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據天津市國土房管局提供的消息,2007年天津土地供應將實行限套型、限房價、競地價、競房價的辦法,保證中低價房、中小套型等普通住房和廉租住房的供應。那麼,該政策在實施過程中會遭遇哪些現實問題?是否會被開發商等運用各種手段化解於無形?可否會降低房價、實現政策的初衷?
『雙競、雙限』引發購房者期待
近期針對土地的調控一直沒有間斷,它不僅成為人們爭論的焦點,甚至成為眾矢之的,怪不得有業內專家慨嘆:『土地在房地產市場承載了太多的責任。』
近日,天津市國土資源部又有消息稱,2007年天津土地供應將實行限套型、限房價、競地價、競房價的辦法,保證中低價房、中小套型等普通住房和廉租住房的供應。從中不難看出,政府部門進一步強化土地管理、調整天津住房供應結構和穩定房價的決心。
10月17日,天津市國土資源和房屋管理局土地市場處處長唐連蒙在首屆環渤海房地產博覽會上進一步闡述了近期的土地政策,他說,下一步天津市國土資源和房屋管理局將繼續按照國家關於宏觀經濟調控和[國辦發2006(37)號]文件的要求,依次進行條件土地供應結構,加大普通住宅的土地供應。並計劃在天津市中環線、外環線和外環線周邊加大土地供應,目前正在開展新家園項目,主要在交通條件良好的外環線周邊,增加普通住宅的土地供應。
那麼,該政策實施後,是否會實現國家制定政策的初衷,老百姓是否能夠買到低價房?
對此,家住河東區的張女士仍然擔懮,她說,她已經結婚兩年了,卻還在租房生活,買不起房成為她的一塊心病。雖然國家宏觀調控力度一直未減,但天津的房價仍然呈上昇勢頭,『雙競、雙限』政策的出現,並未讓她感到前途光明,『網上曾傳北京廣渠路限價房價格至少在8000元/平方米,完全不存在限價房的意義。看來,這一政策將來實施情況如何還很難預料。』話雖如此,張女士還是十分期待2007年該政策的實施,『如果能不打折扣地貫徹執行,說不定我也很快能住上新房了。』
限價房面臨四大難題
正如張女士所擔懮的,雖說總的來看『雙限雙競』政策可以解決當前大多數人買房難、買房貴的問題,但是該政策的執行將面臨著很大困難。該政策能否真正得到貫徹執行?執行部門是否會打一定的折扣?是否會被開發商化解於無形?都是將來容易出現的問題。
選址難
保證中低價房、中小套型等普通住房和廉租住房供應的限價地塊應該選在什麼地方?這是政府部門首先面臨的難題。
拿天津市為例,內環線和中環線以內未開發的土地相對較少,而且目前土地的整理成本已相對很高,在這樣的區域選擇『雙限雙競』地塊顯然有巨大壓力, 『限套型』還可以執行,『限房價』將很困難。
那麼,到底該怎樣規定房價?現在中環線以內的新房幾乎都在7000元/平方米以上,而且以現在的趨勢,還有很大的上漲空間。而中環線以外、外環線以內的區域,雖說還有相當大面積的土地沒有開發,但該區域的新房價格大多也達到了6500元/平方米左右,而且也在以很快的速度上漲。
正如唐處長所說,天津在進行小城鎮和新家園建設,在外環線外2到3公裡處,計劃興建10個居住人口3萬到10萬人的新城鎮,所以外環線外將有大量的土地開發,而現在外環線外有幾個項目的房價已經超過了5000元/平方米。雖然濱海新區的未開發土地也很多,但是房價也突破7000元/平方米的了。
可見,如果把限價房建在這些地方,並成為保證中低價房、中小套型等普通住房和廉租住房的限價房,無疑會引發搶購熱潮,並帶來巨大的操作難度。
不過,在遠離市中心的郊縣未開發土地也很多,如果把限價房建在遠郊區,張女士依然擔懮:『房子離市區太遠,價格雖低,生活成本卻很高。』顯然,收入偏低的人士更注重生活成本,對他們來說,住在城外,對他們的生活無疑是雪上加霜。
如何限價?
位置選好了,就是如何限價的問題。那麼,針對不同的區域到底該如何限價?
很顯然,對保證中低價房、中小套型等普通住房和廉租住房的供應土地來說,所限房價接近或高於該區域的房價並沒有意義,只能較大幅度地低於該區域房價。『但是低多少、低到什麼程度是需要智慧和勇氣的。』有業內專家如此感言。
當然,對於有需求的大多數普通購房者來說,他們當然願意地點靠近市中心,而價格越低越好。可是,這樣會給當地的房地產市場帶來巨大的衝擊,『如果靠近城市中心的房價下降了,勢必引起外圍房價隨之下滑,並影響到整個城市的發展,從而給政府帶來巨大壓力。』
雙重標准難以拿捏
如果地塊的位置和限價確定了,那麼下面要面對的問題就是『雙競』的評估標准,這關系到利益分配問題。在『限房價』的基礎上,又『競地價、競房價』,顯然這種雙重標准很難拿捏。
從政策上分析,『限房價』是規定該土地上未來住房的最高售價,『雙限』是該政策的核心,『雙競』政策是土地的出讓方式。而『競地價』、『競房價』是在『雙限』的范圍內,誰出的土地價格最高,而房價最低,土地就賣給誰。對此,戴德梁行房地產顧問(天津)有限公司助理董事王紅認為,現在土地的出讓方式都是『招、拍、掛』了,是市場價格,所以房價很難由政府來定。『限制一兩個條件還可以,同時限制四個條件幾乎是不可能的,或者說操作難度會很大。』王紅說。
不難看出,在『限價』的范圍內,『競地價』和『競房價』屬於連帶關系,政府在土地出讓過程中,是選擇地價低、房價低的,還是選擇在限價范圍內地價高、房價高的?這會使政府部門十分為難。『現在土地出讓費用已經成為地方政府的主要收入來源,要做出決定也很不容易。制定一個標准纔可以,雙重標准很難拿捏,也很難讓人信服。』有業內人士說。
房屋質量將面臨嚴峻挑戰
即使以上問題都解決了,所限房價保證了中低價房、中小套型等普通住房的供應,仍然會面臨新的問題,那就是房屋質量面臨嚴峻的挑戰。
『如果以「雙限、雙競」的方式來拿地,可以說不是在完全的市場環境下進行的,而以後的建築安裝階段卻在完全的市場環境下進行,在利潤的驅使下,開發商只能最大限度地減少這部分成本纔可能獲得最大的利潤,這就很難保證住宅的質量。此外,居住區的配套設施、景觀環境也會面臨巨大考驗。』著名網絡房評人谷力認為。
『這就需要制定更加詳細的標准或細則,來保證住宅的質量和品質。』谷力說。
穩定房價需『組合拳』
但不能否認,『雙限、雙競』政策提出的初衷是為解決大多數人的住房問題,同時也是為了給持續昇溫的房地產投資以正確的引導,避免大的房地產經濟泡沫的產生。
以天津市為例,如果在中環線和外環線之間選擇大批限價地塊,限定的房價比現在周圍的房價略低,一定會對整個城市的房價產生抑制作用,並最終穩定在一個較為合理的范圍。谷力認為,『雙限、雙競』政策能否實現其初衷,還是要看政府部門的執行力度如何。
同時,南開大學經濟學博士劉玉錄說,限房價、限戶型確實抓住了關鍵,但措施仍然較淺。『實際上土地承載了太多的責任,而稅收等調控措施卻沒有跟上,應該采取多種措施並多方努力來解決窮人的住房問題。』劉玉錄說。
『住房供給、土地結構是系統化的東西,不應只打土地的主意,否則只能產生負面效應。應該把住房市場放在整個住房發展中來考慮,就事論事只能是短期行為,必須有一整套住房體制。合作建房、低息貸款和廉租房等措施都可以用來完善市場。我們不僅應該形成短期政策,更應形成長期起作用的制度,來穩定市場態勢。』劉玉錄說。
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