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梅江居住區是天津四大居住片區之一,開發始於1999年。大梅江板塊地處河西區,大梅江生態居住區東起解放南路,西至衛津南路,南起外環線,北至郁江道。梅江從開發至今,在天津市房地產市場裡,無論是從售價還是從產品上,一直充當著房地產領跑板塊的角色,為什麼一個非市中心區域可以做到領跑市場呢?
一、梅江簡述
大梅江區域總建築面積642.79萬平方米,由梅江居住區、梅江南居住區、海逸長洲、衛南窪風景區、第六田園、萬科水晶城六大板塊組成。該住區定位為高級生態居住區,規劃居住人口10餘萬人。
從天津市發展特點來看,大梅江區域處於河西區金融服務區友誼路沿線,並與天津商業中心、娛樂中心、商務中心關聯交通順暢。東南半環快速路、友誼南路的建設,使得大梅江區域交通便利,通往城市中心區及主要功能區道路更為順暢便捷,這使得梅江具備了成熟居住區的基礎條件。
二、梅江發展史
上世紀90年代末,梅江區域被定位為『生態居住區』,是天津市繼華苑、麗苑之後的第三片由市政府統一組織建設的大型安居居住區;2000年,梅江一期正式開發,興建了翠水園、玉水園等安居型項目。隨著藍水假期、芳水園、香水園等高檔項目的定位,梅江地區轉型向高檔生態住宅區發展;2001年,市政府和濱海市政公司共同拉開了對梅江南區域的規劃和建設的序幕;2002年梅江南首個項目半島藍灣入市,標志著梅江南區域正式加入大梅江板塊;2003年萬科水晶城項目的入市,正式將梅江南東側至解放南路內的地塊並入大梅江板塊內,大梅江板塊的縱向交通骨架發展為友誼南路、解放南路兩支;2004年海涵計劃的炒作,和萬隆的津西友2004-059號地塊摘牌(現梅江灣),將大梅江板塊的范圍向西擴展到了西側的衛津南路,增加了約455萬平方米的土地,正式將梅江、梅江南、衛南窪三大濕地風景區囊括其中;2005年,大梅江開發了水岸公館、天鵝湖、卡梅爾等新項目,加劇了產品同質化的進程;2006年,大梅江可供出讓的土地不多,梅江開發進入成熟時代,很多前期開發的項目開始入住,在這個階段,一些項目開始超越早期使用的『生態』、『科技』等概念,更多的融入現代科技成分,智能化住宅,比如『弘澤印象』等。消費者對生態概念已經疲倦,需要更加先進的概念衝擊消費者的神經,在營銷上,我們叫『極端逆轉』,這也反映了目前天津房地產的發展趨勢。
三、梅江的必然性與偶然性
1.歷史必然性
天津是九河下梢的工商業城市,雖然市域內有盤山、團泊湖、七裡海等資源,但都距市中心較遠,中心城區除海河外,缺乏優越的自然景觀。在這一階段,天津迎來了發展的高峰期,房地產開始起步,由於市場經濟的效率優先性,城市內部早就有一部分富裕人群,而房地產行業的富人區也是『國際規律』,比如深圳海濱大梅沙富人區、蛇口大南山別墅群、香港半山別墅區,以及上海紫園別墅區等等。一個城市隨著經濟條件的發展,出現富人區是歷史的必然,衛南窪風景區在天津尚未有其他區域炒作的歷史機會點出現,正好迎合了『房地產富人區』的心理目標需求。
2.自身優勢偶然性
從區位上分析,梅江是距離天津經濟中心最近的生態居住區。友誼南路開通後,規劃成奧運迎賓大道,區域的交通得到了極大改善,使得從市中心到梅江居住區的時間縮短為10分鍾左右。區位優勢使得高端消費者(特別是依賴私家車行走的群體)接受梅江居住模式有了現實上的可能性。
2002年順馳藍水假期項目高檔盤的炒作,梅江開始向高檔樓盤方向發展,與此同時天津房地產由於市政建設、老城拆遷等因素強勢啟動,梅江成了眾多開發商普遍看好的區域。隨著松江汐岸國際的『生活不在家』標語打出以及萬科水晶城、香檳左岸、半島豪庭等的介入,大梅江成了開發商施展百般武藝的舞臺,此時的梅江到處是工地。
2004年是梅江富人區具有歷史性紀念意義的時刻,海逸長洲項目打出36個寧靜島嶼一個心世界的『全球富人區概念』,『富人區』這個詞匯真正的被提出來,同期開發的項目還有水晶城、汐岸國際等。這一年是大梅江快速發展的一年。介入的開發商本、外結合,實力雄厚,開發理念先進,正是這些企業的共同炒作,大梅江富人區的概念纔逐漸被市民所接受,也正是由於全球富人區的提出,使得消費者真正意識到,屬於天津的富人區正在形成。
3.不可復制的富人區
說到富人區,不得不提一提什麼樣的標准可以稱為富人。
羅伯特在《窮爸爸富爸爸》一書中認為真正的富人不用工作也可以大量賺錢,這一比例大約是社會細胞的0.3%。但這個比例應該是頂極富豪的比例。又依據意大利經濟學家巴萊多提出的二八定律,20%的人群可以成為城市進步的中流砥柱,也是城市中的富有階層。這個比例可以看作是富有階層的比例。
天津房地產市場僅經歷了不足10年的發展,還沒有成熟的富人區的概念。通常而言,具備富人區的條件必須是具有優越的地理位置和良好的自然景觀資源,比如青島這個城市靠近海邊,那麼臨海區域常會出現海邊豪宅、海邊別墅等,濟南這個城市南側有山體,那麼濟南山區會有半山別墅等產品。天津市區內沒有這些資源,如果選擇山水景觀,則在交通上就不具備日常生活條件,這個時候景觀和生活便利比起來,就遵循了『景觀服從生活』的原則,遠郊的山水大盤,只能作為度假、旅游適用,而不具備天天居住的條件。假設天津市內真的有一個風景獨好的區域,同時又保持著與市區合理的尺度,那麼到今天,也就沒有梅江富人區的概念了。
盡管有人批評梅江像個大工地也好,蚊蟲太多也好,還是梅江以前多麼荒涼也好,但是誰也找不出來一個從自身條件上真正可以取代梅江的地區:地理上與市區保持不即不離關系尺度,擁有少有的水域生活,這都是其他區域所不能復制的,正是這些不能復制的因素,加上梅江知名開發商共同的努力,纔使得梅江從歷史上改變了天津房地產格局,尤其是富人居住區板塊的格局。
結論
通過研究中國乃至外國的房地產發展歷史,我們不得不承認,幾乎所有城市裡都會有像天津梅江一樣的區域,這個現象可以叫『梅江現象』。在新的城市建設中,根據窮富人群的差異進行區域劃分,對普通消費者來說是一種不公平,但哲學家黑格爾說過一句話『凡存在的,必然有一定的合理性』,梅江現象代表了社會一種現象,我們希望通過對梅江現象的研究,為城市規劃,為城市建設提供一種參考。
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