三年至五年為預期目標的國際資本更擅長組合拳攻擊。』仲量聯行最近公布的環球房地產資本報告,2006年上半年,環球房地產直接投資總值2900億美元,較2005年同期增長30%。其中,亞太區約佔15%,總值430億美元,較去年同期增長40%。亞太區的總交易額有51%來自日本,另有11%來自中國內地,10%來自香港。
仲量聯行國際資本市場部國際董事郝思健表示,在中國,上半年的交易量較去年同期增加一倍。曾於2005年大批出售澳洲房地產的日本投資者,在2006年上半年卷土重來,並投資中國的寫字樓物業。
香港一家物業顧問有限公司的數據顯示,預計今年下半年,單港商在內地投資的房地產項目將達10350宗左右,較上半年上昇約17%,預計投資總額達60億元,外資湧入並沒有因政策限制而減少的跡象。
外資基金應成監管重點
一方面是房地產價格節節攀昇,另一方面則是大量外資持續注入。不少專家學者普遍認為,外資具有『雙刃劍』的作用,在房價調控中應采取『乾坤大挪移』的方式『借力打力』,引領外資走上符合中國經濟發展的需求之路。
專家分析,隨著跨境投資者集中擴充在亞太區的資產組合,2007年在亞洲的投資者將鎖定以中國、越南及其他迅速發展市場的二、三線城市。
多位專家指出,目前《意見》中的門檻——『外商投資設立房地產企業,投資總額超過1000萬美元(含1000萬美元)的,注冊資本金不得低於投資總額的50%』——不高,對財力雄厚的基金影響不大。純粹購買現有物業、對樓價推波助瀾的基金應成為監管的重要對象。中銀香港高級經濟研究員黃少明認為,總體房地產開發投資中,外資約佔5%,但若以物業買賣交易額計,外資則佔10%至15%。外資進入內地房地產業,對行業帶來不少正面作用,例如外資開發商進入內地,有助提高內地房地產的建築、設計、城市建設等整體水平。然而,一些房地產投資基金則純粹購買現有物業,對行業發展並無太大促進作用,反而對樓價推波助瀾。建議政府通過稅收、外匯管制、投資規模等手段,限制基金進入內地。
要關注基金大批量買進賣出,直接拉昇房價,某種程度抵消調控政策效果的情況。美聯集團執行董事兼中國部行政總裁郭應龍說,雖然外資佔整體內地房產市場比例不高,但在重點城市,所佔比例可達20%。其次,2005年宏調措施推出後,外資不僅沒有放緩投資,反而有所增加。據統計,外資去年投入中國房地產業的110億美元中,70%集中於調控政策出臺後下半年,其中第四季度更佔全年投資總額一半以上。外資大量投入,直接帶動房地產價格上漲。
不少專家認為,對境外個人購房的限制,建議各個地方政府做進一步的細則區分。各地外資的進入規模、進入意圖並不一樣,像廣東地區和港澳地區的聯系緊密,廣東不少城市本身就是僑鄉,外資進入這些地方的房地產市場是有實際需要的。
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