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2006年11月10日,北京市地稅局下發《關於個人轉讓二手房征收土地增值稅問題的通知》(京地稅地[2006]456號),《通知》規定,從12月1日起,北京市個人轉讓二手房征收土地增值稅,將執行新的規定。同時,其中,土地增值稅將與房產過戶掛鉤。也就是說,在轉讓房產的過程中,納稅人需要提供土地增值稅的完稅證明或涉稅證明,有關部門纔能為其辦理過戶手續。
這一《通知》的出臺,意味著個人在二手房交易過程中又增加了一塊不小的成本。
一、《通知》明確了三種情況計稅的方法:
個人轉讓二手房征收土地增值稅時,扣除項目的金額,將依照三種情況來執行。而對於個人擁有的普通住宅或符合其他相關條件者,轉讓時仍然可以免征土地增值稅。
第一種情況:凡銷售轉讓二手方的個人能夠提供購房發票的,在計算土地增值稅時可以扣除項目的金額應考慮以下三項因素計算:
1、銷售轉讓二手方的個人取得該房地產時,其取得的有效發票所記載的金額,可以作為扣除額;
2、按發票所記載的金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%的金額,作為扣除額;
3、按國家規定統一繳納的與轉讓房地產有關的稅金加之取得房地產時所繳納的契稅。
第二種情況:,凡銷售轉讓二手方的個人不能提供購房發票的,但能夠提供房地產評估機構評估報告的(注:該報告的評估方法必須按照重置成本評估法,評定的房屋及建築物價格),在計算土地增值稅時可以扣除項目的金額應考慮以下三項因素計算:
1、取得國有土地使用權時所支付的金額證明中證明的金額,可以作為扣除額;
2、經地方主管稅務機關確認同意的中介機構評定的房屋及建築物價格(不包括土地評估價值),可以作為扣除額;
3、按國家規定統一繳納的與轉讓房地產有關的稅金和價格評估費用,可以作為扣除額。
第三種情況:凡銷售轉讓二手方的個人既不能夠提供購房發票證明,又不能提供房屋及建築物價格評估報告的,稅務機關可采取核定征收的辦法,按轉讓二手房交易價格全額的1%征收率計征土地增值稅。
舉例說明:
如果一套房子原價50萬,轉讓價100萬(假定房子的面積不超過140平米),那麼房主在轉讓時需要繳納的營業稅為5萬(100×5%),個人所得稅為1萬(100萬×1%),城市維護建設稅及教育費附加為0.5萬(5萬×10%),土地增值稅為1萬(100萬×1%),由買房者繳納的契稅為1.5萬(100萬×1.5%),總共應繳納的稅收為9萬。
以上三種方式,總的來說最後一種核定征收的方式是最簡便、稅收支出最少的方式。
二、個人轉讓二手房應付出的稅務成本
按照我國目前的稅制體系,個人轉讓房屋需要繳納營業稅、個人所得稅、契稅、城市維護建設稅及教育費附加、印花稅、土地增值稅等7個稅(費)種,其中契稅由買房者繳納,印花稅由買賣雙方繳納。原則上,以上稅收成本往往轉嫁到了買房者的頭上,由買房者埋單。但是這裡有個市場供求的因素,因此在一定程度上賣房者可能也要承擔部分稅收,以便達成交易。
根據北京納稅人網的計算的上述實例,即便按照最簡易的計算方法計算出來的二手房交易,在完全由買房者埋單的情況下,賣房者的稅收負擔大約為18%左右。
三、國家對二手房市場的稅收監管方向
快速增長的房地產市場暴露出來的問題越來越多,國家對房地產市場的監管也越來越規范和嚴格。作為調節房地產市場的一個重要手段,稅收扮演著一個非常重要的角色。國家在房地產的建設、保有、出售、出租等環節,均強化了稅收的監管力度,特別是在交易環節。各地稅務機關也正在緊鑼密鼓的完善房地產稅收的一體化管理,一旦這個一體化管理運行起來,房屋從項目立項開始,經歷的各個階段如規劃、設計、施工、出售、轉讓,所有涉及此房屋的施工方交稅情況、設計公司交稅情況、房地產公司交稅情況、購房者交稅情況、售房者交稅情況及中介公司的交稅情況等均在稅務機關的監管之下。同時稅務機關的信息會和其他房地產主管部門的信息實現互聯互通,環環相扣。
所以,這意味著以後不照章納稅的納稅人,隨時都有可能收到稅務機關的納稅通知書。
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