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近日,北京市建委、市中介行業協會、中原地產、深發展銀行聯合召開北京二手房交易『資金監管實施方案』研討會,就是在這個會上,宮萍作出了上述發言。
二手房交易最大隱患是資金監管問題
在二手房交易市場上,長期以來被忽視的一個問題就是交易資金的監管問題,由此也引發了一系列經濟案件。
2003年,北京市堅石房地產經紀有限公司惡意不履行合同,截留房租累計詐騙金額達370多萬元,詐騙被害人達數百人。
『影響二手房交易安全的最大隱患就是交易資金監管問題。』建設部住宅與房地產業司副司長侯浙?這樣說。
在二手房市場,很多買賣雙方都習慣於委托中介公司作為房產交割的載體,也就是說,買賣雙方的交易資金由房產經紀公司進行劃轉。有一些經紀公司業務龐大,在這些公司沈淀房屋交割的資金非常龐大,這筆資金少則幾百萬元,多則上億。
根據北京我愛我家房地產經紀有限公司、北京中原房地產經紀有限公司等幾家大型房產經紀公司的估算,今年北京市二手房交易量在7.6萬套左右。
宮萍介紹說,每套成交總金額平均在75萬元,其中全款交易量佔30%,貸款佔70%。如果全款資金監管的資金有50%,貸款70%中有30%是作為首付款,需要監管金額大概就有205.2億元。
而據了解,現在北京的房產經紀公司中,店鋪超過200家的公司就有三四家,『沈淀資金簡單估計是幾億元,一旦發生問題將是非常大的風險。』宮萍說。
老百姓對這項業務興趣不大
對二手房交易資金的監管開始出現在政府部門、行業協會的議事日程上。
今年8月1日,天津市發布《關於天津市私產房交易抵押貸款實行資金監管的通知》,明確規定:全市私產房屋交易抵押貸款將全部實行交易資金監管,由天津市國土房管部門的資金監管機構提供免費資金監管服務。
10月31日舉行的2006全國房地產經紀評價結果發布暨行業發展峰會上,建設部副部長劉志峰明確指出:『今後房屋經紀公司將不得直接收取交易資金。』
11月14日,北京市建委市場租賃處和北京市中介協會聯合下發通知,11月底前,本市所有房屋經紀公司都需據實填寫《房地產經紀機構代收存量房交易資金情況調查表》,以此對全市房地產經紀公司代收二手房買賣交易資金情況進行摸底。
此外,一些大的房地產經紀公司也已經開始了對資金監管方式的嘗試。今年3月,北京中原房地產經紀有限公司和深圳發展銀行北京二手房交易市場推出資金監管業務,但讓宮萍感到不解的是,老百姓似乎對這項業務並不感興趣。
中原地產提供的數據顯示,3月至11月的9個月中,首次推出POS機刷卡的資金監管業務的業務量僅為5.12%;存入賣方賬戶和經紀公司監管賬戶的資金監管業務為14.28%。
在宮萍看來,造成老百姓不感興趣的原因可能有兩點。『首先是買賣雙方還沒有深刻認識到資金監管的重要性。』北京市1999年纔開始商品房交易上市,市場的不成熟可能造成消費心理不成熟,對於這一項業務整個認可度沒有具有普遍性。
第二個原因就是存入資金公司賬戶的問題,放款、退款程序都比較復雜。因為賣方賬戶進行凍結的資金監管方式,存入經紀公司賬戶監管,需要在放款前到經紀公司初審,開具轉賬支票到資金監管銀行放款,來來回回比較復雜的過程。還有一點就是到賬的時間也有滯後,一般通過POS刷卡三四天纔可以到賬。
在二手房交易資金的監管方式上,宮萍一口氣列舉了4種:政府強制性監管、第三方執行監管、存入買或賣方賬戶監管、銀行與其合作的資金監管方開設專用賬戶。『這幾種方式各有利弊,我們建議由政府監督、支持、倡導,同時規范經營的經紀公司和銀行協作完成資金監管。』
二手房交易資金究竟該如何監管
目前在北京,深圳發展銀行總行在全系統內把二手房資金監管打包成一個業務,在全國推廣,可以對買賣雙方提供一種資金監管服務。而與北京的市場不同,天津市采取了政府強制性監管的方式。
2005年4月份,天津市房管部門出面建立了專門的監管機構——天津市政府房地產資金監管公司。到現在,這個公司發展已經做了兩萬多件,涉及監管金額60多億元,天津市場上53%左右的二手房交易是通過這種方式進行交割。據天津市房地產管理局市場科科長張冬梅介紹,這樣的監管服務是免費的。
『我們已經把資金監管問題納入到今年4個課題研究的一個首要位置,最近緊鑼密鼓一直在研究。』北京市中介行業協會會長陳同順說。
二手房交易資金究竟該如何監管?何時能出臺相關規定?
北京建委租賃市場管理處處長羅洪京作出了解釋,『大家最關心的就是時間表的問題,但這個問題確實很難回答。』北京對於資金監管這一方面的研究應該說時間不是很長,一開始也存在爭論,例如要不要政府來介入,能不能通過市場來解決這個問題。
羅洪京認為,從目前的形勢來看,只通過市場解決的方法還不成熟,經紀機構開展資金監管的家數還不是很多,『原來想只要有一家開展,老百姓都能到這一家來,它能夠帶動一批企業做資金監管,但是目前來看現在還不行,企業自身自我革命也好,自我革新也好,還沒有這種意識。』另外一個角度來說,客戶的成熟度也不夠,老百姓對資金監管業務還沒有形成習慣,需要政府進一步加強這方面的監管推動,『我們也是在積極努力做這方面的工作,但是時間表還沒有確定。』
而據介紹,建設部目前也正在就加強經紀機構行為、加強資金監管出臺一些文件。該文件明確規定房地產經紀機構不准代收代付交易資金,此外還對相應的交易資金監管,包括賬戶使用劃付等等作出一系列的規定。
建設部住宅與房地產業司副司長侯浙?稱,這個文件將在近期實施。
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