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加息
時間:2006年4月28日
主要內容:
央行上調金融機構貸款基准利率27個基點,即其中5年以上的商業房貸基准利率由原先的6.12%上調至6.39%;5年以上公積金貸款由現行年利率4.41%調整為4.59%。央行當時表示,本次上調金融機構貸款利率是為了進一步鞏固宏觀調控成果,保持國民經濟持續、快速、協調、健康發展的良好勢頭,進一步發揮經濟手段在資源配置和宏觀調控中的作用。
短評:
今年加息的直接誘因是第一季度GDP增長過快、固定資產投資同時出現過熱的現象。央行此舉直接意圖在於控制信貸,一季度的新增貸款幾乎完成了央行半年的貸款目標,信貸的增長刺激了投資增長,進而推動了商品價格上漲,而這些錢大多流入房地產和其他固定資產投資行業,許多產業出現產能過剩。加息有利於調整國民經濟增長的速度,也意味著國家對經濟宏觀調控的開始。
在加息之初,某調查顯示:51.44%的受訪者認為,調整利率對於抑止房價而言力度不夠。而事實上,正是這次加息成為了今年此後不斷出臺的房地產宏觀調控的濫觴。
國六條
時間:2006年5月17日
主要內容:
(一)切實調整住房供應結構。重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設規劃,對新建住房結構提出具體比例要求。(二)進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用。嚴格執行住房開發、銷售有關政策,完善住房轉讓環節稅收政策,有區別地適度調整信貸政策,引導和調節住房需求。科學確定房地產開發土地供應規模,加強土地使用監管,制止囤積土地行為。(三)合理控制城市房屋拆遷規模和進度,減緩被動性住房需求過快增長。(四)進一步整頓和規范房地產市場秩序。加強房地產開發建設全過程監管,制止擅自變更項目、違規交易、囤積房源和哄抬房價行為。(五)加快城鎮廉租住房制度建設,規范發展經濟適用住房,積極發展住房二級市場和租賃市場,有步驟地解決低收入家庭的住房困難。(六)完善房地產統計和信息披露制度,增強房地產市場信息透明度,全面、及時、准確地發布市場供求信息,堅持正確的輿論導向。
短評:
國六條產生於國務院總理溫家寶當日主持召開國務院常務會議,研究促進房地產業健康發展的措施。會議認為,中央去年實施加強房地產市場調控的決策和部署以來,各地區、各部門做了大量工作,房地產投資增長和房價上漲過快的勢頭初步得到抑制。但房地產領域的一些問題尚未根本解決,主要是少數大城市房價上漲過快,住房供應結構不合理矛盾突出,房地產市場秩序比較混亂。
國六條拉開了2006年國家對房地產行業宏觀調控的序幕,是日後出臺的各項政策的總的指導方針。而此次的國六條在宏觀性中又具有很強的針對性,表明今年的樓市調控將不會是對房地產市場的整體打壓。
國十五條
時間:2006年5月17日
主要內容:
經濟適用房建設目標9月底前公布;90平方米以下住房須佔項目總面積七成以上;購房不足5年轉讓須交營業稅;空置3年以上商品房不得作為貸款抵押物;個人住房貸款首付比例不低於三成;居住用地供應量七成用於中低價位中小套型;土地閑置2年將被收回使用權;各地城市年內建立廉租住房制度。
短評:
國十五條涉及面廣、力度大,被認為是國六條的細則之一,但由於政策出臺後對市場反映的觀望時間過長,國家對相關概念解釋不及時,對市場的影響沒有其應該發揮的作用那麼大。不過,該政策仍是今年到目前為止對房地產市場影響最大的政策,直接導致了上海房地產一、二手交易量的下降並且對房地產行業的發展起到長期的影響作用。
而其中有關『90以下平方米套型建築面積』和『開發建設總面積的70%以上』兩個概念就開始步入漫長的解釋之路。由於各地都將會出臺新政細則對國六條和國十五條進行進一步的闡釋,此後各地就國十五條所出臺的細則,以及各部委就國六條、國十五條所進行的進一步調控,將今年宏觀調控的力度充分凸顯出來。
預售
時間:2006年7月10日
主要內容:
加強商品房預售許可管理。房地產開發企業取得預售許可證後,應當在10日內開始銷售商品房。未取得商品房預售許可證的項目,房地產開發企業不得非法預售商品房,也不得以認購(包括認訂、登記、選號等)、收取預定款等各種形式變相預售商品房。對房地產開發企業未取得預售許可證而非法預售或變相預售的,責令其限期整改;對拒不整改的,要從嚴查處,直至取消開發企業資質。
短評:
建設部、發展改革委、工商總局聯合發出的通知,進一步整頓規范了房地產交易秩序。《進一步整頓規范房地產交易秩序的通知》可以有效抑制開發商的捂盤行為,對保持房地產市場穩定的供應進而穩定房地產的價格有積極的作用。從這裡可以看出宏觀調控更多地關注細節,是今年政策的新變化。
外資
時間:2006年7月24日
主要內容:
規范外商投資房地產企業的市場准入,提高了部分外商投資房地產企業注冊資本金在投資總額中的比重,明確了外商投資房地產企業的設立、股權和項目轉讓等程序;加強外商投資企業房地產開發經營管理,規范外商投資房地產企業在貸款、結匯等方面的行為;嚴格境外機構和個人購房的管理,規定境外機構在境內設立分支、代表機構,境外個人在境內工作、學習超過1年的,可以購買符合實際需要的自用、自住商品房,規范了境外機構和個人的購房手續。
短評:
經國務院同意,建設部、商務部、發展改革委、人民銀行、工商總局、外匯局聯合發布了《關於規范房地產市場外資准入和管理的意見》。《意見》在堅持對外開放方針的基礎上,針對當前房地產市場的新情況,借鑒國際上多數國家的慣例,按照統籌國內發展和對外開放的原則,進一步規范和完善了外資進入房地產市場的有關政策。《意見》從供應與需求兩個方面打擊外資對國內房地產行業的影響,對外資助漲國內房地產有明顯的遏止作用。及時地制止外資在國內房地產行業不合理的擴張對國內房地產行業長期穩定發展具有積極意義。這一政策在上海最直接的作用就是此後滬上針對外資的高檔商品房銷售進入黯淡期。
個稅
時間:2006年7月27日
主要內容:
對於5年之內轉讓二手住房征收盈利部分20%的個人所得稅。
短評:
該政策目標直指房地產投資者,政策出臺後,按照目前上海房地產價格的上漲水平,投資普通住宅5年內已經無利可圖。幾個政策的疊加效應,讓絕大多數希望投資普通住宅獲利的投資、投機者不會再進行投資,房價的上漲『推力』被卸去了大半。
《關於個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》中指出:『具體比例由省級地方稅務局或者省級地方稅務局授權的地市級地方稅務局根據納稅人出售住房的所處區域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素,在住房轉讓收入1%-3%的幅度內確定』,根據上海發布的細則,對於未提供完整、准確的房屋原值憑證,不能正確計算房屋原值和應納稅額的住房實行核定征稅,分別按照普通住房、非普通住房轉讓收入(交易總價)的1%、2%征稅。
土地
時間:2006年9月5日
主要內容:
進一步明確土地管理和耕地保護責任,切實保障被征地農民的長遠生計,規范土地出讓收支管理,調整建設用地有關稅費政策,建立工業用地出讓最低價標准統一公布制度,禁止擅自將農用地轉為建設用地,強化對土地管理行為監督檢查,嚴肅懲處土地違法違規行為。
短評:
這次《國務院關於加強土地調控有關問題的通知》是繼2004年《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》出臺後,中國政府在土地管理和調控政策上的又一次重大調整。這次出臺的土地調控新政著重解決當前土地管理和調控中存在的突出問題。而按照這次的要求,今年下半年以來,各地都加強了對於土地管理和土地違法行為的查處,一些土地違法行為逐漸浮出水面。
中介
時間:2006年9月4日
主要內容:
規范房地產中介企業操作,采取統一的二手房經紀合同和買賣合同網上備案制度。房地產經紀機構接受存量房出售或者出租經紀委托的,應通過網上操作系統與委托人簽訂存量房經紀委托合同後,將合同文本傳送至上海市房地產交易中心備案,並通過網上操作系統及時發布委托出售和出租房屋的下列信息:房屋物理和權屬狀況;房地產交易條件;房地產經紀機構聯系方式。房地產經紀機構根據存量房經紀委托合同撮合達成交易後,應當為交易當事人提供簽訂房地產買賣合同或者租賃合同的網上操作服務。
短評:
很多行業在初創期都沒有游戲規則,房地產經紀行業經過5、6年粗放型發展,已經積累了足夠的經驗、企業數量和從業人員。是需要嚴格的規則對行業進行規范的時候了,只有這樣纔能促進房地產經紀行業健康發展。
從去年宏觀調控開始,上海市就醞釀將二手房交易實現類似一手房的網上統一管理。目前在二手房交易環節基本實現網上備案。但是,根據《上海市存量房經紀合同和交易合同網上備案辦法》,未來中介機構與委托人的委托經紀合同也需要網上簽約並備案,以此作為交易合同簽定的前提。而新規的重要意義之一在於進一步打擊不規范的小中介、黑中介,以及一些違規中介行為。
規劃
時間:2006年9月30日
主要內容:
套型建築面積在90平方米以下的商品住房將佔全市新審批新開工商品住房總面積的70%以上。『十一五』期間,上海預計新開工住房約1億平方米,在結構上,重點擴大滿足市民自住需求的普通商品住房的建設規模。套型建築面積在90平方米以下的商品住房佔全市新審批新開工商品住房總面積的70%以上。其中,配套商品房新開工2006年、2007年均為200萬平方米左右。
短評:
《上海市住房建設規劃(2006-2010年)》的出臺,一方面作為國十五條的上海細則,讓90平方米佔全市70%以上的具體規劃終於塵埃落定;另一方面,規劃也表明了上海將在『十一五』期間加大住房供應結構的調整力度、加大土地供應的調控力度、加大稅收和信貸政策的調節力度、鼓勵自住性需求、合理規范投資行為、加大房屋拆遷的管理力度的立場。
稽查
時間:2006年底
主要內容:
11月23日,國土資源部辦公廳就治理商業賄賂工作發出通知,要求全國國土部門深入開展自查自糾,搞好評估驗收工作,對違規出讓土地等進行糾正、追回欠繳的出讓金、改革易誘發商業賄賂的管理方式。與此同時,各個部門都同時加大了對治理商業賄賂的工作力度。
短評:
國土管理部門在近期調控過程中不斷加大力度,財政部亦開始表明房地產企業刻意隱瞞利潤過高;與此同時,信貸環節上調控指令也開始暢通。種種跡象表明,各部門在2006年底,已經打出了稽查樓市違規的組合拳。
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