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11月29日,北京朝陽區地稅局公布了土地增值稅的實施細則,12月1日,北京市開始征收二手房交易增值稅。自征收以來,二手房交易市場出現了變化,5年內普通住宅放量,而非普通住宅加以下跌。同時,二手商鋪的交易本來就少,細則中對商鋪也征收增值稅,打壓了商鋪交易。不過總體來看,消費者對於增值稅的反應並不是很激烈,認為總體來說影響不大。
非普宅成交量下降
12月1日開始,土地增值稅開始正式征收。記者從各區縣的地稅局了解到,在上星期五實施新稅的第一天和本周一開征後的兩天時間內非普通住宅過戶非常少。房產交易大廳之前人流很多的情況已經恢復平常。
據中大恆基市場部調查顯示,開始征收土地增值稅以來的幾天時間內,非普通住宅成交量直線下降了85%左右。非普通住宅的掛牌量也下降了16%。很多之前有意向快速出售的非普通住宅的業主因為受到又增加的1%交易成本而選擇了暫時觀望。需求也下降了25%,而普通住宅的過戶量和上月同期基本平穩。
據『築家地產』過戶部調查,從11月12日到12月1日北京非普通住宅的交易量達到了近700套,而之前每月平均纔在400套左右。大量有意向的客戶提前成交預支了這一段時間的成交,預計12月非普通住宅的交易量有可能下降80%以上。
從價格來說,目前北京二手房市場依然處於賣方市場,供不應求的現狀很可能致使賣方把土地增值稅轉嫁給買方,這將在一定程度上拉高房價。
5年內普宅放量
自11月14日北京市公布土地增值稅征收政策後,直接導致5年內非普通住宅集中交易,但二手房市場同期出現了5年內普通住宅放量加速的現象。
據『信一天不動產』統計資料,11月14日之後,5年內非普通住宅成交量環比上半月上漲了18.5%,北京市5年內普通住宅同時開始呈現加速放量的態勢,11月15-29日半月時間5年內普通住宅登記出售量環比11月上半月增長11%,登記需求量漲幅達14.6%,成交量上漲8.2%。
『信一天不動產』市場部經理羅煜認為,5年以內普通住宅交易量上漲原因基於三點:第一,土地增值稅的落定標志今年長達6個多月的稅費調控期結束,交易雙方對於稅收政策的解讀和承受能力增強,交易行為更加理性。第二,土地增值稅政策直接增加了房主對明年次新房調控政策的懮慮,刺激其將銷售計劃提前。第三,土地增值稅刺激高端購房客戶需求向普通住宅轉移,需求量迅速增長。
預計12月普通住宅交易將繼續保持增長態勢,今年宏觀調控使得二手房剛性需求延緩釋放,加之暖冬利好條件,在12月份北京市二手房交易量有望較11月增長兩成以上。
商鋪租賃趨向活躍
細則中表明住宅以外的其他類型房屋屬於征稅范圍,也就是說未滿5年的二手商鋪被列為征稅之列,這一政策雖然將會影響到二手商鋪市場的交易,但是卻將需求轉移到商鋪租賃上。
『鏈家地產』市場研發中心王志偉表示,在細則以前,只有通州區對二手商鋪征收土地增值稅,而細則後商鋪交易明確被劃為需『一窗式』征收土地增值稅之列。土地增值稅的『一窗式』征收致使二手商鋪交易成本增加,將會打壓處於起步階段二手商鋪市場,但另一方面供需的轉移也會有利商鋪租賃市場的活躍。預計12月以後的商鋪租賃將會比較活躍。
CBD、金融街、亞運村、中關村等熱點地區投資相對穩定,需求量依舊比較大,但望京、木樨園等新興商區由於投資熱度尚未穩定,因此成交量因土地增值稅呈現小幅下降趨勢,較政策出臺前下降7%左右。但長遠來看這些新興商業區域發展潛力依舊巨大,土地增值稅只能暫時抑制交易需求。
總體影響不大
盡管土地增值稅的開征,使得非普通住宅交易量有所下降,但是土地增值稅所帶來的連鎖反應並不如營業稅、個稅那樣強烈,消費者反應比較平和。
我愛我家房地產經紀公司副總經理胡景暉表示,主要是因為:第一,今年國家宏觀調控已經出臺了不少稅收政策,老百姓對於轉讓房產時所需繳納稅費已經『見怪不怪』,並能正確理解、接受這一事實。第二,土地增值稅涉稅征收界線劃分較為明確。在11月30日公布的土地增值稅細節中已表明,建築面積的限制仍然是140平方米。這也使得大部分140平方米以下的二手次新房以及已購公房逃脫征繳范圍,有利於消費者購買。第三,土地增值稅在進行具體抵扣項目計算時較為復雜,因此,根據政策規定:『對於既不能夠提供購房發票證明,又不能提供房屋及建築物價格評估報告的,稅務機關可采取核定征收辦法,按轉讓二手房交易價格全額的1%征收率計征土地增值稅。』由此可見,所要征繳的土地增值稅並不會太多。
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