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近期以來,韓國有關房地產的新聞報道連篇累牘,佔據每天重要新聞的首位。日新月異爆漲的房地產價格使韓國人民坐不住了,刮起了『房地產風暴』,已經從首都首爾刮到了地方。
事情還得從1997年的韓國金融風暴開始說起。當時,韓國總統金大中為了刺激低迷的經濟,出臺了一些政策鼓勵公民購房,降低房地產稅收,減免新購住房的注冊稅和轉銷原住房稅等,以搞活房地產行業帶動國家經濟發展。
後來,經濟恢復景氣,但是房地產不斷上漲的價格,卻讓老百姓坐不住了。在首爾偏遠處買100平方米的住房都得支付5、6億韓圓以上,市區和中心區更是昂貴,達到10億以上韓圓,就是說在首都買一套100平方米的住房,需要500萬、600萬以上人民幣,中心區則需要1千萬到2千萬以上人民幣。也就是說首爾市住房最低價是每一平方米5萬人民幣左右,最貴的地方則達到10萬元人民幣以上。而且,諸如首爾江南區的繁華市區一套住房曾經一夜之間爆漲1千多萬韓元。真是鄰居間什麼都相仿啊,怎麼這麼酷似,這還沒有說完教育公平問題和擇校、高考問題,房地產問題又讓人心驚肉跳。韓國今天發生的故事,說不定我們大家明天就要身臨其境。不妨說說看,為的是防微杜漸。
韓國政府也十分著急,盧武鉉政府連續出臺有關抑制房地產價格爆騰的一系列政策,但收效不大。2006年11月15日,韓國政府又出臺了一系列新舉措:(1)成立以建設與交通部副部長為委員長,由20多名學界、研究機構、市民團體等各界人士參加的出售住房制度改善委員會,盡快出臺能夠降低房價的可行方案;(2)新建城市或居住區,擴建住房,籌資准備建設100萬套低收入和無房戶的住房;(3)規范住房貸款。經過進一步完善,還將出臺相關政策;(4)繼續擴大現房出售規模,從目前40%的完工率逐步提高到2009年的60%以上;(5)提高多處住房轉銷稅收;(6)完善實名交易與申報制;(7)加強物業管理和服務,增加透明度;(8)加強出租房產市場的管理,防止租賃投機行為。
有責任心的韓國國會議員和學者們分析:要想降低房產價格就要公開建設成本,公立機構介入住房開發,嚴防以新房抵押貸款再購置多處住房,現房銷售是必須的,拋開這些要素降低住房單價是不可能實現的。建築業財閥通過減少綠地面積,增加住房密度來單純追求利潤的房地產開發更是不可取的。只著眼於擴容式的住房開發,可能更加助長這些投機商行為,以往15年建了588萬套住房(韓國人口4800萬),按一戶3口人算,就能住進1764萬人,但建得越多住房越緊張,有錢人都到首爾買多處房子,有一半可能屬於投機行為。月收入不足100萬韓元(相當於9000元人民幣)的低收入家庭,即使提供廉租房也難以支付取暖和物業費。弄得不好,房地產業成為政治家、經濟官僚、建築業財閥、保守派媒體的開心俱樂部。
對房地產市場的嚴格控制,使很多韓國投資房地產的資金轉移到美國、加拿大、澳大利亞等國。為穩定和活躍房地產市場,韓國學者提出如下觀點:(1)不能把老百姓的住房建設事業,單純看成建設與供給,而是當作人民的生活質量與福祉事業,應在福祉部(社會福利部)內新設住宅廳(局),出臺政策要慎重,不應朝令夕改。盡快使68萬戶、160萬居住在地下、地窖、窩棚、洞穴的貧困居民住上房子;(2)公立機構和地方政府參與住房建設,不能只委托私人財閥和企業主導建築業;(3)通過公開建房成本,現房出售,以現價的一半價格售給在本市內工作的無房戶;(4)不能把正常的房地產開發與投資都打成投機商心理和行為;(5)降低住房交易稅和提高轉銷稅並行;(6)提昇一戶3處以上住房的轉銷稅;(7)規范管理住房貸款,防止富豪、高官濫用職權套購幾十套住房的投機、囤積行為;(8)整頓住房租賃業,抑制房地產投機。韓國學者風趣地說,擴建住房是有可能實現,但規范管理住房貸款和降低房地產銷售價25%,難度很大,弄不好,不是盧武鉉政府掌控了房地產市場,而是房地產投機市場套住了總統本人,有些政策改來改去,又改回來了,盲目增加稅種和稅收都不會收效。
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