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5.5%的二手房營業稅政策出臺之日,曾在房地產界內外掀起一陣颶風,讓購房者、炒房者、中介各方繃緊神經,反對者認為『這是一個餿主意』,支持者堅持『它是控制房價飆昇的利劍』,中間派宣稱『這是供需雙方的搏弈』,而今這一政策實施快半年了,冷靜觀之,或許市場的回答最能說明問題。
買賣房源整體下滑,但未出現『井噴』現象
上海我愛我家房屋租賃置換有限公司統計數據顯示,今年1-4月份,在所有二手房成交量中,二手商品房的成交量佔到51.2%,已超過公房的成交量。同時,房齡2-5年的二手商品房交易佔總體二手房成交量的60%左右,因此業內人士預測隨著營業稅征收期限的延長,很多原計劃賣房的業主不得不改變計劃轉售為租。可事實表明,營業稅實施初期市場反映並不是很明顯,買賣房源雖然略有下降,但是整體而言釋放平穩,不存在井噴現象;尤其值得一提的是,房源下降到最低點,不是在營業稅實施後出現,而是在個稅政策執行半月。
對此,分析原因有二:第一,在二手房業主中存在這樣一個比較大的群體,本來其原房產還有半年或者一年就要滿兩年,想要避開5.5%的營業稅再行出售,但是一看今年出臺的政策,對於營業稅的時間又延長了三年,考慮如果為了避稅,四年以後再賣的話,市場的不確定因素會很大,反而堅決把房子推出市場;第二,對於二手房市場而言,大多數業主出售動機較為單純,或許因為『以舊換新』『置業昇級』改善現有居住條件,或許因為籌措資金用於子女教育、父母就醫及創辦個人企業等正當目的為主,不會因為政策的變動而改變原有計劃。
購房者有觀望情緒,但反應並不明顯
去年新政實施後,70%客戶出現了『購房遲疑癥』,65%中介成交量下降極為顯著,甚至有23%中介門店有過一周內顆粒無收的痛苦記憶。不可否認今年新政的實施,依然讓部分購房者踟躕觀望(其實任何時候都存在觀望情緒,區別只是程度大小和觀望動機),但是比較而言,卻比去年顯得更為理智和從容,因為部分吃過去年靜觀市場明朗化苦果的人明白,如果要等上二、三個月購房的話,很有可能看好的房屋反而沒有了,想買的會比原來多兩三萬,因此,整體而言人們的購買欲望並未下滑。
在這一點上,認為最主要的原因還是『國六條』政策所提出的『發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房』,對於購房者來說雖然是一項較為振奮人心的利好消息,但是如果真正反映到市場上滿足中低收入家庭需求,大概至少需求2年以上時間。由於時間較長,當購房者需求不能得到滿足之後,反而會將眼光瞄向二手房市場。而就二手房市場而言,『剛性』需求較為明顯,95%以上購買二手房人群是用來自住的,人們『置業昇級』願望較強勁,這種良性的互動循環使得老百姓該買的還會買,該賣的還是會賣,不會因為新政的出臺而改變什麼,所以新政出臺之後,二手房市場交易量保持平穩態勢。
業主『轉嫁』營業稅,租賃市場順勢而起
就目前上海二手房市場而言,依然處於賣方市場,房源與客戶的比例為平均1:5,熱點地區1:10以上。對於『將住房轉讓征收5.5%的營業稅時間從2年延長到了5年』的規定,部分二手房業主為了保障自身出售時利益不受損失,自然而然會將這部分稅費『轉嫁』給客戶,這就使得部分置業者把眼光從買賣市場投向租賃市場,『我愛我家』統計顯示,六月第一周,租賃成交率同比上昇分別為:45%,35%,30%,36%,28%,33%,19%;過去的5個月,租賃成交率同比上昇分別為:36%,25%,41%,15%,9%。
政府適時、適度地對房地產市場進行打壓,抑制過度投機,對房地產買賣交易市場有所影響,但對於以房地產存量為主的租賃市場來說影響是很小,甚至新政的推出對房地產租賃市場起到正面的促進作用。一方面,營業稅政策實施後,將使部分短線投資者離市或改為長線投資;另一方面,大量無法拋售出去的二手次新房,改賣為租,退出買賣市場進入房屋租賃市場。而買方對國家一系列抑制房價的政策效果仍處於觀望狀態,在這段時間內大都會先租房以等待房價走勢的明朗,因此租賃市場上供給與需求量都有所放大。
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